先說答案，創智新區一定是可以發展起來的，畢竟真金白銀砸進去了，省級開發區的名頭也打出去了，半途而廢不是大即墨的作風。但是時間嘛，短期還是要看政策導向，長期還是得看人口聚集程度。
創智新區可以說成是脫胎於即墨經濟開發區。即墨經濟開發區始創於1992年，在很長的一段時間裡一直不溫不火，始終處於即墨髮展的邊緣，而在2012年開發區轄制內成立創智新區，在一系列新概念的推動下，開發區發展進入快車道。
在2017年5月，經濟開發區核心區範圍被調為東至青龍高速、南至墨水河及支流（藍鰲路南）、西至泰山二路、北至青威路，核心區域為27.7平方公里。從這個位置的劃分上來講，當前經濟發區核心的核心應該就是創智新區。而在同年十月，開發區綜合考核排名在全省131家省級開發區中排名第一。創智新區的規劃設計師是新加坡的劉太格，設計理念和新加坡的花園城市概念一脈相承，道路寬闊，有山有水，建築密度低，綠化率高，沒有汙染類行業，產業支撐是以高科技產業和服務業為主，其發展定位是城市發展新中心、高階生態居住區。
就地理位置而言，創智新區明顯是連線即墨老城區和藍谷的關鍵點。即墨想要發展，或者往西依託成熟的商圈和人口規模來進行產能的自我消化，或者往南靠攏城陽以期待城陽輸入部分產業和人口，或者往東承接列入十三五計劃的藍谷經濟區，而北面，雖然有汽車城入駐，但是大機率是作為一個單一的工業區來發展。往西是自力更生，免不了篳路藍縷。往南是拾人牙慧，可能得看人臉色。往北又得開山伐木，精力財力或有不逮。而往東，藍谷新區對於即墨來說真的可能是天上掉下的餡餅，餡餅的味道可能是酸甜或者苦辣，但是它保底是可以充飢的，藍谷就像西海岸一樣，一定是可以發展起來的，即墨如果能抓住這個機遇，城市騰飛不在話下。而創智新區不可能僅僅作為一個通道走廊，便利起見，它需要接納老城和藍谷的一部分人口和行政功能，縱使最終形態不如兩端，但發展潛力絕對不容小覷。我認為即墨的發展五年看城西，十年看新區，至於南北，不確定因素太多，而藍谷那是雄圖偉業，即墨真正的未來。
從城市運營啟動資金的角度來說，中國和西方國家有顯著區別，美國靠股市，歐洲靠債務，而中國很大程度依賴於房地產。社會主義之父馬克思對人的定義是一切社會關係的總和，在社會主義的中國房產其實也不僅僅是房產，而是周圍一切自然資源和社會資源的總和，歐美房價相對低，但是周圍的資源你需要高額付出，國內房價相對高，但是資源免費享用，一來一往，社會主義的優越性還是顯著的。創智新區作為一個新區，城市建設除了地方政府的財政支援外，土地收入佔了相當大的比重，政府賣地的收入反哺給城市建設，在基礎配套完成之後，稅收型商業也會進場，在完善配套的同時也會慢慢成為財政收入的主力，從而形成良性迴圈。截止到目前，核心區域的土地已經被各大地產商瓜分殆盡。萬科、中海、中糧、魯能、綠城、海爾、海信、魯商、華髮等等紛紛入場，新區建設如火如荼，隨著市民大廳和科創中心的陸續啟用，百分之七十的政府職能部門已經搬遷到此，市政府的搬遷恐怕也不是空穴來風，當你在新區轉上一圈，看到喧囂忙碌的工地，大概就能看出政府建設新區的決心。
就目前的配套來說，政府確實是按照宜居的城市標準來構建的，龍泉湖公園和盟旺山公園已經落地，邦直音樂公園也已經破土動工，體育中心、文化中心、醫療中心也很上檔次。在交通上，區域內公交車基本覆蓋，龍青高速和204國道可以快速進入青島市區，鶴山路可以保證到老城區的暢通快捷。
