一、1、首先應到國土局辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計引數和效果圖。
2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
(1)、計委審查可行性研究報告和進行專案立項。
(2)、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
(3)、建委辦理投資開發專案建設條件意見書。
(4)、環保局辦理生產性專案環保意見書（表）。
(5)、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。
(6)、規劃部門辦理專案選址意見書。
3、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、人防辦進行人防工程建設佈局審查。
(2)、國土資源局辦理土地預審。
(3)、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。
(4)、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
(5)、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
4、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
(1)、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
(2)、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
(3)、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
(4)、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
(5)、國土資源局進行用地預審。
(6)、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
(7)、建委制發初步設計批覆，並對落實初步設計批准檔案的要求進行審查。
(8)、建委對施工圖設計檔案進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
(9)、建委根據施工圖設計檔案審查機構發出的《建設工程施工圖設計檔案審查報告》，發放《建設工程施工圖設計檔案審查批准書》。
5、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、公安消防支隊進行消防設計審查。
(2)、人防辦進行人防設施審查。
(3)、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和範圍進行審查。
(4)、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發。
6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、建設單位辦理施工報建登記。
(2)、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程透過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得。
(3)、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發。
二、招標、拍賣、掛牌
三、由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（影印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
四、1、一般因素：社會、經濟、行政因素
2、區域因素：一是土地所在區域的自然條件和經濟地理位置與一般因素相結合的地區社會經濟地位及由此決定的土地供求狀況對房地產價格的影響；二是城市內不同類別用地地域由於本身特性而對房地產價格產生影響的因素。
3、個別因素：宗地條件、建築物類別
五、要對於房地產開發的業務流程熟悉、對市場熟悉、敏銳的洞察力、良好的社會關係、溝通能力、細心認真負責
六、我懶得去算了。。。
一、1、首先應到國土局辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計引數和效果圖。
2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
(1)、計委審查可行性研究報告和進行專案立項。
(2)、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
(3)、建委辦理投資開發專案建設條件意見書。
(4)、環保局辦理生產性專案環保意見書（表）。
(5)、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。
(6)、規劃部門辦理專案選址意見書。
3、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、人防辦進行人防工程建設佈局審查。
(2)、國土資源局辦理土地預審。
(3)、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。
(4)、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
(5)、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
4、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
(1)、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
(2)、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
(3)、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
(4)、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
(5)、國土資源局進行用地預審。
(6)、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
(7)、建委制發初步設計批覆，並對落實初步設計批准檔案的要求進行審查。
(8)、建委對施工圖設計檔案進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
(9)、建委根據施工圖設計檔案審查機構發出的《建設工程施工圖設計檔案審查報告》，發放《建設工程施工圖設計檔案審查批准書》。
5、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、公安消防支隊進行消防設計審查。
(2)、人防辦進行人防設施審查。
(3)、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和範圍進行審查。
(4)、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發。
6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、建設單位辦理施工報建登記。
(2)、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程透過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得。
(3)、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發。
二、招標、拍賣、掛牌
三、由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（影印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
四、1、一般因素：社會、經濟、行政因素
2、區域因素：一是土地所在區域的自然條件和經濟地理位置與一般因素相結合的地區社會經濟地位及由此決定的土地供求狀況對房地產價格的影響；二是城市內不同類別用地地域由於本身特性而對房地產價格產生影響的因素。
3、個別因素：宗地條件、建築物類別
五、要對於房地產開發的業務流程熟悉、對市場熟悉、敏銳的洞察力、良好的社會關係、溝通能力、細心認真負責
六、我懶得去算了。。。