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存量資產盤活帶來輕資產運營模式新路徑

存量資產轉型方向很多，去年以來，目前存量資產轉型養老政策尤為利好。可以轉型養老的存量資產主要為以下幾種：工業用地、社群服務用地、公共事業用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅遊用地。其中涉及最多且具有代表性的為工業用地、公共事業用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據自有存量用地的特色屬性，透過各種合作與開發方式，實踐著存量資產盤活開發養老服務專案的輕資產運營模式新路徑。

(一)工業用地改造養老專案：重慶中梁鎮的“政府建設+村集體運營”模式

重慶市沙坪壩區中梁鎮原為機械加工企業聚集地，地域內有近100家機械加工企業。隨著機械加工行業產能過剩，多數企業入不敷出導致倒閉或低效運作，在國家清理殭屍企業行動中，中梁鎮出現大量存量土地。在國家支援養老後，當地政府對8000多平方米的工業廠房進行了適老化改造，充分利用自身資源與環境優勢，發展旅居養老和康復養老，主要面對活力老人，建設特色養老園區。

在運營模式上，中梁鎮養老園區由政府統一改造建設，而將運營權交由村委會組織的村民集體手中，由村集體進行養老專案的具體運營與管理，這種“政府建設+村民集體運營”的自給自足模式，不光服務區域內有需求的養老人群，同時面向區域外進行康養、旅居服務的接待，成為中國政府主導型存量資產改造養老服務專案的典型模式之一。

(二)公共事業用地改造養老專案：不老山莊的“存量土地使用權租讓”模式

天開瑞祥不老山莊，位於北京人文大學康莊校區內，由2棟原學生宿舍樓進行適老化改建而成。北京人文大學為最早一批的民辦大學，其校區眾多，後因多種原因，部分校區閒置，其土地和建築變為存量資產。國家支援養老後，北京人文大學康莊校區把部分房產以租賃形式出租給天開祥瑞養老院，由不老山莊主導，對租賃校區的存量資產進行改造運營，在政府等多方支援下開辦不老山莊。

專案規劃用地860餘畝，總建築面積為30萬平方米，一期養老中心佔地139畝，建築面積3.5萬平方米，包括一個近1.5萬平方米的養老居住區。目前不老山莊共有1078個床位，以活力老人為主，以生活、快樂、健康為三大核心的長者樂園，為老人提供半年以上長住和候鳥式旅居服務。

(三)社群商業用地改造養老專案：首開寸草“合作共建”模式

首開集團為北京市屬大型國企，以房地產開發與經營為主。經過30餘年的發展，目前物業管理面積4500萬平方米。多年的房地產開發歷程，使得首開集團旗下積攢了不少低效利用的物業資產，且多數分佈在大型居住社群內，周邊配套齊全、就醫便利，改建運營養老服務設施專案具備天然的“存量資產優勢”。

首開寸草推出第一家養老機構，也是全國首個複合介護型養老設施示範專案——首開寸草學知園專案正式對外營業。該專案由首開集團對自有原商務辦公樓進行改建裝修，並交由寸草春暉養老院進行實際的運營管理。周邊社群配套、醫療資源極為豐富。

該專案的成功落地與運營，也為國企利用自有存量資產改造與運營團隊的合作共建撬動集團健康養老業務板塊的產業實踐，探索了一條可行的模式路徑，樹立了一個典型的成功案例。

(四)宗教用地改造養老專案：廣安禪寺“養老功能拓展”模式

浙江建德廣安禪寺，利用寺院內部的多處閒置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對外進行運營。寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對接傳統文化，為老人們養老提供一方好去處的同時，更是在打造一個養老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門清淨地成了老人們的心安之處。

禪寺現有55位來自全國各地的老人在此常住養老。相比那些硬體設施比奢華拼高階、造價昂貴的養老機構，偏安一隅的廣安禪寺安養院非常樸素。除了為老人健康和生活方便，對全院所有衛生間進行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設佈置都很簡單。

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存量盤活實施建議

第一，在產業匯入上，存量資產改建養老服務的的核心是“養”。在地產轉性與重新利用的基礎上，存量資產的盤活需要更加註重落地康養產業內容的規劃設計與落地，避免陷入傳統地產開發“快銷賺快錢”的舊有模式，警惕養老設施用地的政策限制與監管。

第二，在規劃設計上，存量資產在改建養老服務設施的規劃、設計、配套設施和裝置中均應體現生態、環保、安全、體貼等特點，同時專案容積率、綠化率、公共活動空間以及電、通風與採光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重戶型設計的舒適性、整體環境的優雅性、外出交通的便利性、平時生活的安全性;另一方面，注重產品配套設施的適老化細節設計。

第三，在功能整合上，由於與傳統住宅產品的目標客群不同，在存量資產轉型養老專案開發中需要注入更多的醫療健康管理、文化娛樂及家政物業等“軟”服務，這些需要企業大力投入和整合資源。

第四，在盈利模式上，存量資產轉型養老服務專案因其土地性質不同、定位不同，盈利模式有產權銷售、租賃、持有經營和混合經營等不同模式，企業須全身心投入、全方位服務、“捆綁式”承擔風險。

第五，在資源整合上，養老專案多投入週期較長、投入大，需要整合大量的產業資源，再加上行業內多數專案都是摸著石頭過河，政府的配套政策以及行業標準都沒有明確，尚無現成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經濟實力和社會資源的企業，在盤活存量資產轉型做養老服務實踐中需特別謹慎。

康養產業如何盤活資產

康養產業的資產簡單體現有以下四種：

1、土地資源；

2、商業空間資源；

3、人力資源；

4、市場品牌知名度；

首先，康養產業在早期開發時本應有完整的商業模式和盈利模式，這是專案的基礎，要不不會投資，到了需盤活資產的情況下，證明原有的規劃不合理，需另尋商機。

1、土地資源方面，可以透過開放合作，招商引資，尋找更好的機會；

2、商業空間資源方面，針對康養基礎上植入旅遊、會議及產品的可能；

3、人力資源方面，在一定人員的空置情況下，服務於第二項資源；

4、透過現有經驗總結，可以開展品牌授權與經驗顧問價值輸出。