但是新區配套落地的問題也非常明顯。首先是教育資源，義務教育階段新區內只有三處學校：萬科小學、創智新區實驗學校和山東師範大學附屬實驗學校。萬科小學靠近204，在新區的邊緣，放開師資不說，離著核心區實在太遠。而創智新區實驗學校的成立過程一路坎坷，從私立到公立再到私立，反反覆覆，去年開始招生，據說從山師那邊帶走了一批學生，雖然有昌樂二中加持，但是具體教學水平還有待時間考核。山師實驗作為唯一一所公立且局屬的學校就變得尤為重要，但是在山師教育集團和即墨教體局的輪番掌控下，其主要問題就是人員流動性太強，尤其是小學，好在初中部成績不錯。目前，這三所學校都稱不上優質的教育資源。其次就是商業配套，目前商業配套嚴重不足，這和當前人氣也有關係，居民主要依靠社群商業，最繁華的地方是每五天一次的楊頭大集，大悅城最早也要等到2021年五月份才能交付，魯商鄰里中心基本擱淺，吾悅廣場舉棋不定，海爾海信的自持商業至少也得兩年才能成型。再者說到醫療問題，東部醫療中心基本竣工，但是醫療引入問題還是任重道遠，從最初的華西到天壇，再到現在盛傳的某個南韓醫院，始終沒有最終敲板，但是從即墨的醫療格局來看，東部建立醫院是大勢所趨，醫院的引入也只是時間問題，或許政府考慮的是寧缺毋濫。
目前西部老城區的房價是13000元左右的毛坯價格，而東部毛坯均價依然是9000元左右，房價最能反映出一個區域的發展水平，可以直接反映出資本市場對區域的估值。
既然房價相差這麼多，那麼創智新區有沒有可能成為一塊價格窪地呢。即墨城區其實不大，走完貫穿馬山和藍谷的鶴山路最多也就一個小時，創智新區到西部核心商業圈只需二十分鐘，到東邊藍谷也是二十分鐘，所以我認為拋開教育資源不談，對於剛需來說，商業配套和醫療並不能成為選擇居住的阻礙，反正二十分鐘哪裡都可以去，你都剛需了，價格才是王道，和城西或者藍谷相比，每平米差價將近四五千，一套房子至少能省出四五十萬，首付至少省十幾萬，這些錢買成排骨能買兩噸多，每天燉五斤連續兩年多才能吃完，這得多香。對於投資客和改善房來說，就需要綜合考慮這個位置的前景。那麼人們對這個區域的信心到底怎樣，其實可以透過房屋出售的情況來判斷。
從以上表格至少可以看出來兩點。第一，2019年是個明顯的分水嶺，2019年之前開盤的房子基本去化殆盡，2019年之後開盤的房子庫存很高，這還沒有算入沒有開盤的魯商二期、蘇荷、世貿傾城、海爾四期、金玉府等等等等，目前經濟形勢受疫情影響普遍不好，新區的房子去庫存壓力很大。第二，從表格中顯示的已經賣出房子的數量可以判斷，新區已經有了聚集人口的基本條件，自2012年起，僅僅在204國道以東鶴山路以北區域賣出的房子就達到了兩萬多套，如果將範圍擴大到泰山一路以東藍鰲路以西，加上附近的老舊小區，保守估計已售房產套數至少有三萬套，按照每套房子住四個人計算，大約有十幾萬人現今或者未來會選擇在新區附近居住。
有人的地方才有江湖，有人的地方才有市場，新區這邊畢竟還是少了一些人間的煙火氣，所以大多數人還在觀望，即便已經在新區買了房，還是在考慮生活是否便利，環境是否適應等一系列問題，這也是新區看起來冷清的重要原因。而所有這些顧慮，都會變成資本市場中的疑惑，從而影響房子的成交量和房價。就像之前說過的那樣，新區目前面臨著非常大的去庫存壓力，這和2017年前後的情況不一樣，17年左右至少有劃區這一重大利好。而在今年，銀行的水放不進地產，地產行業舉步維艱，樓盤價格其實已經在下降了，新區的精裝房同2018年相比每平米至少降了1000元。就目前的經濟形勢和產品供應量來看，降價促銷應該會成為新區樓市2020年的常規操作。
房地產是國之重器，在它的替代品出現之前，房產經濟就是國本，斷然不會讓它踩著市場經濟的翅膀放飛自我，政府一定會出手干預。降價會降，但是必須要適度，政府工作報告要求穩定，地方政府還要讓開放商對自己的土地充滿信心，所以大幅降價的機率是微乎其微的。即墨的備案價上下浮動只能是五個百分點，換句話說，你即使打折那最低只能到九五折，低於九五折就不給你網籤。備案價往那一放，唯一能做手腳的就是精裝價格，想要降房價的途徑之一是降裝修標準，途徑之二是改精裝為毛坯，不管是之一還是之二，都是房產商在實實在在的讓利，具體如何，讓我們拭目以待。
這個時候選擇在樓市上車，可能面臨的網路壓力非常大，短期內網上一片看跌，本著政治正確的原則，我認為可以稍微等等，等多久呢，我也不知道@_@。
