商鋪分很多種傳統的社群底商，獨棟商業，和商業綜合體，回報最高的是綜合體當然風險也是最高的，社群底商就成都這邊來說哈起始回報率4個點以上很不錯了，當然隨著周圍成熟度不斷提高回報率也會不斷上漲（前提是你買對了地段和口岸）所以開始租金至少保證年租20萬以上吧，要是位置買的好起始租金就不止20萬了。

如果拿五百萬買商鋪，年租金至少要三十萬，而且必須要租十年以上才划算。

因為有五百萬存銀行，年利息也不會少於三十萬的。

如果好的位置，肯定買商鋪合適！存銀行只能拿利息，比較低！

買商鋪至少兩個有點 1.收租金可以回本！2.商鋪本身也會漲價！

我和朋友就是做商鋪投資的，如果不考慮商鋪的增值，7年半是回本期。當然，還要考慮周圍消費能力和發展前景，這就是預判。

有500萬換了我是不會買門面房的，買國有信託年利40萬，比租房收入穩定，弄不好還要讓交稅，還有跟租客的麻煩事。

一般是二十五萬是基準 在此基礎上判斷房子升值空間 評估升降空間比較複雜 若有升值預期 可買 有不升或下行預期則不能買

起碼年回報5個點以上吧，華潤永珍的商鋪有興趣瞭解嗎，一樓均價10左右，二樓5萬左右，它是帶五年租約的，每年都有商鋪總價的5%回報，比如總價500萬，5%就是一年租金250000,每半年給一次175000。

週期太長不確定因素太多，慣性思維害人不淺，就目前國家經濟回撥比值遞減，比較以前租價下降趨勢分析，複合回報率不如活期存款利率，投資風險評級過高，謹慎介入一家之言

年收益不低於百分之六，並且能保證常年不低於這個數！！！因為國有四大行的銀行利息加上大額定期存款上浮能達到百分之四，合資銀行和商業銀行還能更高些。存銀行的好處是你有需要時能支取支配！而商鋪想變現錢是很麻煩的，還有特別高的稅費！所以投資商鋪必租金須年收益高於銀行存款，還要保證這種租金能長期穩定！

千萬記住一條，出售鋪子的開發商說能給你簽約返租全都是套路，就是為了讓你掏錢買鋪子而已，到時候人家賣完鋪子，和你簽約租鋪的公司隨便弄個破產就不用履行合同了。所以能保證鋪子常年高價出租的唯一硬道理就是位置好，人員流動性大且成熟，商圈成熟。不要聽賣房子的給你設計規劃的（將來前景）。因為用嘴說的永遠抵不過用自己眼睛看到的！

最近在一家連鎖酒店幫忙，看了他們一個裝修方案，試著回答一下這個問題。

酒店裝修時候考慮了不同房間的裝修方案，並根據方案形成了初步需要採購的和置換的材料，最後根據差異形成總的裝修費用，並按照房間收入差異換算出裝修成本的回收期。

根據這個思路，我們可以計算一下商鋪的年租金情況。

首先是，回收期的確定。由於商鋪的產權是40年，而且時間越長投資回報的不確定性和變數就越多，所以需要儘早收回成本。商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。那麼我們分別按照8年和12年計算。

其次是，設立一個基本假設。由於初期、中期商鋪的建設和周邊配套設施的情況都不完善，所以每年的投資回報率不可能完全相同，我們假設按照完全投資回報率來計算，也就是房租所有的都歸為收益。

所以，我們要計算的就是年租金多少我們可以在8年或12年收回成本。

透過計算500萬在8年收回成本，那麼需要年租金62.5萬元，投資回報率約為13%。

透過計算500萬在12年收回成本，那麼需要年租金41.67萬元，投資回報率約為8%。

這個租金可以說是不低的，而維持這樣一個租金，那麼租戶的年收益可能要在200萬左右。而隨著實體經濟發展的下滑，這樣的收益能力，可能對於大部分個體商來說是困難的。

由於產權後期可以透過繳納一定費用進行延期，所以如果嘗試把投資回收期拉長，在20年左右，那麼我們的租金壓力就沒有那麼大。年租金需要25萬左右，投資回報率約為5%。這相對來說投資回報率比較低，但是也是實體經濟環境下的一種現象。

我們投資商鋪，獲得收益的主要方式就是租金。現如今投資商鋪確實還能賺錢，尤其是投資地段極好的商鋪。但是，商鋪的投資回報率和收益情況確實沒有幾年前那麼高了，甚至連如今的一些理財產品收益都不如。

所以，我們如果選擇投資商鋪的話，需要更加謹慎的選擇地段、周邊人口密度、消費水平、超市等配套資源等因素，並認真測算算周邊商鋪租金的回報率，才能在其中賺到更多的錢。

首先這個命題應該有問題，第一，我們同常買商鋪都是期房，二手商鋪成交的極少，期房什麼概念，小區住宅沒建好，商鋪更晚交房，誰都無法預估商鋪收益，第二，探討收益率多少，有的商鋪新小區啟動難，人氣不旺，兩年租不掉正常，租金還有遞增。第三最關鍵商鋪有本身的升值，你存五百萬在銀行十年後，購買力買不到這麼大的房子。

