獲取商業用地首先要經國家批准，一般使用期四十年，滿四十年可申請延續使用。商業用地指的是:經城市建設規劃部門規劃佈局的商業用地，包括商店，飯館，電影院，糧店等等。

你提的問題及說明是極為不靠譜的。有如下疑惑需要弄明白：

1、有塊“商業用地”？地塊用途不是你說了算的。地塊是商業用途就不能用於住宅開發。你的地塊既有住宅開發又有商業開發，那麼你拿到政府對你這塊地的規劃批文沒有？

2、“需要招拍掛”？地塊開發只有政府有權招拍掛。如果需要招拍掛，說明該地塊現在不屬於你。

3、“手頭沒有那麼多錢”？就是一個幌子，其實就是那塊地還在政府手中，你什麼都沒有。

4、地塊開發不是“操作”的問題，而是一個在政府規劃下縝密計劃和籌措的問題。至於多少住宅面積或商業開發面積不重要。地塊招拍掛拿到手的同時該地塊用途、容積率也同時拿到手，因此就不能說你手頭有塊地。

綜上所述，地塊是政府嚴控的，在規劃許可下招拍掛，並嚴格使用目的。所以你說的那塊地不可能既有住宅又有商業用途，而且在容積率不明確的情況下不可能做出規劃設計報批。你所說的操作是操作地塊招拍掛呢？還是操作地塊規劃設計呢？還是整個專案資金操作呢？

首先你怎麼確定你手上有塊地？有兩種可能，第一你是原土地使用者，第二你是跟土地原使用者打成了合作，並且已經簽署了合法的法律文書。除此之外，你不能說你手上有塊地。

假設你是上面兩種可能的一種，你有幾種選擇，一、土地變現。二、聯合開房。三、藉助資金。

一、土地變現比較容易，配合政府進行招拍掛就是了，之後就等政府清算後按規定分成就完了。

二、聯合開發，不太容易。首先你們拿什麼跟對方聯合？保證多少錢拿到土地嗎？不否認你們的能力，但別人可以自己去拍啊！到時候你能控制的住嗎？再有就是拿你們的土地分成跟對方達成合作，但誰拍走土地是個大問題啊！人家拍到土地不願意跟你聯合開發呢？

三、藉助資金，這個更難！需要你們的實力做背書，從上面你的自述，可能沒戲。

另外，幫助提問者澄清一個概念問題，從上面你的自述看，是一塊已經具備招拍掛條件的土地，該宗土地所批覆控規是既有7萬方商業體量，又有15萬方住宅體量的專案。沒毛病！

既然是已經具備招拍掛條件，就是告訴我們所有手續已經OK，並且已經得到政府批覆，否則，就不敢說已經具備招拍掛條件。