先說答案，創智新區一定是可以發展起來的，畢竟真金白銀砸進去了，省級開發區的名頭也打出去了，半途而廢不是大即墨的作風。但是時間嘛，短期還是要看政策導向，長期還是得看人口聚集程度。
創智新區可以說成是脫胎於即墨經濟開發區。即墨經濟開發區始創於1992年，在很長的一段時間裡一直不溫不火，始終處於即墨髮展的邊緣，而在2012年開發區轄制內成立創智新區，在一系列新概念的推動下，開發區發展進入快車道。
在2017年5月，經濟開發區核心區範圍被調為東至青龍高速、南至墨水河及支流（藍鰲路南）、西至泰山二路、北至青威路，核心區域為27.7平方公里。從這個位置的劃分上來講，當前經濟發區核心的核心應該就是創智新區。而在同年十月，開發區綜合考核排名在全省131家省級開發區中排名第一。創智新區的規劃設計師是新加坡的劉太格，設計理念和新加坡的花園城市概念一脈相承，道路寬闊，有山有水，建築密度低，綠化率高，沒有汙染類行業，產業支撐是以高科技產業和服務業為主，其發展定位是城市發展新中心、高階生態居住區。
就地理位置而言，創智新區明顯是連線即墨老城區和藍谷的關鍵點。即墨想要發展，或者往西依託成熟的商圈和人口規模來進行產能的自我消化，或者往南靠攏城陽以期待城陽輸入部分產業和人口，或者往東承接列入十三五計劃的藍谷經濟區，而北面，雖然有汽車城入駐，但是大機率是作為一個單一的工業區來發展。往西是自力更生，免不了篳路藍縷。往南是拾人牙慧，可能得看人臉色。往北又得開山伐木，精力財力或有不逮。而往東，藍谷新區對於即墨來說真的可能是天上掉下的餡餅，餡餅的味道可能是酸甜或者苦辣，但是它保底是可以充飢的，藍谷就像西海岸一樣，一定是可以發展起來的，即墨如果能抓住這個機遇，城市騰飛不在話下。而創智新區不可能僅僅作為一個通道走廊，便利起見，它需要接納老城和藍谷的一部分人口和行政功能，縱使最終形態不如兩端，但發展潛力絕對不容小覷。我認為即墨的發展五年看城西，十年看新區，至於南北，不確定因素太多，而藍谷那是雄圖偉業，即墨真正的未來。
從城市運營啟動資金的角度來說，中國和西方國家有顯著區別，美國靠股市，歐洲靠債務，而中國很大程度依賴於房地產。社會主義之父馬克思對人的定義是一切社會關係的總和，在社會主義的中國房產其實也不僅僅是房產，而是周圍一切自然資源和社會資源的總和，歐美房價相對低，但是周圍的資源你需要高額付出，國內房價相對高，但是資源免費享用，一來一往，社會主義的優越性還是顯著的。創智新區作為一個新區，城市建設除了地方政府的財政支援外，土地收入佔了相當大的比重，政府賣地的收入反哺給城市建設，在基礎配套完成之後，稅收型商業也會進場，在完善配套的同時也會慢慢成為財政收入的主力，從而形成良性迴圈。截止到目前，核心區域的土地已經被各大地產商瓜分殆盡。萬科、中海、中糧、魯能、綠城、海爾、海信、魯商、華髮等等紛紛入場，新區建設如火如荼，隨著市民大廳和科創中心的陸續啟用，百分之七十的政府職能部門已經搬遷到此，市政府的搬遷恐怕也不是空穴來風，當你在新區轉上一圈，看到喧囂忙碌的工地，大概就能看出政府建設新區的決心。
就目前的配套來說，政府確實是按照宜居的城市標準來構建的，龍泉湖公園和盟旺山公園已經落地，邦直音樂公園也已經破土動工，體育中心、文化中心、醫療中心也很上檔次。在交通上，區域內公交車基本覆蓋，龍青高速和204國道可以快速進入青島市區，鶴山路可以保證到老城區的暢通快捷。
