蘇州美之國小區，也許是中國最早實現業主自治的小區。沒有物業公司。業主自主管理。

物業經理、維修工、保安都是業委會代業主僱傭的，只對業主大會負責。小事找業委會。

這麼多年了，管得非常好。

1.相對於高層小區、別墅高檔區、新建小區應實行專職物業管理。2.對於老舊、回拆低層小區，實行自治業委會管理。3.對於新建中有回遷、商品房的小區。實行聯合管理。社群、業委會、物業。

小區物業管理服務，說小了就是一項勞動活，說大了就是一項社會分工；你說不需要它吧，現代的樓房真離不了；你說它是暴利行業吧，可從事的人員大部分都是社會底層的下力人；你說它是服務企業吧，它還擁有很多管理職責，又像一個區域的小政府。當今社會，對物業管理服務，又愛又恨，不用不行，用了傷心。但必競物業管理服務是當今社會的一個工種，所以對新建的及過去建設的有公共共用部位小區，物業管理服務是必須有的。按照社會分工，專業的事情專業人員做的社會分工原則，我認為還是騁用專業的服務管理好的物業公司較好。因為小區裝置設施涉及到人身財產安全防範、綠化養護、消防安全、車輛管理服務、衛生管理服務、電梯管理服務、房屋公共部位維修、水電氣暖安全供給等。但選擇物業公司，也像選擇商品一樣，商品有高中低檔，物業公司也有三六九之分，當然物業費的價格也不一樣。具體小區業用什麼樣檔次的物業公司，有小區業主召開業主大會根據小區經濟狀況和享受服務意願決定。優點是小區業主掏錢，物業公司服務，業主省心省力省事。缺點是物業管理服務是公共服務，一人難稱萬人心，免不了物業公司與業主磕磕碰碰鬧矛盾。小區自管自治，自管自治屬原生態的小區管理方式，來源於家庭的管理模式的翻板，也就是自己的事情自管自幹。自管自治一個家庭、一個院子好辦，只要家庭中一家之長立事，管起來就可以了。但自管自治一個小區，必須有一個領袖級的人物，這個領袖級人物不但領導能力強，而且兩袖清風，一身正氣，能講能幹，熱心切奉獻。不然，你方唱罷他登場，誤了小區業主事情，得不償失。另外業主自管自治適應於小區小、樓層低（多層），小區基礎設施裝置比較完好的。由於物業費低，適應家庭收入比較低的老舊小區，與物業公司管理服務相比，費用能省下一半以下。缺點是自管自治小區，業主自控能力差，一百和尚亂當家，招呼不好就是你方唱罷我登場，全體業主操心不少，效果一般般。社群代管，夲來物業管理服務壓根就沒有社群代這一說，人家就不是幹這的，是管理物業服務的，就因為物業公司與業主鬧矛盾，物業公司不願管，業主又自治不成，成了無人管理服務小區，沒辦法，只有社群代管理服務了。但社群有兩種形式，一種是代請物業公司管理服務，這種形式適應於現代住宅有消防控制中心、安全監控中心、電梯、供暖、供電、二次次供水的小區。二是隻滿足看門掃地小維修的老舊小區。當然社群代管由於服務專案少，物業費更低。但社群代管是小區動亂，沒有辦法的辦法，並不是業主喜歡的方式，也不是社群願意幹的，屬穩定小區的臨時措施，政府不支援，業主不喜歡。

古往今來，任何事物都沒有唯一模式，100%，一刀切。鞋子只有自己知道是否合腳，一切從實際出發，具體問題具體分析，具體處理。

小區物業由居委會代管，最好，當前老人多，租房的人也多，居委會最瞭解每家的情況，而且還能把人員安排好，原物業辦工的樓層可改造老人臨時管理的場所，老年化已經來臨，而且大部分全獨生子女，無法照顧好老人，晚上下工可以接回家，這樣是一舉多得的好事

西方用投資移民一招，就讓中國變成了這樣。 物管賣空了地庫，還可以糾集到自來水公司斷水，法院上門收物管費。

惡劣如索馬利亞海盜都不這樣乾的，要錢又要命。

明晰公攤面積，移交水電氣充值，移交地庫之後，再籤物業服務合同。

物業移交水電氣設施，充值機所產生費用，由開發商補上。 水電氣沒到戶，屬開發商偷工減料。

物業如果是替政府管理，就不應該收費，業主已經交過稅了，是納稅人。 如果是收費為業主服務，就應該與業主簽訂服務合同。

管理事務，財產事務，應該自己做，不能讓他人染指。 染指的人，都帶著自身的利益訴求，核心利益，因為他是跟你一樣的人。

拿人手短，吃人嘴軟，讓人伺候骨頭軟。

誰簽了買賣服務法律合同誰交。 業主是國家公民，不是莫名其妙受到物業看管，限制購買使用水電與人身自由的囚徒，物業替誰當差找誰要錢去。 業主從來沒有委託過物業招攬電梯間廣告，也沒有委託過物業出租出售地庫車位，業主從來沒有委託過農村無業人員來管理房產。 業主買的是房子，不是鐐銬。

小區服務分項外包才好，全部集中給物業容易變質成管理。 衛生綠化， 維修維護， 地面地庫經營，門衛及內部安全， 分包給社會專業服務公司。

業主只圖舒服省心，直接導致地庫被盜賣，公攤面積被侵佔。

10多年前和現在的老小區，就是事實上的分項外包。