謝邀。在不考慮利息的情況下，假設年回報率是5%，單平方售價2W。即每年需要回收：20000*5%=1000元，及每月每平方租金需達：1000/12=83.33元反推：3500/50=70元/月/㎡70*12/20000=4.2%即回報率為4.2%，即100萬價值的，每年回收42000元；演算法一貸款50W，年利率7%，及每年單利息：3.5W利潤：42000/35000=7000同時首付50W，以一分利率計算，可得5000元得出，此投資可多利得2000元投資回報率就是2000*12/500000=4.8%公式：（月租金-月還款）*12/首付款*100%=回報率演算法二貸款50萬；年利率7%，每個月大約還款7000元；每個月只收租金3500，前10年每月要貼3500；10年後為淨利潤最後，我的演算法很粗糙，有錯誤可指出，如果要專業計算，請找銀行人員，她們有專業的計算。作為商業從事人員，一般以回報率看投資價值，低於8%的就是存在泡沫，低於3%堅決不投資。酒店式公寓一般的回報率會達到5%，低於5%，有點難受了。

商鋪投資回收時間分析計算公式：

投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12

計算公式一：租金回報率法

商鋪投資回報率＝（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

計算公式二：租金回報率分析法

商鋪投資回報率＝（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價

（說明：該投資回報率公式考慮了租金與售價兩者的相對關係，只要結果大於8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）

計算公式三：內部收益率法

內部收益率 = 累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢俱等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）

計算公式四：簡易國際評估法

年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

來自我愛鋪網的回答，有工具可以直接計算的。