大家好，我是勇談。7月24日國務院副總理韓正主持的房地產座談會上，對於參加會議的10個城市再次重申了“房住不炒”，統一思想、提高認識的要求。在這個節點上重申“房住不炒”的意義也很明顯，這也是正是對於5-6月份東部和南部部分城市房價出現不正常上漲的一次直接反饋。經濟發展固然重要，但是絕對不能把房地產作為短期刺激經濟的手段。藉此機會簡單談談我的觀察。

堅持“房住不炒”，絕對不能把房地產作為短期刺激經濟的手段，是這個節點重申的主要意義所在5-6月份，包括深圳、杭州、寧波等主要城市房地產市場波動較大，房價不正常上漲再次引起了高層注意

圖上所示是近1年來被座談10個城市新建商品房價格同比走勢圖，尤其是4月份後包括成都、瀋陽、寧波、深圳等幾個城市的新建商品房價格同比增幅都在5%以上。給人的感覺就是經濟恢復不過剛剛轉正，這些城市的房價恢復卻要遠遠好的多（讓人不由得懷疑是房地產復甦拉動的經濟增長）。跟大家分享一組資料，更讓人感覺到吃驚的是深圳4-6月份的二手房價格同比增長分別為10.3%、12.0%、14.3%；這個漲幅甚至超過了同期的正常情況下。這也是為何深圳趕緊出臺了新規的原因，能夠解釋的房價非正常上漲的原因也很簡單“炒房投資惹的禍”。

讓長沙等房產調控進行比較好的城市參加座談，其實就是為大家提供經驗，告訴大家一個事實“事在人為”

以此次參加座談的10個城市來說基本都是一二線城市，而且屬於經濟、產業等發展不錯的代表。如果說這樣的城市都無法穩定房價、抑制房產投資風那麼其他城市就更加沒有可能性了，畢竟進行房地產改革的重任不應該放在三四線城市身上。個人覺得一線城市應該打頭陣，符合條件的二線城市必須狠下功夫，堅決不允許炒房等情況出現。除去嚴格執行現有的限購、限貸、限售等之外，是不是可以因城施策來加強或減弱房產調控來維持房地產市場基本穩定？這個事情關鍵點還在地方身上，關鍵是思想夠不夠統一，對於房地產經濟危害認識夠不夠。

從2016年底提出“房住不炒”到現在為止國內多數城市對於房地產的思想統一還是不夠，地方土地財政和房地產經濟依賴還是很難擺脫的國家高層在2016年首次提出“房住不炒”後，住建部才提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控策略，建立健全房地產長效機制說到底還是要堅持房產調控不放鬆20多年的房地產高速發展已經讓房地產行業成為一個龐然大物，輕易動不得。關注房產的朋友應該都知道這樣一個事實“目前國內房產總價值已經接近500萬億”，大家需要知道的是2019年中國的GDP總量不過99萬億而已，也就是說僅僅房產總價值就已經至少是中國的5倍以上。相比於房產的總價值過高來說，其實最讓人頭疼的是其負債率。中國目前不少家庭70-80%的資產在房產上，房地產企業的平均資產負債率2018年就已經高達79.1%！這麼高的負債率如果一旦出現問題，以中國目前的家底能不能支撐得起？還是疑問。有不少朋友拿美國和日本做例子，美國2008年次貸危機爆發後由全球撐著，上世紀80年代日本房地產泡沫破裂，起碼國際經濟環境還是不錯的。以中國目前的條件來看，一旦經濟發展勢頭減弱，那麼俄羅斯很有可能就是我們的前車之鑑。不僅僅是不少專家學者，包括不少地方管理者來說都還是有“三年調控兩年放鬆”的固有思想，打破大家的預期，統一認識尤其重要

