所謂"以租代徵"，即透過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是規避法定的農用地轉用和土地徵收審批，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地佔補平衡法定義務。 其結果必然會嚴重衝擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。"以租代徵"在各地已成為一種普遍的違法形式。

常見的“以租代徵”的方式有5種：

(1)鄉鎮政府直接租賃、轉租農民集體土地

(2)鄉鎮政府作為租賃中介人參與促進集體土地的租賃

(3)用人單位或個人直接與村委會簽訂土地承包租賃合同

(4)村委會代替本村村民對外出租承包地

(5)村委會租用農戶的土地但不進行農業建設

根據《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。”

從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經批准後或鄉鎮(村)公共設施建設方可使用本集體經濟組織的土地，也就是說其他任何形式佔有農民集體土地進行非農業建設均為非法行為，從而租賃農民集體土地的合同也因違反法律強制性的規定而無效。（京平~劉）