這個要看什麼投資。

如果是自用型的投資，或者說自己有需求，但是自己不是必須，而是能賺錢就行的話，年租金要達到門面價格，20年回本才划得來，也就是說20分之一，即一年25萬租金。低於這個租金就會虧本。一般的投資回報期是15年至18年回本，如果遇到好的12年就能回本。

如果是純風險投資，借錢投資賺利潤，必須在10年內回本。

如果你是當不動產權投資，租金多少就不是主要考慮的問題了，而是預估房價會不會漲。一般來說，房價10年翻一番就有得賺，租金多少都是額外賺的。不過話說回來，租金多少可以倒推出門面價格是不是合理，如果你怕門面買貴了，可以去問一下門面周邊的店鋪租金多少錢，如果和你面積差不多的附近門面租金在20萬以上，說明這個門面還有投資的價值，如果租金在15萬以下，那麼這個門面明顯的是價格偏高了，高於350萬不能買。記住，租金的20倍，投資價值就不高了，25倍是極限，除非你認為門面回漲價。低於租金的15倍，就趕緊入手吧！

剛好我就用了500萬買了一個商鋪加稅費中介費一起，年租金37萬年遞增百分之6的全業態社群臨街底商。不可思議吧。因為這是房東爆炸撿漏！我專門看別人全家快爆炸出手的鋪子

不缺錢愛怎麼買怎麼買，如果錢不多傾囊購買或者借貸買，誰買誰傻B，作為最後的接盤俠-拆遷戶也變聰明瞭！

一個地級城市旺鋪的數量屈指可數，頂級的更是鳳毛麟角，這種鋪面你有錢還輪不到你買！其它的店面基本都是開發商圈錢用的，而且現在的鋪面都是雙層，典型的敲竹竿！

1、合理投資上限，15年內回本。一般租金10-15年以內回本都可以，很划算、很優質，折算下來，大概年租金33萬就可以買，這樣投資商鋪，租金的年收益率折算成資金收益率大概在6.7%，高於很多銀行貸款利率了，很划算。

2、優質投資，10年內回本。如果該商鋪的租金可以到50萬/年，那就是10年回本，這還沒有算租期後段時間的遞增係數，折算成租金收益率就是10%，比很多P2P平臺的收益率還高，那就很划算了。這種收益率的鋪子很難找，非常優質。

3、普通投資年限，20年內回本。在實踐中，要找租金收益率高的鋪子，是需要等機會的，可遇不可求！一般租金收益率在5%以上，你這個鋪子租金在年租25萬以上，也是大部分人可以接受的了，只是回本年限長了一些。如果你資金寬裕，沒有地方投資，那年租金到25萬以上，也是可以考慮的。如果你要自己貸款購買，不建議在這個租金收益率上出手，如果是自有資金，全款購買，是可以考慮的。

超過3的年限、收益率，不建議購買和持有。

看商鋪價格，不能靜態地看，要從長時間的大趨勢來看。例如十年前的商鋪，買的時候可能回報率只有3%，就是100萬買的房子每年租金只有3萬，但是隨著時間的推移，現在房價升值到了200萬，租金也漲到了10萬，你說這一筆投資合算與否？

假設現在200萬的商鋪，回報率5%，每年租10萬塊錢，再過10年，房產價值只有150萬，且每年只能租6萬了，你說這筆投資合算與否？

綜上所述，回報率有兩個部分，一是房產的租賃價值，另一個房產的投資價值，這兩個部分也是隨時間變化的，所以，不好算，最重要的是需要預估未來的變化趨勢，現在來看，由於電商等種種因素，再加上資產所得稅的開徵等不可預見因素，未來的趨勢不容樂觀，所以謹慎行事為好！！

投資商鋪都是為了賺錢，因此回報率非常關鍵，個人定的標準是，回報率必須達到7%以上的商鋪才能購買，否則寧缺毋濫，低於這個標準沒有任何投資意義，再要是考慮到通脹因素只會虧本沒有利賺。

如果按照我這個標準，年租至少要達到35萬才值得購買。但是有這樣租金回報率的商鋪目前很少，即便有也是透過內部關係從開發商那裡買到，很難流入市場銷售，其它商鋪普遍年化率不會超過5%，回報率太低是目前商鋪沒有投資價值的最主要原因。

另外從商鋪增值方面來說，現在投資商鋪想透過自身增值已經非常困難，主要原因是商鋪的市場供有量過剩和網店衝擊實體店。看一看周邊環境就知道了，但凡新建小區都少不了商鋪，生活服務類的經營專案應有盡有，商鋪的經營範圍通常不會超出本小區居民。

