買房按揭已經成為現在人們買房的一種主流方式，之後，便是成為房奴的還款之路。然而在中國傳統文化裡，欠錢彷彿是懸在頭上的一把刀，“無債一身輕”是每個新老房奴心心念唸的渴望。
所以，大部分房奴還是想提前把房貸還掉，減輕月供壓力。
不過提前還款，真的划算嗎？
銀行是按照約定的利率，以月為單位結算利息，本月還款利息=欠銀行的本金總額*月利率。也就是說，佔用了多少本金就還多少利息。
前面幾年還的利息多，是因為佔用了大額的本金，隨著每月螞蟻搬家還了一筆又一筆本金，佔用銀行的本金總額逐漸減少，每月還的利息自然隨之減少。
無論是等額本息還是等額本金，雖然總利息相差很多，但從實質上並沒有區別，談不上哪種方式銀行多收了利息，多佔了便宜。
無論是公積金貸款還是商業貸款，是在第1年、第5年還是第10年、第20年提前還貸，只要利率不變，銀行都是公平計量，童叟無欺。
因此，“提前還款最佳時間點”是個偽命題！
1
這幾種情況，不用提前還貸款
都騰點地方行嗎？我要開始裝逼了。
購買力下降
我們再來看看大環境。
居民消費價格指數CPI反映了我們購買生活必需品和服務的價格水平。
2007年末，CPI是493.6，2017年末，CPI達到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。
也就是說，生活必需品的價格每年按照2.55%的速度在上漲。
M2是流通中的現金+各類存款的總和，整個社會的資金通常用M2來衡量。
透過信用擴張，每年有大量的貨幣投放到市場。2007年末，M2餘額是40.34萬億，到2017年末，這個數字是167.68萬億。167.68/40.34=4.16，10年漲了4倍多，平均每年增長15.3%。
一方面，市場上的貨幣越來越多，一方面，物價在上漲，還沒算這些年房價的巨量漲幅。可見，同樣的現金購買力必然逐年下降。
假設購買力每年下降10%（近10年大部分一二線城市房價年均漲幅都在10%以上），那麼，現在5000的月供，2年後相當於現在的八成4050元，5年後相當於現在的六成2952元，10年後相當於現在的三成1743元。
因此，如果提前還款，現在看上去有壓力，但5年、10年之後，這點錢還算啥呢？
收入在上漲
GDP是每年國內全部最終產品和勞務的總和。2007年，我們的GDP是27.02萬億，2017年達到82.71萬億。
如果國家看成是一個大家庭，這個家庭每年創造的財富都在增長，82.71/27.02=3.06，10年漲了3倍多。
國家大家庭的財富由千千萬萬個小家庭創造。在這幾年、幾十年還貸過程中，我們每個小家庭的收入也一直在漲。按照社會創造財富的平均能力，10年的收入也能漲3倍。那時候還怕還款嗎？
（不要問我你拉低了平均線怎麼辦……）
5000、10000的月供…….天空飄來五個字，那都不算事~
應急備用金不可少
對於上有老、下有小的80、90後，生孩子、生病、失業、意外……
人生處處有驚喜。
錢不是萬能的，沒有錢可萬萬不能。如果將閒餘資金全部還給銀行，錢全部沉澱在固定資產中，一旦出現突發用錢的情況，抗風險的能力會大大減弱。
如此低的槓桿
央行五年以上的貸款基準利率，近20年經歷了35次調整，從來沒有現在4.90%這麼低！
這一生，也許只有房貸能提供這麼好的福利了。錯過了房貸，哪裡找這麼便宜的槓桿？
槓桿是什麼？
美國老太太的故事，給中國老百姓上了一課（一箇中國老太太和一個美國老太太進了天堂。中國老太太臨終前說：我終於攢夠了錢買了套房子。美國老太太臨終前說：我在這房子裡住了30年，終於還完了按揭。）
槓桿就是負債。如果一個家庭不借錢，都用自己掙的現金，那麼槓桿就是0。