無論是2015年國務院印發的《中國製造2025》，還是2016年底提出的“房住不炒”，其實都在有意的引導大家轉向實體經濟，實體制造業上來。不過絕大多數的城市管理者還是保有固有慣性，認為地方經濟發展離不開房地產經濟，無論是GDP還是政績都跟房地產有關聯。這也是為何在今年疫情發生後包括廣州、青島、濟南、駐馬店等諸多城市都試圖藉此放鬆調控的主要原因。除去切實地方遇到財政困難外，也跟地方經常犯的經驗主義和懶政思維有很大關係。所以，以這麼高的規格召開座談會對於統一大家的認識尤其重要，堅持不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

這個節點重申‘房住不炒’為2020年下半年定調，也讓不少抱有房價暴漲的投資客拋棄幻想5-6月份深圳、杭州等東部和南部發達地區的城市房價出現大漲，基本上可以說是炒房投資者惹的禍，房產投資和炒作風從來沒有停止過

對於房產投資風盛行的地區來說，這些投資客考慮問題的出發點本身也沒有錯，但凡要維持經濟增長和地方經濟建設，肯定離不開房地產。不過恐怕多數人沒有想到，今年國家不制定GDP增長目標，堅持不允許把房地產作為刺激經濟的手段，全心全意把“六保”作為今年工作的重點。在沒有指標壓力下，地方才能把工作的重心放到保民生、保就業上，這也就意味著房地產第一次被拋棄，房價大漲的基本面基本沒有了。

從2018年開始我就在各個場合告訴大家“房產不值得投資了”，無論保值或是增值房產都已經不是最佳選擇

哪怕是現金為王也比把所有的投資標的放在房產上要保險的多，畢竟如今銀行普通理財獲得的收益不比房產投資差。在各大城市房租收益比只有2%左右，多數城市二手房價格同比漲幅在5%左右的情況下，各位覺得再重倉房地產有意義嗎？房住不炒的本質目標是讓房產迴歸到住的本質上來，基本也就意味著在沒有達到這個結果的情況下，房產調控基本不會放棄。

綜上，在這個節點重申‘房住不炒’的意義是十分重要的，表明下一步的工作重點，表明對於房地產調控的方向不會變。用中國銀行副行長郭樹清的話來說，“2008年過度量化寬鬆帶來的影響至今沒有消除”，我們如今的房地產調控說白了還是在“糾錯”。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

問：為什麼最近要重申“房住不炒”？有和訊號意義？

答：房價是個有強烈衝突點的“話題”，因為在網上我們可以看到各種期望房價下跌的觀點，或者說這樣的觀點很受歡迎。從官方而言，對房價調控有兩條線，或者說是有兩個原則，一個是“房住不炒”，另一個就是“穩地價、穩房價、穩預期”，這兩條線有何關聯？粗看起來這是兩個不同的方向，但是其本質其實是一回事！

“房住不炒”的前提是房價在持續上漲中，在這樣持續上漲的態勢中，是要用“房住不炒”的，因為這個原則往往伴隨著更嚴厲的調控，其目的就是對正在上上漲的房價踩一踩剎車，所以，但凡是重申“房住不炒”的時刻，往往就是房價還在持續上漲的過程中。

問一個直白的問題：“房住不炒”已經提出有兩年了，那麼這兩年以來房價跌了嗎？

再說回“穩地價、穩房價、穩預期”，這個原則的前提是房價下跌的時候，提出來的時候是2019年初，當時全國房價經過2018年的嚴厲調控後，大有房價下跌之勢，於是喊出了這個調控的口號，其目的是穩定住房價。

其實這兩條線是兩條紅線，一個是在上面，一個在下面，將房價的走勢框定在其中，其目的只有一個，那就是穩定房價，現在的房價確實是高，如果繼續上漲，危害很大，所以需要用“房住不炒”來限制上限，但是房價下跌同樣有危害，所以要穩房價，通過幾年經濟的發展，去逐漸消耗當前的高房價，不至於對經濟造成太大的影響。