強烈不建議購買公寓做投資。

投資，我們最應該注重的是投資回報率，房產的投資中，租金相對於房產的升值保值來說，其實是微不足道的。

以同樣的住宅和公寓為例，可能60萬的住宅租金最多持平30萬的公寓，但是有幾個問題不能忽視：房價上漲幅度、貸款利率、出售難度。

在我們青島有個比較出名的公寓樓叫做萬達39克拉，買的時候一萬，十幾年了，現在還是一萬多。同時期一萬的住宅早就突破3.5萬了。這是關於房價上漲幅度問題。

貸款利率，在住宅貸款中，我們採用公積金貸款，即使是商業貸款，我們的利率也比商業公寓要低百分之十至二十，最誇張的時候要低百分之四十以上。因此，看起來公寓每個月多收的幾個租金，被利率要抵消一大部分。

使用成本著就不需要多說了，商水商電，物業費也貴。

至於出售，商業公寓出售是極其困難的，因為二手公寓的稅費奇高，綜合算下來，有公寓需求的多數會選擇新購而不會購買二手。

因此，用公寓做投資，具有變現難，收益低，使用貴等缺點，不建議入手公寓。

公寓產品和住宅產品的投資模式不同，公寓主要是後期收取租金收益比較高，但房子本身升值慢。住宅一般租金相對低一些，但整體房屋升值較快。

如果30萬的房子，可以考慮首付一半，貸款一半，然後以租養貸，是比較理想的投資方式。

回報價效比不錯，值得長期持有。這幾年國家將從政策層面鼓勵公寓業態的發展，促進公寓市場的規範化、有序化發展，公寓市場的熱潮。而肯定了商業用房可用租賃，使得今後公寓租賃的合法化，相信公寓未來市場也得到認可。

那麼，對於購房者來說，什麼型別的公寓才是購房者值得擁有的？才具備長遠的購買價值？此時價效比高、不限購、可商可住，無論是對購房者還是投資者而言都具有強大吸引力。

第一、所處的位置都是CBD核心地段；交通便利，商業濃厚

第二、都是高階產品；具有住家型，通燃氣，有陽臺

第三、都是自帶大型shopping Mall，虹吸效應

假設在房價橫盤的情況下，30多萬的公寓，就算你是貸款，首付百分之五十，貸款15萬左右，那你每月的月供基本是在1600多，那租金1500-2000，按照租金也不變來假設的話，你相當於就花了個首付，房子就是你的了，十年後哪怕你要賣，你是覺得能比你花的十幾萬還少嗎？你的月供都是租房的人給你付的[捂臉][捂臉][捂臉]

1，從投資回報率來看，按照1800/月，一年是21600/年，21600/300000=7.2%，但是商業地產要每年交房產稅，按照租金的12%繳納，也就是說回報率再打個88折，7.2%*0.88=6.33%，另外你買了不知道還要不要裝修，如果裝修，還要追加一筆投資，如果不用裝修，要面臨一個找租戶的問題，不太可能無縫對接，算你每年12個月中有一個月在找租戶，那麼回報率再乘以11/12=5.8%。另外可能招租戶還需要付中介費，一般是一個月租金的35%左右，所以粗算的回報率大概在5.6-5.8%左右，回報率還是不錯的，至少比銀行理財或者一些固定收益的金融產品收益率強。

2，那麼投資公寓的缺點，出售時候可能並不是特別容易，因為房源很多，並不稀缺，所以如果急用錢，不一定能賣到滿意的價格。另外房產增值部分需要交土地增值稅，按照累進稅率30-60%不等，所以實際上增值空間比較有限。

3，但是考慮到長期利率下行，所有固定收益類的產品收益率也相應下行，那麼5.8%這個收益率從長期來看還是不錯的。當然你需要考慮資金流動性問題，最好不要急需用錢，因為投資類的房產出售一般時間都比較長，急於出售未必能獲得好的價格。另外在招租換租，租戶管理方面也要牽扯一定精力。

4，另外最後一點，1500-2000的租金是否是真實的，還是僅僅是賣家或中介說的，建議調查清楚，一般賣方或者中介說的都有水分。

首先看收益率按平均租金1750元每月

1750＊12=21000元，總價300000萬，不考慮空置期，裝修投入，空置期，都要接近15年，而且還有通貨膨脹，但是房子本身在升值，但是既然現在只賣30萬以後估計漲的多高也不太可能，如果是70年住宅性質的，只能算勉強投入。畢竟就30萬，如果是40年商業性質的，那就沒有必要。因為這種性質的房屋交易稅費在12%以上。以上僅供參考。