房貸，用最便宜的租費使用銀行的資金，以極低的利息鎖定未來的債務。
2
這幾種情況，需要提前還貸款
即將買房/賣房
賣房的時候，結清貸款撤銷抵押是剛需。當然，在需要辦解抵押手續的前一刻再還也不遲。
公積金賬戶餘額多
在很多城市公積金是專款專用、不能提取，如果公積金賬戶裡積累了較大額的資金，放在賬戶裡只能享受幾乎忽略不計的活期存款利息的話，那還不如提前還貸。
需要辦抵押貸款
近年，房價上漲快，很多房屋的評估值比購買時上漲許多。需要經營週轉的人，往往將房屋抵押貸款作為最好的融資渠道。多數銀行抵押貸款不能辦二押，那麼這時候就需要將按揭還清，再將房產抵押給銀行獲得貸款了。
注意，前方如果有這樣高能的小夥伴，請抱緊大腿，求土豪帶飛！
留下錢效率更低
Zillow的首席經濟學家斯坦·漢弗萊斯在他的《ZillowTalk》一書中講了他的親身經歷，當他在非洲做志願者時，他的房東房子只有屋頂和半堵牆。房東每當有點閒錢就買批磚頭回來砌一點，這樣螞蟻搬家一樣一點點的把房子完工。
房東之所以沒有等到能買得起所有的磚頭再一次性完成整個工程，是因為，在非洲這種家庭和部落緊密聯絡的社會中，人們常常互相借錢，而當地習俗也讓人很難說不。
如果房東把他的錢存起來，可能很快他的家人和朋友就耗盡了。
所以，如果是家庭成員、親戚朋友中有亂花錢、借錢不還又無法拒絕的人，那還是把錢填到房子裡吧。畢竟，把錢還給銀行去，可比把錢借出去安全多了。
貸款利率即將大幅上漲
未來如果貸款利率大幅上漲，那麼趁著現在利率低趕緊還上也可行。不過，按照現在的市場情況看，利率大幅上漲的可能性很低。
拒絕一切負債
患有欠錢焦慮症，一有負債就吃不好睡不香，做夢也想還的人，或者抵擋不了家裡老人催促的壓力，那還是提前還了吧！順心就好，維穩第一！
買房按揭已經成為現在人們買房的一種主流方式，之後，便是成為房奴的還款之路。然而在中國傳統文化裡，欠錢彷彿是懸在頭上的一把刀，“無債一身輕”是每個新老房奴心心念唸的渴望。
所以，大部分房奴還是想提前把房貸還掉，減輕月供壓力。
不過提前還款，真的划算嗎？
銀行是按照約定的利率，以月為單位結算利息，本月還款利息=欠銀行的本金總額*月利率。也就是說，佔用了多少本金就還多少利息。
前面幾年還的利息多，是因為佔用了大額的本金，隨著每月螞蟻搬家還了一筆又一筆本金，佔用銀行的本金總額逐漸減少，每月還的利息自然隨之減少。
無論是等額本息還是等額本金，雖然總利息相差很多，但從實質上並沒有區別，談不上哪種方式銀行多收了利息，多佔了便宜。
無論是公積金貸款還是商業貸款，是在第1年、第5年還是第10年、第20年提前還貸，只要利率不變，銀行都是公平計量，童叟無欺。
因此，“提前還款最佳時間點”是個偽命題！
1
這幾種情況，不用提前還貸款
都騰點地方行嗎？我要開始裝逼了。
購買力下降
我們再來看看大環境。
居民消費價格指數CPI反映了我們購買生活必需品和服務的價格水平。
2007年末，CPI是493.6，2017年末，CPI達到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。
也就是說，生活必需品的價格每年按照2.55%的速度在上漲。
M2是流通中的現金+各類存款的總和，整個社會的資金通常用M2來衡量。
透過信用擴張，每年有大量的貨幣投放到市場。2007年末，M2餘額是40.34萬億，到2017年末，這個數字是167.68萬億。167.68/40.34=4.16，10年漲了4倍多，平均每年增長15.3%。
