一、性質不同。棚戶區改造是政策性專案，是由行政職權支撐的徵收拆遷行為。而開發商用地更多的是盈利性開發，是開發商與被徵收人之間的私權協商和交易。
值得注意的是：在棚戶區改造中，必然會涉及開發商對土地房屋的徵收拆遷。也就是說，整體的棚戶區改造專案中，會包含開發商對土地房屋的徵收拆遷行為。這就很容易讓被徵收人混淆：對自己土地房屋的徵收拆遷到底是開發商的盈利行為，還是政府的政策性改造？
也基於這樣的模糊界限，在實踐中，很多徵收方以“棚改”之名，行商業開發之實，嚴重侵害了被徵收人的合法利益。
二、主體不同。如上所述，棚改是政策性的徵收拆遷專案。根據相關法律規定，只有市、縣級以上人民政府有權組織實施徵地拆遷。也就是說，在棚戶區改造過程中的所有行政命令及其行為，都必須由市、縣級政府等有權機關實施。比如：徵收拆遷公告、徵收拆遷補償方案等必須是市縣人民政府蓋章；徵收補償協議也必須由市縣政府相關人員與被徵收人簽訂……
而如果僅僅只是開發商用地，則是開發商個體實施，行政權力並不介入。與被徵收人的協商談判也只是民事主體之間的合同或協議談判，偏重遵循自願、自主的公平交易機制。
要注意的是，如果開發商要開發、佔用、租賃集體土地的，則會涉及與村集體的協商談判，對集體土地的對外租賃、使用，則需要透過召開村民大會等程式進行。
三、是否有補償不同。棚戶區改造說到底就是對土地房屋的徵收拆遷。法律規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償（注：集體土地上統一適用該條規定）。
因此，只要徵收方對民眾土地房屋的徵收拆遷，就必須要給予被徵收人足額、合理的補償利益，且要遵循“先補償後搬遷”的拆遷原則，以保障被徵收人的權益。
而如果僅是開發商的個體用地而實施房屋的拆除，則是需要與被徵收人公平協商交易，遵循的是市場買賣交易的經濟機制，簽訂民事交易合同。此時，被徵收人所得的費用有可能比原來的房屋價值低，也可能要高。而不管是高還是低，都是屬於開發商與被徵收人自願協商的結果，都是合法的。而被徵收人所得的費用就不能叫做“補償”，而應該歸屬於債權債務或其他體系裡。
三、救濟方式不同。如果是棚戶區改造，被徵收人的補償利益偏低或者房屋被強拆、偷拆，徵收程式不合法侵害了被徵收人的權益的，被徵收人可以透過行政複議、行政訴訟等方式進行維權救濟。
而開發商與被徵收人簽訂用地或房屋租賃買賣等民事合同的，如若開發商不履行約定，相對方（即土地或房屋的權利人）則主要透過民事訴訟程式解決。當然，也可透過仲裁、協商、調解等方式解決。
上述僅是對開發商用地與棚戶區改造簡單的區別，實踐中的情況較為複雜，需具體情況具體分析。而在明律師要提醒大家的是：隨著城鎮化程序的加快，各地對棚戶區的改造都加大了力度。在這過程中，常出現開發商與徵收方聯合謀利的現象。即開發商和徵收方都打著“棚戶區改造”的名義，卻實行商業開發，壓低被徵收人的補償利益，謀取非法利益，使被徵收人遭受巨大的利益損失。因此，被徵收人一定要區分到底是棚戶區改造，還是開發商的商業開發。如果遇到以“棚改”之名，行商業開發之實的現象，被徵收人一定要及時採取複議、訴訟維權措施，保護自己的補償利益。
一、性質不同。棚戶區改造是政策性專案，是由行政職權支撐的徵收拆遷行為。而開發商用地更多的是盈利性開發，是開發商與被徵收人之間的私權協商和交易。
值得注意的是：在棚戶區改造中，必然會涉及開發商對土地房屋的徵收拆遷。也就是說，整體的棚戶區改造專案中，會包含開發商對土地房屋的徵收拆遷行為。這就很容易讓被徵收人混淆：對自己土地房屋的徵收拆遷到底是開發商的盈利行為，還是政府的政策性改造？
也基於這樣的模糊界限，在實踐中，很多徵收方以“棚改”之名，行商業開發之實，嚴重侵害了被徵收人的合法利益。
二、主體不同。如上所述，棚改是政策性的徵收拆遷專案。根據相關法律規定，只有市、縣級以上人民政府有權組織實施徵地拆遷。也就是說，在棚戶區改造過程中的所有行政命令及其行為，都必須由市、縣級政府等有權機關實施。比如：徵收拆遷公告、徵收拆遷補償方案等必須是市縣人民政府蓋章；徵收補償協議也必須由市縣政府相關人員與被徵收人簽訂……
而如果僅僅只是開發商用地，則是開發商個體實施，行政權力並不介入。與被徵收人的協商談判也只是民事主體之間的合同或協議談判，偏重遵循自願、自主的公平交易機制。
要注意的是，如果開發商要開發、佔用、租賃集體土地的，則會涉及與村集體的協商談判，對集體土地的對外租賃、使用，則需要透過召開村民大會等程式進行。
三、是否有補償不同。棚戶區改造說到底就是對土地房屋的徵收拆遷。法律規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償（注：集體土地上統一適用該條規定）。
因此，只要徵收方對民眾土地房屋的徵收拆遷，就必須要給予被徵收人足額、合理的補償利益，且要遵循“先補償後搬遷”的拆遷原則，以保障被徵收人的權益。
而如果僅是開發商的個體用地而實施房屋的拆除，則是需要與被徵收人公平協商交易，遵循的是市場買賣交易的經濟機制，簽訂民事交易合同。此時，被徵收人所得的費用有可能比原來的房屋價值低，也可能要高。而不管是高還是低，都是屬於開發商與被徵收人自願協商的結果，都是合法的。而被徵收人所得的費用就不能叫做“補償”，而應該歸屬於債權債務或其他體系裡。
三、救濟方式不同。如果是棚戶區改造，被徵收人的補償利益偏低或者房屋被強拆、偷拆，徵收程式不合法侵害了被徵收人的權益的，被徵收人可以透過行政複議、行政訴訟等方式進行維權救濟。
而開發商與被徵收人簽訂用地或房屋租賃買賣等民事合同的，如若開發商不履行約定，相對方（即土地或房屋的權利人）則主要透過民事訴訟程式解決。當然，也可透過仲裁、協商、調解等方式解決。
上述僅是對開發商用地與棚戶區改造簡單的區別，實踐中的情況較為複雜，需具體情況具體分析。而在明律師要提醒大家的是：隨著城鎮化程序的加快，各地對棚戶區的改造都加大了力度。在這過程中，常出現開發商與徵收方聯合謀利的現象。即開發商和徵收方都打著“棚戶區改造”的名義，卻實行商業開發，壓低被徵收人的補償利益，謀取非法利益，使被徵收人遭受巨大的利益損失。因此，被徵收人一定要區分到底是棚戶區改造，還是開發商的商業開發。如果遇到以“棚改”之名，行商業開發之實的現象，被徵收人一定要及時採取複議、訴訟維權措施，保護自己的補償利益。