一線城市土地有限，外來人口每年不斷新增，房子需求大。80年代的房子太舊，樓層矮，居住環境差，有存在電路老化，坍塌，影響市容一系類風險，一線城市經濟發達，資金充足，舊改是發展必然之路。

領導是這麼說的：“加大力度推進城鎮老舊小區改造，其中蘊藏著巨大的內需潛力。”這就是說，原來沒有物業費，電梯費，電梯維修費，保養費，停車費等等……現在都要有，各種明目收費接二連三，目不暇接，源源不斷，花樣翻新。

自棚改陸續謝幕，去年舊改就被提上了日程，只是今年的舊改力度之大前所未有。2020年各地計劃改造老舊小區3.9萬個，涉及居民700萬戶，改造重點是2000年底前建成的小區。

舊改大幕在一線城市正式拉開，房地產新的發展模式和邏輯如何？

一、認識舊改。

1、舊改的主要內容。完善小區配套和市政基礎設施、環境等，提升社群養老、托育、醫療等公共服務水平，舊改本身並不創造新需求，之多小幅提升被改專案價值。

2、舊改的目的。促內需，穩投資，激發疫情後的經濟活力。惠民生，切實改善人民的居住環境。

二、房地產新的發展模式和邏輯。

1、不再大拆大建，避免刺激樓市 。棚改的大拆大建，尤其貨幣化安置，激發了新的購房需求，成為了房價上漲的助推器。舊改更多的修修補補，對樓市供需關係影響有限，避免刺激樓市。

2、房地產市場需要提質降速。舊改在改善民生的同時，給房地產市場指明瞭新的發展方向“提質降速”，提升房產建設品質，降低其建設的速度。

3、保障房地產市場健康穩定發展。透過舊改資金的投入，對沖房地產市場的不景氣，保障房地產市場的穩定健康發展。

綜上所述，舊改大幕在一線城市拉開，勢必會快速普及到全國各地，對老舊小區居住條件的改善有很大益處。房地產市場也將會在提升樓盤品質上下功夫，健康穩定是房地產未來發展的總體趨勢。

在房地產持續開發的情況之下，不少城市的房價由於新房的持續開發而形成的較快上漲的局面，新房的價格在於土地的成本，頻繁的商品房開發就意味著頻繁的土地出讓。而頻繁的土地出讓只會將土地的價格逐漸提升。因此，如果房地產市場獲得持續的開發那麼帶來的危害結果就是房價的持續上漲。想要穩定房價就得適當的穩定地價的上漲，而想要抑制地價的上漲最好的辦法，就是減少土地的出讓頻次，從而降低土地價格上漲的頻次。

土地的出讓減少，那麼就意味著可供出來的地塊減少，那也就意味著有很多地塊元有計劃的拆遷就會發生改變，原本老舊小區的拆遷可以提升老舊小區居民的生活質量與住房品質。因此，在老舊小區停止拆遷之後舊改就在第一時間補位了。

當前，越來越多的城市將棚改改為了舊改，舊改就是透過提升老舊小區的整體面貌改造老舊小區的整體環境，對老舊小區加裝電梯、翻修外牆保溫等方式來達到讓小區居民住房品質有所提升的工程。

可以說舊改最終達到的目的就是減少拆遷穩定地價，提升居民的居住環境。除此之外，舊改還有其他的內在因素。當前舊改的範圍大量在老城區當中，老城區當中並不容易實現老舊小區的拆遷改造，並且在老城區當中土地更是寸土寸金。如果將一些土地用作地產專案的開發，那麼一定會很大程度上提升周邊的房價，所以舊改也是控制老城區中心房價的一項重要措施。

同時，當前不少城市正在尋求外拓發展的機會，也就是城市正在不斷地向外拓展增加城市區域。而城區外拓之後的房地產專案也要被及時消化，如果市區內有大量的新的住宅專案開發的話，那麼城市周邊的新房銷售也會大打折扣，今後的發展與人口的提升也會受到限制。

因此，舊改不單單只是為了實現老舊小區居民生活的提升，更重要的是舊改還起到了調節全市總體的房價走勢，穩定地價的重要意義。