一方面，市場上的貨幣越來越多，一方面，物價在上漲，還沒算這些年房價的巨量漲幅。可見，同樣的現金購買力必然逐年下降。
假設購買力每年下降10%（近10年大部分一二線城市房價年均漲幅都在10%以上），那麼，現在5000的月供，2年後相當於現在的八成4050元，5年後相當於現在的六成2952元，10年後相當於現在的三成1743元。
因此，如果提前還款，現在看上去有壓力，但5年、10年之後，這點錢還算啥呢？
收入在上漲
GDP是每年國內全部最終產品和勞務的總和。2007年，我們的GDP是27.02萬億，2017年達到82.71萬億。
如果國家看成是一個大家庭，這個家庭每年創造的財富都在增長，82.71/27.02=3.06，10年漲了3倍多。
國家大家庭的財富由千千萬萬個小家庭創造。在這幾年、幾十年還貸過程中，我們每個小家庭的收入也一直在漲。按照社會創造財富的平均能力，10年的收入也能漲3倍。那時候還怕還款嗎？
（不要問我你拉低了平均線怎麼辦……）
5000、10000的月供…….天空飄來五個字，那都不算事~
應急備用金不可少
對於上有老、下有小的80、90後，生孩子、生病、失業、意外……
人生處處有驚喜。
錢不是萬能的，沒有錢可萬萬不能。如果將閒餘資金全部還給銀行，錢全部沉澱在固定資產中，一旦出現突發用錢的情況，抗風險的能力會大大減弱。
如此低的槓桿
央行五年以上的貸款基準利率，近20年經歷了35次調整，從來沒有現在4.90%這麼低！
這一生，也許只有房貸能提供這麼好的福利了。錯過了房貸，哪裡找這麼便宜的槓桿？
槓桿是什麼？
美國老太太的故事，給中國老百姓上了一課（一箇中國老太太和一個美國老太太進了天堂。中國老太太臨終前說：我終於攢夠了錢買了套房子。美國老太太臨終前說：我在這房子裡住了30年，終於還完了按揭。）
槓桿就是負債。如果一個家庭不借錢，都用自己掙的現金，那麼槓桿就是0。
房貸，用最便宜的租費使用銀行的資金，以極低的利息鎖定未來的債務。
2
這幾種情況，需要提前還貸款
即將買房/賣房
賣房的時候，結清貸款撤銷抵押是剛需。當然，在需要辦解抵押手續的前一刻再還也不遲。
公積金賬戶餘額多
在很多城市公積金是專款專用、不能提取，如果公積金賬戶裡積累了較大額的資金，放在賬戶裡只能享受幾乎忽略不計的活期存款利息的話，那還不如提前還貸。
需要辦抵押貸款
近年，房價上漲快，很多房屋的評估值比購買時上漲許多。需要經營週轉的人，往往將房屋抵押貸款作為最好的融資渠道。多數銀行抵押貸款不能辦二押，那麼這時候就需要將按揭還清，再將房產抵押給銀行獲得貸款了。
注意，前方如果有這樣高能的小夥伴，請抱緊大腿，求土豪帶飛！
留下錢效率更低
Zillow的首席經濟學家斯坦·漢弗萊斯在他的《ZillowTalk》一書中講了他的親身經歷，當他在非洲做志願者時，他的房東房子只有屋頂和半堵牆。房東每當有點閒錢就買批磚頭回來砌一點，這樣螞蟻搬家一樣一點點的把房子完工。
房東之所以沒有等到能買得起所有的磚頭再一次性完成整個工程，是因為，在非洲這種家庭和部落緊密聯絡的社會中，人們常常互相借錢，而當地習俗也讓人很難說不。
如果房東把他的錢存起來，可能很快他的家人和朋友就耗盡了。
所以，如果是家庭成員、親戚朋友中有亂花錢、借錢不還又無法拒絕的人，那還是把錢填到房子裡吧。畢竟，把錢還給銀行去，可比把錢借出去安全多了。
貸款利率即將大幅上漲
未來如果貸款利率大幅上漲，那麼趁著現在利率低趕緊還上也可行。不過，按照現在的市場情況看，利率大幅上漲的可能性很低。
拒絕一切負債
患有欠錢焦慮症，一有負債就吃不好睡不香，做夢也想還的人，或者抵擋不了家裡老人催促的壓力，那還是提前還了吧！順心就好，維穩第一！