小產權房說白了就是集體土地上建的商品房，沒交土地出讓金及房屋質量檢測費等，這是他的出身。

但這也不應是他的全部，要遡及他的成因與歷史就不能一概而論了，據目前看深圳這類小產權最多。他是伴著"春天的故事"來到了人間。內地逐漸借鑑他，城市周邊農村也開始了小規模的建設，大多由鎮一級政府或區政府在集體土地上建，賣給動遷或村民居住，現今都成為了城中村，據估算每個城市少說幾百幾千棟這種小產權樓，也是城市一景。2000年前很少有人明白國有房屋與小產權房屋的關係，因它很專業也無人宣傳，這部分擁有小產權的人為改革開放做出了重大犧牲，甚至很多人帶者困惑離開了人世。當然了隨著後來國家出臺多個有關集體土地的政策都是後話了。但這種一杆子打翻一船人的政策，與和諧社會與法制理念相背的。

風險很大，姑且給你算無本回遷吧，首先，這類房子的買賣合同是沒有法律效益的，相對來說，比較好點的辦法有兩個，其一是籤二十年租賃合同，記得要多寫一份租房款收條，這個就不多說。其二是做借款，因為如果只做買賣合同的話，前面說了是沒有法律效益的，如果有糾紛是一點辦法沒有的，做借款的好處在於經濟糾紛比較難處理，要扯皮很久，起碼有緩衝的餘地。

最後，還有個最保險的辦法，就是直接從開發商那裡改底單，這個是萬無一失的辦法，但是非常難實現

一、先了解下小產權房的概念

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。

二、小產權房的型別

第一類小產權房：佔用集體土地建設的小產權房；

第二類小產權房：在劃撥或出讓土地上，不按規劃要求開發或使用土地，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房；

第三類小產權：在供軍隊使用的土地上進行商品房建設，之後，將商品房出售給軍人以外的當地居民，這類小產權房俗稱“軍產房”。

三、相對於“大產權房”，小產權房的特點如下：　　

1、價格優勢較為明顯：大部分小產權房是建造在集體土地上的，由於集體土地本身不存在繳納國有土地出讓金和相關稅費，因此降低了小產權房的建造成本，小產權的售價相對於大產權房的售價來說，會便宜些。

2、產權不完整：其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，嚴格意義上講鄉政府或村政府頒發的產權證亦不是真正合法有效的產權證。

3、不合法性：農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的，因此小產權房建設在農村集體土地之上，是與國家現行的土地管理法相違背。

4、法律風險大：購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障，與此同時小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、等方面都有可能會存在問題。