訊號就是從城區內逐步提升，釋放優質土地供應市場的同時，也改善城區居住環境，提高居住人口密度，為城鎮化提供硬體基礎。

這樣可以解決很大的問題。

第一：對城市內區域舊建築進行整合，統一規劃調整，增加綠地、公園等配套設施，提高城市生態品質。

第二：拆遷獲得土地，土地可按照國土空間裡用規劃進行處理，該出讓的土地對於政府來說獲得土地財政，同時也增加了本城市區域內的經濟活動，獲得稅收等有價值的經濟收入。

第三：填補老舊城區功能不完善的部分。對於老舊城區很多地方沒有進行雨汙分流、公建設施配套、圖書閱覽室、人均綠地等很多現實中存在的問題，比如五分鐘生活圈內是否所有設施配套齊全完善？十分鐘生活圈呢？

綜合來說，舊改既能使當地獲得土地財政收入、又能夠提高城市檔次，完善城市個別區域功能，又能使當地政府有業績可得，又可以是地產商或者建築商得到充分的經濟活動，還能增大城市人口密度等諸多好處，何樂而不為呢？

棚改紅利逐步退出：

2016年，國家公佈的“十三五計劃”明確要打好棚戶區改造三年攻堅戰，到2020 年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。

期間，國家於2018年又啟動了2018年至2020年的三年棚改計劃。時至今日，棚改任務差不多就要結束了。以山東為例，2020年計劃棚改共14.29萬套，而這一數字在2018年是69.97萬，在2019年是21.38萬，規模迅速下滑。

舊改開始接棒棚改：

伴隨棚改規模減弱，過去一年，國家先後三次提出要“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區的改造”。

4月14日，國常會公佈了一項政策：推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。

其實，早在2019年，國家就已經對此進行了表態。

第一次是6月份的國常會，明確了加快改造城鎮老舊小區，是重大民生工程和發展工程，要抓緊明確改造標準和範圍，開展試點探索，為進一步全面推進積累經驗。

第二次是2019年底的中央經濟工作會議，國家為2020年的房地產市場定下了基調，其中一條提出要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

舊改提速釋放哪些訊號？

不到一年時間，國家三次明確表態，強調要做好城鎮老舊小區改造，尤其是要求2020年的改造規模要比去年增加一倍，其中透露的訊號已經十分清晰，這說明國家對“舊改”的重視程度已經提上日程。

第一、一旦“舊改”全面推進，那些我們口中所謂的“老破小”都將煥發新的活力，無論是住房品質還是升值空間都會進一步提升，這對於業主來說顯然是一個好訊息。但是，對於投資老舊小區，坐等拆遷的人來說，或許是遇到了一個不小的麻煩。

第二、舊改提速，說明住房市場開始從增量市場轉為存量市場，大拆大建的階段開始漸行漸遠，一定程度上有利於穩定土地市場和房價水平。

第三、舊改到來，透過大量的資金投入，可以帶動投資和消費，對沖房地產市場的不景氣，保障房地產市場的穩定健康發展，從而拉動經濟增長。

老舊小區改造和棚改的差距很大。棚改是要拆遷的，土地重新出讓，海量棚改貸款（PSL）注入，這是房地產開發的套路，裡面有巨大的盈利價值，所以開發商參與的積極性很高。但是，老舊小區則不一樣，這屬於微改造，也就是補齊水氣電路管網改造、下地，加裝電梯，外立面裝修，小區內設施改造（比如雨汙分流、照明改造、道路硬化等）。對開發商來說，這些是不賺錢的，所以參與的積極性不高。所以，老舊小區改造主要以政府財政為主來推進，被改造小區和住戶加一點錢，再啟用市場參與的積極性。本質上，這是內需釋放、潛力挖掘。

對樓市來說，也是為了啟用需求。如果不改，這部分小區慢慢衰敗下去了，沒人買、沒人租、沒人裝修。改造以後，比如加裝了電梯、翻新了外立面和樓道後，有人買、有人租，市場就流通起來了。有人會賣掉，再去買房，租客會選擇租住，還有住戶會裝修。總的來說，對樓市的影響就是，房屋會流通起來，這部分處於中心區的房屋市場會被啟用。

舊改是棚改的升級，相對棚改來說，舊改更加強調改善居民居住條件，承擔政府改善民生的責任；棚改在之前的實際操作中，更加承擔了拖底房地產市場、刺激需求的調控功能。這次由棚改向舊改轉變，雖然一字之差，表面上看起來變化不大，但是實質和內涵其實變化非常大。

這從一定意義上更加強調“房住不炒”的房地產發展思路和調控的主線，決策層不希望舊改和之前棚改一樣，成為導致三線城市房價暴漲的主要因素。在當前的大環境下，堅持推進房地產市場健康發展，不以房地產作為短期刺激經濟的手段，不使房地產金融化，意義非常重大。