房貸假如提前還款，當然選擇等額本金！

在同等房產貸款金額、貸款年限相同、貸款利率相同的情況下，產生的利息（還款金額組成為:本金+利息）等額本息比等額本金多，所以總體還款金額也是等額本息比等額本金多。

但是需要注意的是，大部分人都會根據自身的經濟條件來選擇貸款方式，一般銀行預設的是等額本息方式——［等額本息還款每一個月的還款金額相同，本金和利息的變化是本金越還越多，而利息越還越少］；適宜於早期資金緊張的人。

如果你有提出要求［一般銀行都會詢問］，那麼可以選擇等額本金方式［等額本金還款每一個月的還款金額不一樣，呈遞減金額模式，每一個月比前一個月少還不等的金額，本金和利息的變化是本金每一個月還款一樣，而利息呈遞減模式，越來越少］。適合於資金充裕一點的親人。

這裡是假如“提前還款”的貸款方式，由於同樣貸款貸了一段時間後，“等額本息還款”所要支付的利息將高於“等額本金還款”，而在提前還貸時已支付的利息是不退還的，這就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。因此，如果有提前還貸打算的，選擇“等額本金還款法”貸款比較好，這樣提前還貸比較划算，畢竟本金一開始還的比較多，提前還款有助於幫助。

下面以房地產商業貸款50萬，20年的期限來舉例，利率按照基礎利率4.9%計算，僅供參考:

等額本息——還款明細，總貸款50萬，20年，利率4.9%，本金和78.53萬，總利息28.53萬。

等額本金——還款明細，還款明細，總貸款50萬，20年，利率4.9%，本金和74.60萬，總利息24.60萬。

長期貸款來說，等額本金也比較划算，當然每個人的資金情況不一樣，適合自己的就可以。

先看看等額本金和等額本息的區別。

等額本金還款是每月償還本金是固定的，另外再加上應應償還的利息。

等額本息又稱為定期付息。還款是每月還款額是固定的，其中包含了每月應償還的利息及本金。

至於說那個還款方式更好，在同等條件下，等額本金還款的總利息比等額本息少，這是等額本金的優點。但等額本金在開始幾年的月供金額要比等額本息的高，所以在剛開始還款的時候壓力會大，又稱利隨本清，還款負擔逐月遞減。

根據這麼多年放款經驗，等額本息還款已經還到中期的不適合提前還款。等額本金已經還了三分之一的也不適合提前還款。如果非要提前還款，在貸款三年內就把款還清，兩種還款方式就沒什麼區別。

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眾所周知，房貸有兩種方式，等額本金和等額本息。先做一下名詞解釋：

【等額本金】：是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。【等額本息】：是指一種貸款的還款方式。等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。它和等額本金是不一樣的概念，雖然剛開始還款時每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於等額本金還款方式，該方式經常被銀行使用。

我們以貸款金額100萬、貸款年限30年、當前基準利率4.9%為例，看一下兩種還款方式的區別：

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從以上兩張圖可以清楚的看出，如果不進行任何提前還款的話，30年時間當然是等額本金支付的總利息比等額本息低14萬左右，簡單來說好像等額本金更有優勢。

不過……但是……事情並沒有那麼簡單，請特別注意：上述對比是一種非常靜態的單一思維模式。

因為絕大多數人基本不會最終紮紮實實的還30年，而是在還款過程中由於收入的增長可能提前還款或重新置換新房，如果採取等額本金的方式，前期還款本金支付明顯較高，給自己造成較大壓力。

但是如果採取等額本息的方式，前期每月總月供較少，這樣可以使槓桿最大化（給銀行還款越少槓槓越大），因為在房價上漲過程中，最大的槓桿才能獲得最大的收益。

所以，我們的觀點非常明確，不管是投資還是自住都要採取等額本息的還款方式！