個人房貸利率上漲有兩大原因，一是受美國加息影響；二則是宏觀調控需要。

美元作為全球唯一國際通行貨幣，一舉一動會影響到全球經濟各個層面。美元加息，則全球美元會尋求更高收益向美國迴流。

不僅僅美國的公司可以推波助瀾在美國加息中收割各國財富，不同國家的國民也會用螞蟻搬家的方式向美國轉移財富。

出於增值保值的想法，一些富人會選擇移民、留學、投資、旅遊等形式將財富不斷轉移至海外。而美元加息後，與美國通貨膨脹率相比，顯然持有美元更為保值。與其800萬元持有一線城市的一套使用面積不過80平米的樓房，換成美元足夠購買美國“一線城市”兩三套更大面積的別墅……

房住不炒能夠讓一些人收手，但是在棚戶區改造貨幣安置刺激下，部分炒房客變本加厲，轉戰全國各地肆意炒房。提升房貸利率，提高炒房成本，就成為重要選擇。

加息後可以讓部分資金不雄厚的剛需和炒房客退場，使得房地產市場降溫，逐漸迴歸理性。同時更直觀的結果是能夠增加銀行的收益。

提升房貸利率是相對溫和降房價的方法，不至於突然“熔斷”。但是接盤俠會更加謹慎，量力而行。

一旦炒房客套現後席捲著財富移民，將會是對中國經濟的重大打擊，不得不防。

房貸利率上漲已經成為了現在剛需買房最大的阻礙，畢竟面對動不動就上浮20%的首套房貸款利率，剛需實在有心無力啊，那麼導致房貸利率上漲的原因是什麼呢？在筆者看來目前導致房貸利率上漲的原因主要有兩個：一是銀行沒錢了，二是國家金融去槓桿。

先說第一個，銀行需要有錢才能進行房貸，如果銀行沒錢了那麼怎麼可能進行房貸，而現在就是銀行沒錢了，所以才用上浮房貸利率的辦法減少貸款需求。根據最新的資料顯示，2018年4月居民存款出現明顯下滑，比上個月大幅減少1.32萬億元，為歷史單月最大降幅。至於這些少了存款去哪了，大家都知道的無非就是進入樓市買房了，而這也是導致房貸利率上漲的第二個原因。

因為老百姓把錢全部用來買房了，而且還是借款買房的，所以目前中國家庭的金融槓桿一直居高不下，這多經濟發展是不利的，在這樣的背景下國家就需要降低金融槓桿，最直接的辦法就是提高房貸利率減少貸款需求。

至於未來房貸利率有沒有可能突破7%，現在來看暫時沒有這個可能，雖然後期房貸利率還在上漲，但目前來看這個利率已經接近老百姓能承受的極限了，這一點從最近幾個月房貸利率漲幅越來越慢就可以看出來，所以未來房貸利率會上漲，但不太可能漲到7%。

目前首套房的利率水平

根據融360日前釋出的最新監測資料顯示，2018年5月份全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當於基準利率1.143倍，環比上升0.72%，同比上升18.39%。在融360監測的35個城市首套房貸款平均利率中本月最低值為上海5.15%，較上月上漲2個基點；最高值為鄭州6.03%，首次突破6%。

從2016年末開始，全國的首套房的貸款利率，就一直處於不斷上升的趨勢，從最初的8折、9折，直到如今的上浮近15%，貸款利率成為剛需心中的一個痛點，那為什麼首套房的利率一直在上漲呢？

這兩年首套房利率不斷上漲，主要有三個因素：

1、政策要求

2016年底，國家就提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落；要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支援合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

“管住貨幣”落到具體的就是額度的管控上，甚至各地監管對轄內各行房貸規模的重視，細緻到每個月的增量和餘額。所以，整個樓市是對購房者限購，對銀行限貸。

2、銀行流動性風險

從資料來看，上市銀行個人房貸不良率在0.3%左右，遠低於全行業1.74%的不良率。雖然不良率很低，但是銀行的錢也要有流動性，以應對日常的運營，比重太大的30年個人房貸會對流動性構成了威脅，所以銀行本身對於房貸的規模也有所控制，從2016年以來，房市火爆，銀行短期內增加了太多房貸投放，故而後續會進行控制。

3、定價邏輯

從前兩點，我們可以知道，銀行的整體信貸規模受到控制，可投放房貸的資金減少，那個就出現了供不應求的情況，供不應求帶來的後果必將是價格的上漲，因此銀行的首套房貸款利率上浮也就不足為奇了。

目前央行五年期及以上的貸款基準利率為4.9%，7%相當於基準利率上浮43%；這個情況應該來說短時間內不會達到，以2016末-2018年為例，2年時間首套房的貸款利率由平均下浮10%到目前的接近上浮15%，25個點走了近2年，目前的15%到43%，仍有28個點，因此按照歷史而言，2018年暫時不可能到7%。而且如果上浮比例過快過高，國家應該也會進行調控，一般而言，首套房的貸款利率上浮不超過30%算一個比較合理的情況。

今年的房貸利率應該是不會鬆動的，可能還會略有上浮，所以投機買房要慎重。