競爭程度：商圈內同性質之店面越多，則生意越競爭。在甜品店烘焙店扎堆的街區，不建議跟風去做。把自己的麵包店做到整個街區無可替代，才能有立足之地。

住戶背景：瞭解社群居住居民的生活條件，家庭成員的年齡越小越好。年輕人的購買力肯定是高於老年人的。白天以商業圈生意為重，晚上可以做住宅區的生意。

住戶性質：調查商圈內各類的比例，若是辦公樓區則上下班時間會比較好。若是住宅區生意都會不錯，但房租可能較高。若店面附近有機關學校等大團體設立，則會帶來固定之人潮，生意會比較好，但放假時，生意相對較差。

便利性：四岔路口方便於各路交通，視野好，曝光性強，顧客從各個角度都能看到店鋪。選擇店鋪的時候角落是雷點，切記不要選擇。

每次提到開店選址這個話題，就會有很多同學議論紛紛。這裡地段好；那個位置棒；這個商圈繁華；那裡商業街熱鬧等一系列的提議。本著實事求是的態度，今天我們就好好嘮嘮關於開店選址過程中的那些事。

1.黃金商圈≠黃金位置

每個城市在開發規劃的時候，都有一個明確的商圈定位。

比較典型的有購物商圈，比如哈爾濱的秋林、中央大街、索菲亞；而休閒商圈像防洪紀念塔、斯大林公園以及太陽島風景區等。

不同的商業形態，客戶群體也是有著明顯的不同。這也是看能否匹配我們店鋪的一大因素。所以黃金的商圈不一定是我們選擇店鋪的黃金位置。

2.人流量≠客流量

有很多想開店的學員都會去各種地方統計人流量，選擇了人流量最多的地方開店，但是開業之後卻發現人少的可憐......這是為什麼呢~

店鋪捕獲率是店鋪中一個比較重要的資料，客流量要求是每一個有效客流，即滿足我們店鋪成交的關鍵因素，具有需求和購買力。所以在前期統計客流量的時候，我們要把相關的“老弱病殘”給剔除掉，只統計篩選後的優質資料，這樣我們前期的選址評估報表才足夠可靠。

3.社群店≠商圈店

根據店鋪的位置以及消費物件的分類，店鋪又分為社群店·店中店·商場店等等。每一種店鋪的業態也是不同的。

社群店類似於一個閉環的生意，客戶人群主要是小區內常住人群；而商場店的客戶人群是流動不固定的。所以社群店的踩點方法評估統計和商場店截然不同。

4.租店≠租房

租房和盤店的相同點是把租金控制最低，不同的是租房是租期越短越好，這樣自己的靈活性更強；而盤店則要求租期越長越好。這樣可以降低自己的投入成本。

由於涉及到裝修、裝置等前期重資投入的問題，如果一個店鋪沒有做滿三五年就匆匆拆掉，這對我們前期裝修裝置宣傳客戶積累等固定不固定資金投入是莫大的風險。

5.選址＞運營

選擇大於努力，選址大於運營。一次成功的選址，能夠控制我們前期的資金投入，鎖定優質客戶群體。這會大大減少我們後期營銷工作開展的阻力，提高店鋪利潤率。

如果位置選的過於邊緣，哪怕後期再成功的運營策略，也很難扭轉店鋪關門的命運。

6.最好≠最貴

店鋪的評估標準，是投資收益率。是對成本和收益的綜合分析。

比方說一家店鋪一年綜合成本10W，營業收入20W.那麼店鋪的盈利就是100%;另外一店鋪綜合成本20W，營收40W，那麼這家店鋪的盈利也是100%。

那麼從投資角度來看，還是第一家店比較優，因為整體投入成本更小，風險也就更低。

7.便宜的店鋪≠好店鋪

乍一看，這個問題和上面的問題是衝突，其實不然。店鋪的營收=客流量*客單價。一個好的鋪位能夠提供大量優質的客源。這就會減少我們後期做營銷宣傳工作的難度，大大降低營銷費用。也就會降低我們後期運營過程中的運營成本。

所以一個好的店鋪的評判標準，就是它能否給我們帶來大量優質客源。

一·黃金商圈≠黃金位置

不同的商業形態，客戶群體也是有著明顯的不同。這也是看能否匹配我們店鋪的一大因素。所以黃金的商圈不一定是我們選擇店鋪的黃金位置。

二·人流量≠客流量

前期統計客流量的時候，我們要把相關的“老弱病殘”給剔除掉，只統計篩選後的優質資料，這樣我們前期的選址評估報表才足夠可靠。

三·社群店≠商圈店

根據店鋪的位置以及消費物件的分類，店鋪又分為社群店·店中店·商場店等等。每一種店鋪的業態也是不同的。

社群店類似於一個閉環的生意，客戶人群主要是小區內常住人群；而商場店的客戶人群是流動不固定的。所以社群店的踩點方法評估統計和商場店截然不同。

四·租店≠租房

五·選址＞運營

選擇大於努力，選址大於運營。

一次成功的選址，能夠控制我們前期的資金投入，鎖定優質客戶群體。這會大大減少我們後期營銷工作開展的阻力，提高店鋪利潤率。

如果位置選的過於邊緣，哪怕後期再成功的運營策略，也很難扭轉店鋪關門的命運。

六·最好≠最貴

七·便宜的店鋪≠好店鋪