起訴物業，一定是與物業管理有關才行。

首先，先找到《物業服務合同》影印件，無論是《前期物業管理合同(協議)》還是《物業服務合同》都行。

其次是近期物業管理費發票、收據，房產證，身份證等以證明作為業主履行合同(協議)的證據。

第三，整理相關受物業公司侵害的一切證據，影像文字材料都要。

第四，準備起訴狀，將事實經過真實描述，被訴方因何過失造成損害，摘取《物業管理合同》條款，並與證據一一對應列明。最後寫明訴求。

第五、有關物業公司的代表人姓名、地址電話等資訊收集齊全。這些都在服務合同上有記載，但仍需你核實，比如網上企業資訊查詢，親自打下公司電話是否仍有效，實在不行就留物業服務中心專案負責人電話。

第六，以上檔案證據至少一式三份，法院、被告、你本人各一份，具體聽法院收件人員的吩咐。

起訴書樣本在服務合同所約定的法院(一般為小區所在區法院)都有，工作人員會指導你填寫。

法院如受理了，那就坐等開庭。

其它就看你證據是否過硬、理由是否充足，當然口才也很重要！

1.明確業主跟物業服務企業之間存在的是合同關係，所以適用的法律包括合同法以及物業管理條例等相關的物業專業法律法規。

2.在明確了適用條件以後，可以從相關的法律法規和合同當中去尋找履約的依據，一定要找出物業不符合履約的對應具體條款和約定內容。

3.收集和固定物業的違約依據，從法律採信角度來講，書面和影音材料的佐證信度高於口頭信度，所以儘可能將材料固化為文字和影音等證據。

4.在認定物業違約的情況下，儘可能找出物業的過失，即證明物業違約並非客觀條件或不可抗力造成的，而是物業能夠履約卻沒有履約。

5.材料準備完備後，接下去就是按照正常的訴訟程式開展，如書寫起訴狀，起訴，開庭，結案等。

說到對薄公堂，首先先捋順彼此的關係：

業主，顧名思義，是房子的業權人／主人。基於有權就有責，毫無疑問也是房子的責任人。那是說房子出了什麼問題，業主是責無旁貸的。在公共地方出的問題，是所有業主共同負責，在個別業主套內出的問題，是個別業主的責任。這樣說，大家該清楚了吧！

開發商，是房子的建設方，在售賣房子的時候，合同承諾業主保修期內（一般五年），要是房子質量出現問題，開發商負責維修。這裡在概念上必須注意：房子的責任人依然是業主，開發商只是負責維護。打一個比方：房子在保修期內，掉下一塊磚砸傷了途人，業主必須要負責。至於對開發商房子質量的懷疑，那是另外一個問題，不影響業主對被砸傷途人的賠償責任。

物業，是業主聘請回來協助業主完成有關房子的責任：對公共地方的維護，雙方存在合同關係，合同中寫明雙方的權利和義務。這裡必須指出，物業的作用是協助業主完成業主的責任，作為房子業權人，業主對房子所應付的責任依然存在。當然，業主也可以不用物業，自己去完成對房子的責任。

說到這裡，其實業主和物業應該是同一戰壕裡的，縱然合作不來，也不至於是敵我關係。問題往往就出在物業費上，尤其是那種爭議不斷的＂包乾制＂。在＂包乾制＂下，業主理解成物業什麼都包，自己可以完全沒有責任。想想也知道這是不可能的，就是買保險也不可能交一個保費什麼都保吧？物業的開銷必定是從物業費支出，當開銷不足，服務必定受影響。（沒有人會認為物業自掏腰包去工作吧？）所以當業主覺得物業服務不到位時，首先想想自己交了多少錢？不交物業費欠的是物業公司員工的工資和其他業主的維護開支。當沒有物業的時候，情況就更清楚，坑的是所有交費的業主。

車位費不允許收！因為每個業主房本標註建築面積，公攤面積，公攤：是指每個業主買房時，包括小區大門以裡，公共綠地，路，等等。

物業是服務行業，如業主需要照顧家裡人，買賣物品，有償服務。衛生，公共設施維護……。

停車有損壞，車主報警。有事，物業也管不了。

小區停車現來後到。按規矩。物業不能用業主買的公攤面積地，收業主車位費，霸佔業主私有財產，搶劫的方式。

如物業收停車費，每個業主帶著房本到法院起訴物業。

現實中，物業的一些不作為確實令人反胃，甚至很多業主恨不得除之而後快。現在，很多業主維權意識提高了，也想從法律層面去維護自己的權益。可是，真正的想要維權時，卻不知道該如何去做：

1.物業服務相對來說應該是一個專業的行業操作。但是，現在的普遍現象是物業公司的操作很業餘，只需要幾個年紀大點的退休人員坐在值班室，找幾個老奶奶掃掃地，這樣一個物業公司就成立了。什麼物業管理，什麼物業服務，就連物業公司老闆都是一頭霧水。

2.對於這種情況，一般物業公司的後臺都是比較強大的。基本都是地頭蛇，或者是地方上有一定的社會關係才能進入小區。這些人就是沒有自己的公司也可以借殼進駐。所以，維權難度會比較大。

3.遇到這種情況，業主要做到的就是不斷在平時收集物業的不作為證據，並且業主已經盡到了提醒和要求，而物業未做到任何改變，甚至惡語相向。但是，所有的一切證據都應該是對業主自己生活造成了重大影響。比如垃圾半月沒拖走，臭氣熏天。雜草長得比人高一直沒有清理。電梯缺乏維保，一壞就用維修基金，且不經過業主同意等

4.尋找物業入駐時未經過程式。一般透過關係來的，很多程式是不存在的，服務資質也不具備。並且很多物業公司連物業服務合同都不存在。這將是業主起訴物業最大最合理的要求。

5.根據《物業管理條例》相關規定，逐條對照物業服務標準。根據法規內容，儲存證據，證據須有記錄時間，並記錄地點。

6.動員業主簽名，發起群體訴訟。這個難度相對比較大。且很多人並不會齊心，物業公司許諾不收物業費或者用黑施壓就會有很多人撤訴。

7.成立業委會，利用業委會的合法性起訴物業是最好方式。業委會是小區業主的唯一具有法律效力的組織。。

為什麼要起訴？

首先我完全同意樓主的觀點，目前的物業大部分就是這樣草臺板子架構而成。

我的看法是：

誰起訴，誰舉證。法律就是那麼無情無義，哪怕很多法官也是一些被欺負的業主，他們不敢起訴礙於身份，判決時要考慮有沒有社會示範性？因此我建議：

1、加快團結業主成立業委會，對不作為不整改的物業解聘更換。

2、大量收集音訊影片證據，等著物業來起訴，他來舉證他的工作內容和職責。把難題交給法官吧！

起訴物業公司起訴不是一件容易的事。

單個的業主在證據收集一方面有很大的短板。我們小區400多戶業主集體起訴物業公司。目前已經開庭審理，判決還沒下來。我們光收集證據就有三四年之久。

首先物業服務具有一個持續性、客觀性等特徵。單一的照片影片很難形成完整的證據鏈條，只能作為物業服務瑕疵的證據，並不能說明物業公司沒有盡到義務。所以收集物業公司服務不合格的證據，首先要做的就是平時多留意多拍照錄影片，並且要儲存好原載體。電話錄音、照片、影片、聊天記錄都可以作為證據使用。證據一定要有持續性、連續性、全面性。包含物業服務的各個方面，態度、衛生、維護、保養、維修等等

法庭只講證據不講人情。祝君好運。有問題可以私聊我