出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查： （一）審查合同的主體是否適格。 即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。 （二）審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。 但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。例如廣東省人大常委會1994年透過的《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條規定，不得出租的房屋有：1、未取得產權或者經營管理權的；2、產權有爭議或者產權受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬於違章建築的；5、不符合安全標準的；6、已抵押，未經抵押權人同意的；7、法律、法規禁止的。 而建設部1995年以第42號令釋出的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權證的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權屬有爭議的；5、屬於違法建築的；6、不符合安全標準的；7、已抵押，未經抵押權人同意的；8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。 （三）審查是否進行過登記備案。 1994年的《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務。《城市房地產管理法》還規定登記備案後有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。 簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應是規範房屋租賃市場和確保國家稅收之策。 有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經濟的發展和交易日益頻繁，一切交易手續應越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論迴避了房屋的特殊性，房屋作為不動產有其自身的特徵，與一般流通物不同，房屋交易應有權屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權中佔有權及使用權出讓，當然也應予以登記備案。 還有人認為，現行合同法在規範租賃合同內容及出租人義務時，並未出現關於提供出租權證書以辦理租賃登記手續的規定。鑑於低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相牴觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。 合同法關於租賃的規定僅是範指而已，包括房屋，也包括其他財產的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產有特別法規來規定，並不違背法理。特殊法效力大於一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規同時調整房屋租賃法律關係時，優先適用房屋租賃專門法規。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續的規定，並沒有否定有要求辦理租賃登記手續的必要性，也不存立法價值的牴觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。 （四）審查房屋租賃合同的內容是否合法。 在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規所禁止出租的情形，承租人應當參考華人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。 二、違章建築租賃合同是否有效 房屋屬違章建築物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，對此都有了明確的規定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農村為發展經濟，積極招商引資辦廠，沒有經過任何規劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為臺商、港商）合作辦廠，實質上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應受到法律保護的。現實中，農村集體收入很大一部分是靠這種違章建築出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢後，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護，村民怨氣大。 法院現在處於一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建築出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經濟秩序和社會穩定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領導都不願看到的。對類似這樣的違章建築出租問題，我們在審判實踐中究竟應如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。 一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建築出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算。筆者認為，不管採用何種計算方法，只要對租金予以了支援，就是等於承認了違章建築出租的合法性，與認定違章建築出租是非法的前提相矛盾。 二是認為，對於違章建築出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，衝擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設的廠房、工棚出租的租金不能透過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當初，違法亂建的後果不是不知道的，只是在利益的驅動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農村的違章建築加大監督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。 對違章建築的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規範房屋建築、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰。
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查： （一）審查合同的主體是否適格。 即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。 （二）審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。 但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。例如廣東省人大常委會1994年透過的《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條規定，不得出租的房屋有：1、未取得產權或者經營管理權的；2、產權有爭議或者產權受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬於違章建築的；5、不符合安全標準的；6、已抵押，未經抵押權人同意的；7、法律、法規禁止的。 而建設部1995年以第42號令釋出的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權證的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權屬有爭議的；5、屬於違法建築的；6、不符合安全標準的；7、已抵押，未經抵押權人同意的；8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。 （三）審查是否進行過登記備案。 1994年的《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務。《城市房地產管理法》還規定登記備案後有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。 簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應是規範房屋租賃市場和確保國家稅收之策。 有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經濟的發展和交易日益頻繁，一切交易手續應越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論迴避了房屋的特殊性，房屋作為不動產有其自身的特徵，與一般流通物不同，房屋交易應有權屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權中佔有權及使用權出讓，當然也應予以登記備案。 還有人認為，現行合同法在規範租賃合同內容及出租人義務時，並未出現關於提供出租權證書以辦理租賃登記手續的規定。鑑於低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相牴觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。 合同法關於租賃的規定僅是範指而已，包括房屋，也包括其他財產的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產有特別法規來規定，並不違背法理。特殊法效力大於一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規同時調整房屋租賃法律關係時，優先適用房屋租賃專門法規。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續的規定，並沒有否定有要求辦理租賃登記手續的必要性，也不存立法價值的牴觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。 （四）審查房屋租賃合同的內容是否合法。 在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規所禁止出租的情形，承租人應當參考華人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。 二、違章建築租賃合同是否有效 房屋屬違章建築物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，對此都有了明確的規定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農村為發展經濟，積極招商引資辦廠，沒有經過任何規劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為臺商、港商）合作辦廠，實質上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應受到法律保護的。現實中，農村集體收入很大一部分是靠這種違章建築出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢後，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護，村民怨氣大。 法院現在處於一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建築出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經濟秩序和社會穩定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領導都不願看到的。對類似這樣的違章建築出租問題，我們在審判實踐中究竟應如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。 一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建築出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算。筆者認為，不管採用何種計算方法，只要對租金予以了支援，就是等於承認了違章建築出租的合法性，與認定違章建築出租是非法的前提相矛盾。 二是認為，對於違章建築出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，衝擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設的廠房、工棚出租的租金不能透過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當初，違法亂建的後果不是不知道的，只是在利益的驅動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農村的違章建築加大監督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。 對違章建築的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規範房屋建築、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰。