近年來，隨著業主法律意識增強，開發商任意處置小區地下車庫越來越難。

地下車庫到底屬於誰?

是開發商、物業、還是全體業主共有的?

一般看三點，一是合同是否有約定。地下車庫的產權是否在商品房買賣合同中約定，如有約定從約定。二是是否計入公攤面積，計入屬於業主共同所有，不計入屬於開發商。三是車庫成本是否計入商品房，沒有納入屬於開發商，納入屬於全體業主。

能否購買，需要開發商出具什麼證明?

車庫分為有產權的車庫和無產權的車庫。

一、有產權的車庫在房產局一般都是有備案的，開發商出具購買合同，去稅務機關繳納稅費，即可獲得產權。

二、無產權的車庫，一般只有開發商與業主簽訂的合同。沒有產權也不繳納稅款。

建議大家買有產權的車庫，避免以後有糾紛。

住建部門應該在售樓處告知消費者地下車庫有沒有納入公灘面積或計入樓價，最好用公告形式告知業主地下車庫可以買或不可以買，如果能做到這樣業主和開發商就可以減少很多矛盾。希望住建部門在這方面有所創新有所作所為，服務社會，服務群眾，為和諧社會多出新點子，創新工作方式方法，服務大眾。

對於開發商和小區地下車庫的問題一直以來都是業主與開發商之間的焦點。一個說我出錢修的！一個說我們被攤了建設成本！其實兩人說的都有道理。

地下車庫一般有四種性質，車庫、倉儲、人防和裝置用房。

在這四種性質當中，車庫和倉儲是可以辦理產權的。其他兩種沒有產權。而且有產權的都是大產權在開發商的手中。是不是在開發商手裡就是開發商的呢？我們來分析一下：

開發商的：

開發商負責建設和開發，地產車庫建設需要資金，因此，開發商既然掏錢建設了誰出錢就是誰的，那麼就應該是開發商的。

業主的：

雖然是開發商的開發，但是最終開發商把地下車庫的建設成本攤在了業主身上，因此車庫的產權就是全體業主的。

所以說，公說公有理 婆說婆有理難有定論。主要看成本是誰的。

對於產權是開發商的地下車庫，開發商自然有權利處置。但是目前來說地下車庫的車位可以辦理產權的地區不多。因此，我們在購買車位的時候也要慎重。這樣的情況只有與開發商簽訂的一紙協議，並不安全。因為沒有產權證，所以車位購買者的權益無法保障。在今後遇到拆遷都情況的時候，大產權在開發商手裡，開發商可以獲得賠款。業主卻沒有。

同時，還有一種情況，那就是我下車庫為人防車庫，本身就沒有產權，而開開發商卻打著車庫的幌子出售車位。這種情況下車位購買者的權益也是在今後出現問題的時候沒有良好保障的。

而人防車庫的歸屬也一度成為業主和開發商的焦點。這裡我們分享一個案例：這個小區的業主向法院提起訴訟，申請人防車庫的歸屬權。最後在舉證過程中，開發商無法提供沒有將人防車庫的建設成本攤給業主的證據。因此，判定人防車庫屬於全體業主。

所以說，車庫的歸屬雖然有爭議，但是走法律程式是完全可以解決的。

先去政府相關部門查詢，看看自己的房子有沒有分攤地下車庫的面積以及屬不屬於防空設施，如果是就不能賣，否則就是開發商的產權可以賣！

我從網上看到過一則訊息，商品房的地下車庫是屬於業主共同擁有，開發商沒有權力出售。但到目前為止，所有地下車庫都是被開發商出售了的。

先看法律規定：

《物權法》第七十四條規定：

規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

可見，物權法的這條規定，已經很明確地指出了車位車庫的歸屬，由當事人“約定”。其實，物權法定是基本原則，類似《物權法》七十四條的約定物權，是與基本法理相悖的，在世界範圍內也是很罕見的。當然，這從一個方面體現了立法機構的權力組成以及各種利益集團的話語音量。

回答問題：按照法律的規定，商品房小區的地下車庫通常是可以出售的。

之所以是通常，是因為需要以“規劃”作為前提。規劃的車位車庫，才可以通過出售、附贈或者出租等方式約定，沒有規劃，則屬於共有設施。

當然，即便出售，也必須“首先滿足業主的需要”，大部分地區的地方法規，都規定不能出售給非本小區業主。比如《北京市物業管理辦法》第三十二條就明確規定：物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

最後多說兩句，業主在主張物權時，通常會存在兩個常見的誤區。一個是成本論，一個是公攤論。

成本論通常會以購房成本中包含與否來主張權利，通常會說我買房的成本中包括了某個建築的成本，所以那個建築物就是我的。這個認知是錯誤的，成本構成並不當然確定產權歸屬。物權法定，這才是基本原則。比如，每輛賓士車的成本都包含有賓士辦公樓的成本，但沒有人會因此去主張賓士辦公大樓的所有權。

公攤論的情況差不多，以是否公攤作為主張權利的依據。其實也是不對的。畢竟建築物依法能夠公攤的部分是有限制的，只能是毗連部分才能分攤。大量的非毗連部分均不能公攤，但依法屬於業主共有。比如物業管理用房，《物業管理條例》第三十七條規定：物業管理用房的所有權依法屬於業主。在大多數情況下，物業管理用房是不參與公攤的，但它依法屬於業主。

在相關的訴訟案例中，成本論公攤論並不少見，但僅以此來主張權利的，很難獲得法律支援。

其實，在整個建築區劃中，產權只有三種狀態：專有、國有、業主共有。專有經登記獲得所有權；國家依法律獲得所有權，比如人防工程；而除專有和共有外，都是業主共有，無論面積是否公攤，成本是否包含。任何個體主張權利，要麼拿權屬登記，要麼拿法律依據。否則都是業主共有。中國的物權剛剛起步，還存在很多法律缺失，正在慢慢完善。比如開發商的原始登記是否意味著當然獲得物權？很多地區正在調整，比如北京市就開始只登記不發證了，相信法律也會不斷完善，這方面的灰色地帶也會越來越少。