但是新區配套落地的問題也非常明顯。首先是教育資源，義務教育階段新區內只有三處學校：萬科小學、創智新區實驗學校和山東師範大學附屬實驗學校。萬科小學靠近204，在新區的邊緣，放開師資不說，離著核心區實在太遠。而創智新區實驗學校的成立過程一路坎坷，從私立到公立再到私立，反反覆覆，去年開始招生，據說從山師那邊帶走了一批學生，雖然有昌樂二中加持，但是具體教學水平還有待時間考核。山師實驗作為唯一一所公立且局屬的學校就變得尤為重要，但是在山師教育集團和即墨教體局的輪番掌控下，其主要問題就是人員流動性太強，尤其是小學，好在初中部成績不錯。目前，這三所學校都稱不上優質的教育資源。其次就是商業配套，目前商業配套嚴重不足，這和當前人氣也有關係，居民主要依靠社群商業，最繁華的地方是每五天一次的楊頭大集，大悅城最早也要等到2021年五月份才能交付，魯商鄰里中心基本擱淺，吾悅廣場舉棋不定，海爾海信的自持商業至少也得兩年才能成型。再者說到醫療問題，東部醫療中心基本竣工，但是醫療引入問題還是任重道遠，從最初的華西到天壇，再到現在盛傳的某個南韓醫院，始終沒有最終敲板，但是從即墨的醫療格局來看，東部建立醫院是大勢所趨，醫院的引入也只是時間問題，或許政府考慮的是寧缺毋濫。
目前西部老城區的房價是13000元左右的毛坯價格，而東部毛坯均價依然是9000元左右，房價最能反映出一個區域的發展水平，可以直接反映出資本市場對區域的估值。
既然房價相差這麼多，那麼創智新區有沒有可能成為一塊價格窪地呢。即墨城區其實不大，走完貫穿馬山和藍谷的鶴山路最多也就一個小時，創智新區到西部核心商業圈只需二十分鐘，到東邊藍谷也是二十分鐘，所以我認為拋開教育資源不談，對於剛需來說，商業配套和醫療並不能成為選擇居住的阻礙，反正二十分鐘哪裡都可以去，你都剛需了，價格才是王道，和城西或者藍谷相比，每平米差價將近四五千，一套房子至少能省出四五十萬，首付至少省十幾萬，這些錢買成排骨能買兩噸多，每天燉五斤連續兩年多才能吃完，這得多香。對於投資客和改善房來說，就需要綜合考慮這個位置的前景。那麼人們對這個區域的信心到底怎樣，其實可以透過房屋出售的情況來判斷。
從以上表格至少可以看出來兩點。第一，2019年是個明顯的分水嶺，2019年之前開盤的房子基本去化殆盡，2019年之後開盤的房子庫存很高，這還沒有算入沒有開盤的魯商二期、蘇荷、世貿傾城、海爾四期、金玉府等等等等，目前經濟形勢受疫情影響普遍不好，新區的房子去庫存壓力很大。第二，從表格中顯示的已經賣出房子的數量可以判斷，新區已經有了聚集人口的基本條件，自2012年起，僅僅在204國道以東鶴山路以北區域賣出的房子就達到了兩萬多套，如果將範圍擴大到泰山一路以東藍鰲路以西，加上附近的老舊小區，保守估計已售房產套數至少有三萬套，按照每套房子住四個人計算，大約有十幾萬人現今或者未來會選擇在新區附近居住。
有人的地方才有江湖，有人的地方才有市場，新區這邊畢竟還是少了一些人間的煙火氣，所以大多數人還在觀望，即便已經在新區買了房，還是在考慮生活是否便利，環境是否適應等一系列問題，這也是新區看起來冷清的重要原因。而所有這些顧慮，都會變成資本市場中的疑惑，從而影響房子的成交量和房價。就像之前說過的那樣，新區目前面臨著非常大的去庫存壓力，這和2017年前後的情況不一樣，17年左右至少有劃區這一重大利好。而在今年，銀行的水放不進地產，地產行業舉步維艱，樓盤價格其實已經在下降了，新區的精裝房同2018年相比每平米至少降了1000元。就目前的經濟形勢和產品供應量來看，降價促銷應該會成為新區樓市2020年的常規操作。
房地產是國之重器，在它的替代品出現之前，房產經濟就是國本，斷然不會讓它踩著市場經濟的翅膀放飛自我，政府一定會出手干預。降價會降，但是必須要適度，政府工作報告要求穩定，地方政府還要讓開放商對自己的土地充滿信心，所以大幅降價的機率是微乎其微的。即墨的備案價上下浮動只能是五個百分點，換句話說，你即使打折那最低只能到九五折，低於九五折就不給你網籤。備案價往那一放，唯一能做手腳的就是精裝價格，想要降房價的途徑之一是降裝修標準，途徑之二是改精裝為毛坯，不管是之一還是之二，都是房產商在實實在在的讓利，具體如何，讓我們拭目以待。
這個時候選擇在樓市上車，可能面臨的網路壓力非常大，短期內網上一片看跌，本著政治正確的原則，我認為可以稍微等等，等多久呢，我也不知道@_@。