這個問題我來回答，你的房子還在商貸現在想更換一個更大的房子，方法其實很簡單，商貸裡面有規定，如果還款滿一年之後可以一次性歸還所有貸款，所以我們這邊的操作方法一般都是先賣掉自己的房子，然後又賣到房子錢，再重新來購買大房子。

具體的操作方法是這樣的，如果你商貸已經滿了一年，那麼就把你的房子透過中介或者熟人進行對外銷售，如果是有人願意購買你的房子，這裡有兩種，一種他是全款客戶，另一種她也要進行貸款買房，我們先來說，第一種，這是最簡單的，你們約定先用他的錢到你所貸款的銀行進一次性還貸，然後你們拿著他項權證到不動產中心取出房產證，然後再進行過戶付尾款，這樣你就賣掉了你的小房子，然後你再去買大房子。

第二種是購房者也要貸款，這個事情就稍微複雜一點點，這裡面設計到一個關鍵就是他買你這套房子的首付款夠不夠？你現在按揭剩下銀行的餘款，打個比方就是他一共只有30萬的首付款，而你還欠著銀行40萬的按揭貸款，而他自己所有的款項並不足以支撐你付銀行剩下的貸款，所以你必須要支付剩餘的部分，才能還清你大銀行剩餘的款項，取出房產證進行按揭貸款，同時還有一點就是計算他的首付款打不打得到你這套房子最低的首付標準？，這兩個點是關鍵，如果這兩個點都可以滿足，那麼你們也可以繼續交易，這樣同樣是賣了你的這套小房子，然後去購買大房子。

西安目前有限售的政策，買了兩年後才能出售。如果現在的房子可以賣的話，可以考慮出手換一個大點的。

換房，首先要詳細瞭解現在的政策，自己的購房資格，可以承受的價差能。

確定換房後，先把現在的房子掛出去，看看市場的情況，評估能賣多少錢？是否容易出手。但是先別賣。

同時，看自己需要的大房子，位置，戶型，裝修等。當然最重要的是價格。

比較原來的房子和準備新買的房子的價差，是否可以接收。估計換的新房還得按揭。

先賣後買，可以按照首套來算，首付少一些。一般得30-40%。還有算上交易的稅費等。

現有的按揭，自己的錢不夠的話，可以用買房人的押金，商量一下，可以讓他多付一些。當然這種層層套的換房，涉及到多家，每個環節一定要謹慎。

把兩邊的交易的環節，流程搞清楚，包括每個環節的時間等，配合好。

我以前也是這麼做的。建議一定要找個專業的中介。要是經驗不足，很麻煩的。

如果經濟能力可以的話，可以直接買二套的大房子。如果還款有壓力，則建議將現在的小房子賣掉。不知道你的房子是什麼時候買的，交房了沒有，現在西安有政策，網籤3年才可以交易，有些還必須有房產證，你可以找一箇中介諮詢一下。

座標是西安，要進行房產置換。小房換大房，雖然西安目前銷售政策是需要一手房網籤合同滿三年或者二手房產證滿二才能銷售，但是按照題上所說，當時是40萬買的，現在值一百多萬，根據這兩年西安房價的增長情況看，此房已經具備正常的出售條件。

一般來說，房產置換要麼先買後賣，這個在房價上行期，是一個可以實現利益的最大化。一個是因為一般在房價上行期，房源量相對緊張，先買可以買到價格合適或者適合自己的房子，後賣可以利用時間差賣個好價錢。一般在房價上行期，賣房時市場給買房者做決定的週期很短，賣房週期很短，但是對於買房的人，要買到自己喜歡的房子，還是需要多看多比較，一旦看上，立馬下手。

以目前的西安二手房市場，就處於市場的調整期穩定期，賣房週期小則兩三個月，多則大半年甚至一年，在此情況下，如果自己需要用賣房的資金買房，那就需要先賣掉自己的房子，減小自己買房時出現違約的風險。

房產置換，無論是以小換大還是以大換小，無論是哪種市場環境，都要掌握交易過程中時間差，但是不同的時期，這個時間差要把握的難易程度是不一樣的，很多時候都不是往自己的心理預期發展，因為對於多數買賣房產的人，其實對於市場環境都沒有客觀的認知，或者也並不具備專業的房產經驗，即使具備專業的房產經驗，賣房週期也不是自己能夠把握的。

所以結合題上所說，結合當下的市場狀況，個人建議是先賣後買，從而減小自己的買房風險。

流程，贖樓（房本在手）-1自有資金提前還貸，2墊資還貸需要付費-解押（通常需要1個月時間）-二手房市場進行交易-買賣達成-可以買新房了。