小區的商鋪投資價值主要從五個角度去看，商鋪價格、小區規模、可商業比例、建築容積率，還有就是房屋居住檔次。

小區內的商鋪與小區外圍商鋪的客戶群體是不一樣的，小區外的客戶群體可能是外來購買者。而很多小區是拒絕外來無關人員入內，小區內的主要客戶群體是小區裡的居民消費為主。區分小區內外客戶群體是最重要的決策分析因素。

還有就是商鋪的產權問題是要考慮的，有商業產權的房產才具有一定的投資價值，假如是同車位一樣的物業合同，那麼這種投資要綜合分析，投資要更加謹慎。

在充分了解前二種因素之後，再去從下面的五個角度去分析！

在具有商業產權的前提下，分析與小區的住宅價格因素和未來的收益情況。還要對比同類小區的商鋪價格，建議收益率不得低於5%，能夠達到8%或10%那更是求之不得。

小區規模越大，小區內的住戶距離小區邊界越遠，更不願意去外面購買。那麼封閉小區內的購買力會越大。

一般是在小區的一層或叫地面層。如果小區內的一樓大部分開出了商鋪，那麼在客戶相對固定的情況下，商鋪的比例越少，針對每個鋪面的客戶就越多，這樣就越有利。

建築容積率越高，那麼小區的高層建築越多，層數也越高。現在已經有50層以上的小區了。不僅高層客戶不願意跑太遠地方，還有基地面積也是比例越小。同樣的鋪面對應居民數量也越多。

檔次越高的小區，客戶群體的購買力就越強，商品的盈利空間也越大。這樣的商鋪價值也會更高。

總之，在購買商鋪是不能只看一二種因素，要綜合分析多方面的情況。尋找到具有真正投資價值的商鋪。

小區裡面的商鋪，就是指的，原本可以做車庫的那一層，但是把層高拉高到三米以上，之後當做底商去賣了，這樣的商鋪，理論上要看規模，供需結構，還有想去開放程度，人口密度，消費層次，都要進行一個全方面的評估，為什麼這麼考慮？

小區裡面的商鋪，對外營業的可能性，就相當於是一個寫字樓一樣，需要太多的配套支援，一方面是小區的支援，因為現在做生意，基本上都是在網際網路上進行，而展示的地方，可以放在社群，但是社群的開放程度，非常重要，若是小區管理嚴格，哪裡還有人氣，直接就把自己遮蔽掉了。

還有就是有多少這樣的底商，就十幾套，還是每一棟樓下都有這樣的底商，要分辨清楚，供需不平衡的時候一定沒有太大的增長潛力，小區底商如果不是很多，只有一兩棟樓，十幾個商鋪，可以考慮，至少在供需結構上，是合理的，還要考慮小區周邊有沒有配套的商業，這就讓你考慮，未來你的經營方向在哪裡，供需結構，必須要搞清楚。

生下來就是人口，小區規模，人口結構以及小區的規模，決定了消費能力，還有房子價格，透過這幾個方面，就能夠判斷出，小區的逼格，如果你買的這個底商，是服務小區內部人，就要考慮這些方面的一些因素，理髮店，美容店，還是體驗店，這些都要提前想清楚了，之後再出手。

商鋪的增值，可以說是微乎其微，不要太當回事，因為商鋪是屬於完全市場化的，一切在供需，一切在生意模式，剔除這兩個因素，其他的都是在瞎說，主要還是要看收益率，能租出去多少錢，多少年能收回成本，這才是最應該算的賬，如果收益率低於5%社群內的商鋪，基本上可以Pass掉了。