在房產市場，有兩類不受歡迎的房子，一種是底層，另一種是頂層，為了賣出這兩類房子，開發商可謂絞盡腦汁，打出“買一樓送花園”、“買頂樓送閣樓”的噱頭吸引購房者。開發商贈送的花園，讓很多人動了心：開門擁抱大自然，閒時種點花草，孩子和寵物在花園裡玩，生活好不愜意……但是，小心掉入“花園陷井”。

嚴格來說，建築物所佔有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權應屬於全體業主按份共有。建築物四周包括花園在內的土地使用權都是屬於全體業主所共有的，任何業主都有權利進入花園休閒、歇憩，開發商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業主的合法權益，違反了法律強制性規定，根據合同法第五十二條的規定，屬於無效行為，開發商應當承擔相應的違約責任和侵權責任。

住宅一層帶院子的產品，院子增加了人們室外活動的空間，主人在院子裡種菜、種花、擺個茶臺沒事喝喝茶，或是做個花架、打造個水景、請個泰山石彰顯出主人的生活品位。

自2005年左右，住宅小區規劃地下儲藏、地下車庫的產品逐年增多，解決了一樓最大的問題：夏天結露潮溼、牆體反鹼、牆皮脫落等問題。一樓帶院這種產品逐漸受到人們的青睞，價格更是居高不下。最近幾年，隨著人們對生活品質的追求、法律意識的健全，院子侵佔公共綠化用地的問題，被其他業主逐漸重視，很多小區為了院子佔用綠地的問題出現糾紛。

所以近年來，各地規劃服務中心不再審批一樓帶院的的戶型。 開發商往往會在工程竣工驗收以後，安排人改造出院子，或者是默許業主自己改造院子。但這種做法是違法的，如果有其他業主投訴，會被城市管理局當作違章建築進行拆除。

題主所說的開發商承諾一樓帶院子，實際交付沒有。這裡面就牽扯兩個問題：一、規劃是否審批：可以去規劃服務中心去查一下，當時的規劃圖是否設計了院子。我估計當初應該是沒有審批院子，不然開發商不會自己去取消掉院子，自找麻煩。

二、商業欺詐；如果開發商當時確實向你們承諾了一樓有院子，那麼開發商就涉嫌商業欺詐。你們一樓的業主需要找出開發商當初承諾的證據，最好有書面、影像、錄音等方面的證據，然後一起去市場監督局、住建局反映問題，要求開發商給答覆。

開發商是不會寫到購房合同中的，購房合同中八成還會有一條他們的樓書、沙盤、廣告、口頭介紹都不算給你們的承諾。。。

恭喜你中招了，如果你沒有任何證據證明開發商當時允諾買一樓贈送院子，開發商可以完全把責任推給置業顧問的個人銷售行為，房子賣完，置業顧問也離職了，你也不知道找誰了。打官司也很有難度，耗時且費精力，就算勝訴，執行起來也是一拖再拖。

一般情況下，院子佔用的都是小區內綠化用地，綠化用地有三種權屬性質。1、屬於全體業主共有（大部分是這種情況）；2、屬於城鎮公共綠地；3、屬於購房業主個人所有。對於屬於個人所有的必須具備兩個前提條件：一是規劃透過批准，二是《商品房買賣合同》、廣告或其他方式明確屬於買房業主專有。

1、查規劃有院子。說明開發商對所謂的“贈送綠地”有處分權，可以依法進行銷售或贈送。同時尋找開發商承諾贈送的證據，合同沒有約定的，找書面承諾（口頭承諾無效）、沙盤實景照片、你所購買房產的戶型單頁等，要求開發商履約。你所獲贈的院子將來可以對相關綠地進行確權登記，以保障自身合法權益。

2、查規劃無院子。說明開發商是拿公共綠地或城鎮綠地忽悠你，借花獻佛，以此來加大售房的成交機會並謀取不當商業利益。開發商這種所謂的“贈送”涉嫌違法，屬於欺詐行為。同樣你需要蒐集關於開發商“贈送院子”的證據，要求解除合同，並賠償損失。

目前所有業態的房地產都沒有院子，合同裡面即使有，不動產證書裡面也沒有產權的只要沒有房頂，都不在產權面積裡面

這是法治的社會，口頭承諾是沒有效力的，銷售人員能代表公司？還是個人的承諾？這是會引起扯皮的。最好的是落實於文字，落實於合同，這就是所說的白紙黑字，形成合同。當然，目前許多開發商以公共面積挪做私用，這肯定是違反規劃的，要防止這種情況。

開發商說贈送的院子要寫進購房合同裡，口說的不算，只要合同裡有的你就可以找他要，不給就起訴他，用法律的武器來維權！

當然可以的，畢竟買房之前開發商承諾有贈送就一定要有，還有一般合同上面都有寫，如果是有寫開發商沒有給那就是開發商這邊的問題了，如果沒有寫或者說你沒仔細去看而造成的，那麼事情就有點難解決了。總之只要你是這邊的業主感覺收樓時跟開發商說的不一致完完全全是可以申述的。

這個問題要搞清楚，就要從規劃局批給開發商的規劃條件通知書說起，規劃條件通知書裡面詳細載明瞭該專案規劃設計要滿足的專業條件以及該專案開發指標的合理範疇。

房地產開發，第一步就是土地證的辦理，在土地證後面有一個附件，就是土地四至圖，也就是我們常說的土地界限圖。

第二步，開發商委託設計單位進行平面方案設計。設計單位根據土地紅線圖，依據規劃局批准的規劃條件進行設計，一般情況下，現在的土地合同都列明瞭規劃條件指標，但在早年間，合同裡沒有載明規劃指標，需要在方案設計之前，與規劃局先行溝通，請規劃出具條件通知書後，才能進行平面設計。

平面設計方案，能夠準確反映開發專案的全貌，具體的指標如退距、密度、容積率、綠化率、車位配比、幼兒園、總高控制、人行、車行東線、垃圾處理站、供熱站等等，都標註的非常清楚，同時，還會反映樓位、朝向。如果在銷售的時候，售樓顧問承諾一樓的院子是贈送的，你可以去當地規劃局網站查詢，因為，政策規定，每一個房地產專案開發的平面設計總體方案圖，包括調整、變更等，都會在規劃局官方網站公示，但按照我做專案的經驗，一樓的院子應該是不會計入購房人所購房屋的權利之內的 ，贈送不贈送，開發商說了算，規劃部門不會同意一樓院子贈送給業主單獨使用，也沒有這樣的先例。