一

南京樓市限購一年多，公寓成了限購的“避風港”，面積小、低總價、不限購不限貸不限售，受到很多投資客的青睞。南京市場上的公寓也如雨後春筍般爆發。南京萬達茂、龍湖紫都城、萬科星薈、中駿六號街區等等，搞得買房人眼花繚亂。

然鵝~~~不分青紅皂白地看到不限購的公寓就買的話，也許反而划不來。

2017年南京全市公寓辦公類產品銷售25602套，是2015年銷量（6942套）的3.7倍。短短兩年之內，南京公寓辦公類產品的銷量實現了2.7倍的增長。

畢竟，公寓投資的門檻並不高，可能首付不到20萬，就可以買一套小公寓。

二

對於購房者一定要明確一點：並不是所有的公寓都能買？長遠來看，未必便宜就划算！

買公寓的目的，不外乎三種：自住、投資、出租。

但不論哪一種，都要去事先衡量它的升值空間。如果是買的二手房，一定要去了解一下這家公寓目前的租金~新房的話，升值潛力關鍵要從戶型、地段、交通、人流量、服務這幾個方面來考慮，就能大概出算回報比。

戶型：買小不買大

首選小戶型，40—60之間，戶型太大，投資成本越高，租金越高，越不容易租出去。要是能買到挑高式公寓也可以考慮，“買一層得兩層”，樓下作為客廳、廚房、陽臺等活動區域，樓上為臥室或者儲物空間，空間利用率上要大一點，並且視覺空間更大，可以的話，一到兩人合租都沒問題。

裝修：能買精裝，不買毛坯

一般，公寓的裝修都很簡單，就是一些基礎裝修，關鍵在於後期的佈置，所以有精裝修公寓就買精裝修的，不需要太操心。

地段：首選市中心和鬧市區

有錢租公寓而不是合租或者住隔斷間的人，相對來說會更注重生活質量，更在意公寓周邊的配套和交通，比如是否靠近地鐵、公交站，周邊是否有超市、商場等等。所以，目前，租金較高的公寓專案大多數還是在市中心，雖然價格相對要高，但容易出租，後期回報率也會高，日後轉手更方便。

物業：選品牌物業

整潔的環境、良好的安保措施和配套服務決定了公寓的“軟實力”，物業公司的服務水平也會決定租客的整體印象。所以，可以提前打聽一下物業公司的管理水平，選一家比較靠譜的物業至關重要。

回報率：看租金夠高嗎

既然是投資，回報率永遠是排第一位的。結合每月還貸，根據租金預測和買房成本一對比，回報率心裡就有數了。

投資公寓，你的視力達到了幾級？

如果只看到第一行

那你就太“近視”了

請記住一點：

無論是投資高手，還是新晉小白

要想穩坐財富寶座

必須看得遠，看得細哦！

我一個朋友，在去年買了個公寓，二手房，十年左右了，買的原因很簡單，交通便利，出行方便，公交，地鐵，火車站，長途汽車在步行即可，到瀋陽商圈步行二十分鐘左右，這種公寓所處的地理位置決定它將來至少不會有降值的風險，而且確實節省了很多路上的時間。

如果位置不佔優勢，就要看戶型，看朝向風水，周邊生活設施，總要有幾條吸引你投入的因素，將來有升值的空間，學區房成本高，最好不要考慮，當然，如果你有子女就另當別論，在房價上揚的起步階段買下，將來會有不錯的回報。

剛性需求就不用說了，不管將來，現在就要買，不然過不了準丈母孃那道關。

房子是用來住的，舒服就好，住的舒服，就不會賠。

公寓產品能不能買？這個問題建議可以從以下幾個角度綜合分析：

1、公寓所處的城市，城市的行業發展程度。如有一些三四線城市，價格一直是被低估的，後勁較強，那麼購買的犯錯率肯定就地；

2、公寓所處的區域，區域是屬於商圈核心區域，那麼就意味著公寓的投資屬性就更強，如果是位於新區，那就弱。

3、其次就是當地的公寓市場如何，有得城市公寓產品是很氾濫的，價格上漲的後勁遠遠比不上住宅，那麼市場的需求動力也就不足，那就得考慮了。

4、其次就是個人的購買用途了，投資、自住、辦公等等。不同的購買需求出發點，也是很大的決定要素。

買公寓大部分都是來進行投資的，所以在選購公寓的時候一定要注意選那些交通便利、周邊配套設施比較完善的公寓，要不然後期公寓很難租出去。當然除了這個之外，還要注意其他方面的問題：

一、產權性質。因為“公寓”的概念界定較為模糊，購房者出手前，一定要先弄清楚到底是住宅性質還是商業性質。要知道，商業性質的公寓可作為辦公場所註冊，但不能遷入戶口;住宅性質的公寓可以入戶，但不能註冊辦公場所。

二、選擇品牌開發商。在目前房企資金壓力普遍承壓的背景下，選擇品牌開發商相較於一些中小型開發商，更有品牌實力，最重要的是擁有著良好的資金週轉能力。而且這樣的企業具有責任感，也不會出現爛尾現象。

三、選擇靠譜物業。這一點也很重要，因為目前中國的公寓都是一層多戶，很多公寓一層就有十幾戶，這樣高密度的人員居住情況下，一定要選擇那些靠譜的物業，小區的安保措施要有保障，對業主反饋的問題處理要快，這樣後期才好用來出租。

以下三點無論在任何城市的公寓都適用：

1、交通便利。投資公寓無非是住宅買不了了，買公寓不限購，還可以有租金收益。因此，公寓的位置非常重要。如果這個公寓周邊什麼都沒有，沒有公交沒有地鐵沒有大學，再便宜你也不要買。買公寓首先要考慮TA的通達性，無論誰住的房子，去哪樓下就有車。

2、產品的稀缺性。如果你要買的公寓周邊，成片的都是同類的公寓產品，這樣的專案千萬別買。大家都投資，但是誰來住就是個問題。這個地方周圍都是住宅或商業就這麼一個公寓產品，你買它肯定沒錯。

3、總價低。作為公寓最好的面積是小於40平米。這樣的空間既可以滿足兩個人居住，也能作為三口之家的週轉用房。將來轉手再賣出去，購房者壓力不大。公寓一居租金和二居租金差不了太多，但是購買成本二居卻遠遠高於一居。這樣算回報率不高。如果有買兩居公寓的錢可以買兩套單獨的一居。

以上僅是個人經驗之談，僅供參考。