小產權房的買賣合同只能算債權債務關係。

房屋所有權的流轉關係，債權人取得、實現動態的財產關係，需要轉換成靜態的財產性權利，這種物權屬於《物權法》第十四條規定，必須記載於登記簿上時才能生效。

因此，這種產權不具備登記所需要的條件。換言之，得不到法律保障。

宅基地房屋是基於《城鄉規劃法》、《物權法》的相關規定，宅基地使用人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及附屬設施。因此，宅基地房屋是有法律依據的，履行登記手續，物權是得到法律保護的。

之前北京“畫家村”的案件我一直在跟蹤，當初北京一個村，村民大多搬走了，留下房子敗落下來，後來被一個畫家發現，買了一間做工作室。因為自然環境非常好，利於創作，加之畫家的名氣，慢慢地更多的畫家也購買了房屋，形成產業鏈，被譽為“畫家村”。房屋的價值自然因之上漲數倍。第一批買房的村民後悔了，向法院起訴，認定房屋買賣合同無效，要求收回房屋。按照相關法律規定宅基地只能在相同村民組織間轉讓，非同組織的村民之間是不能買賣的，何況畫家還是城市戶口。法院最終認定合同無效，房屋被收回，購房款按貸款利息退還本息。

我認為，這種農村宅基地建設的房屋也屬於小產權房。目前，很多城市就是在集體土地上或國有工業用地直接蓋起房屋，對外出售。有的甚至是違建，沒有任何報建手續。或者有的雖然有報建，但“掛羊頭賣狗肉”，改變用途對外出售。這些都應該屬於小產權的範疇，買賣合同是得不到法律保護，很可能會被認定無效。

按規定，小產權房不能進入市場進行交易，因此其買賣合同不能作為產權變更登記的依據。但從實際發生的現金交易後，該小產權房的居住使用人，也發生了轉變，是否可視為合法的民間自主交易還有待商榷。

宅基地應該不準進入市場交易的，但其房屋所有人，受物權法保護。

小產權房合同是違法的買賣合同，因為小產權房是違法建築，沒有得到政府部門批准的，只能在你與房主之間產生法律效率，與政府部門之間不起法律效率，在依法批准的宅基地是合法的，也不是小產權房，農民的宅基地使用權是長期有效的，是子孫可以繼承的，只要房子存在，他永遠都是受法律保護的。