至於商業街商鋪和商場內鋪，消費人群可以在家門口和網上能夠解決的問題，更不願多跑路去逛街了，很多商業街商鋪甚至城市地標性購物中心的商鋪，除了節假日有點人氣，平常多數情況是店員比顧客還多，生意都很慘淡。

即便你買到7個點的商鋪，還要看是不是開發商的返租鋪，返租鋪的風險很大，也許前面一兩年會按照承諾返給你，那是因為返租鋪的賣價本身就高，等於羊毛出在羊身上，把你多付的錢退一小部分給你，後期會逐漸減少甚至完全背棄承諾。

再者就要看周邊的商鋪租金是否處於同一個水平，如果單獨你的商鋪租金很高，而其它商鋪租金很低，你的租金收益也是不能保持穩定的，很可能是不懂行的新手冒然出價，做不了多久就會換人，幾次換人以後租金就會降下來。

如果年收益按5個點計算，年租金25萬，年收益按4個點計算，年租金20萬。前面有朋友認為，租金會上漲，不能一味地按收益率來框算。就目前的商業地產發展形勢來說，很難對此有個準確的預估。年收益至少要按四個點計算，現在有些掛牌的二手商鋪，差不多也是四個點，5個點也有。

500萬商鋪，年租至少達到20萬，才可以考慮。

不請自來。筆者認為一個商鋪可不可以買，要滿足以下幾個條件：

1.收益率。一般的商鋪，由於是40年的產權，每年的租金收益率是不能低於5%，最好合同中有固定增長收益的條款，例如下一年在之前一年的租金上上漲5%-10%，這樣的話收益率是比較合適的。

2.安全性。這個商鋪如果你自己去租和所謂的購買返租，究竟差多少。筆者朋友曾經買了一個商鋪，買的時候宣傳返租，年化8%，結果第二年第三方公司就破產了，自己去租只能租到4%。所以，安全性要特別重視，不要輕易相信所謂的“返租”。

3.穩定性。如果在價格相差不多的情況下，商鋪儘量租個那些大企業或者是有能保證長期經營的企業。一來免去你重複招租的煩惱；二來也不用擔心租金問題。KFC,星巴克等都是不錯的選擇。

4成長期。一個新的商鋪，從購買、養鋪，到最後成熟期，要經過多少時間，幾個經濟週期，最後能不能養成，這裡面的因素有很多，人流量、地理位置等等都是要在購買前仔細考慮的，一個沒有成長的商鋪是不值得購買的。

綜上所述，一個商鋪是否值得購買，租金只是其中一個因素，不要因為倍一些過的“返租”而矇蔽了雙眼，筆者一個商鋪小的幾十萬，貴的上千萬，不要讓自己的血汗錢打了水漂。

商鋪的收益包含兩個部分，一個是租金收益，一個是增值收益。

要使商鋪達到一個合理的收益水平，那麼年租應該達到多少？

對比一下現在的無風險收益率（定期存款），一年期最高可以給到3.3%，大額存單可以給到4%左右，如果是協議存款的話，可以給到5%左右。那麼無風險收益率我們按照5%來計算。

很顯然，商鋪投資不是無風險的，他的收益率要完成對於流動性和風險的補償。

關於流動性

商鋪不容易變現，屬於流動性非常低的資產，怎麼理解呢，對比一下活期存款、1年期的存款、5年期的存款，我們發現，時間越長，利率越高，搞出來的收益就是對於流動性的補償，那麼商鋪的流動性最低，商鋪投資流動性補償根據鋪面總價，大小，位置、政策等應該是不同的，大約1.5%左右。

關於風險

商鋪投資要承擔商鋪空置，貶值等風險，所以商鋪投資屬於風險略高的投資專案，怎麼理解呢？同樣一年期的不剛兌的理財產品要比存款的利率高，高出來的就是對於風險的補償，我認為這個風險的補償根據商鋪的位置，商圈的情況等是不同的，大約在2%左右。

綜上所述，商鋪的合理投資收益，需要達到8.5%左右時比較合理的。

商鋪的收益來自於租金收益和增值兩部分，就增值而言，以前是“一鋪養三代”，現在是“一鋪坑三代”，商鋪的價值上漲空間並不大，並且按照位置、商圈不同有區別，假設商鋪的價值每年上漲2%。那麼商鋪的租金收益就要達到6.5%，500萬的商鋪，換算下來年租金要達到32.5萬元。

綜上所述，500萬的商鋪，年租金至少達到32.5萬元，就是比較合理的投資了，但是縱觀一二三四五線城市的租售比，四個一線城市統統不足2%，二線城市勉勉強強3%，三四五線城市由於商鋪的總價不高，租售比勉強在4%-5%左右。你想要的收益率平均來看在任何城市都是達不到的，所以，現在並不是一個投資商鋪的好時機。