房地產對經濟的貢獻比較大，房子和房價，也是大家研究的重點。只有掌握未來房地產行業的趨勢和機會，才能更好的創造財富和保障財富。對於這個問題，我的思考和判斷是：

一，房地產行業的發展速度。

房地產行業從1999年左右，開始進入發展的快車道，一直到現在，已經經歷20年的高速發展。因此，未來房地產行業將從高速發展進入低速發展的階段，用房地產行業專家的觀點就是，房地產從黃金年代進入白銀年代。

二，房地產行業進入洗牌階段。

過去高速發展的房地產行業，讓很多房地產公司的日子過得不錯，過去房地產行業的競爭也不激烈。但是，在最近兩年，房地產行業進入加速洗牌階段，很多中小房地產公司會被淘汰出局，大型房地產公司將獲得更多的市場份額。

三，房地產行業的機會。

我認為房地產行業的傳統方向，也就是房子本身，已經沒有機會，比如：商品房、商鋪、寫字樓、文化地產、旅遊地產等，這些房子銷售已經無法持續大幅增長。

但是，房地產行業還有兩個機會，第一個機會是物業管理，因為現在存量的房子量很大，物業管理方面也比較薄弱，但是物業管理產業具有很大的市場空間和利潤，近日港股市場的物業管理公司股票走勢很好；第二個機會是長租公寓，房屋的租賃市場有望成為房地產行業的新增長點，目前萬科等大型地產商已經重金佈局長租公寓，這個方向也是政策大力支援的方向。

近年來，在國內經濟“新常態”形勢下，產業地產作為承載與促進產業發展的一種空間形態，在提升土地產業價值和城市產業能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用。

按照經濟背景、發展驅動及行業特徵，中國產業地產發展經歷了五個階段。從1979年蛇口工業區的建立開始，中國產業地產漸現雛形。這一階段，工業園區的產業起點低，多以“三來一補”的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和南韓的外來加工業務。

之後，在經歷了初創探索、整頓、轉型升級等階段，走到今天，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向製造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，加之一輪輪房地產市場調控政策襲來，融資成本的提高也讓商業地產在風口浪尖徘徊。在此情況下，傳統房企紛紛開始尋求轉型，而避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門首選。產業地產被賦予全新的歷史使命，迎來了大量的傳統房地產玩家。

城鎮化腳步加快 推動產業地產發展

產業地產是國家城鎮化戰略的關鍵依託，也是城鎮化的最佳出路。此外，產業地產也是中國城鎮化過程中應運而生的一個綜合產業形式，依託城市資源，構件一體化的產業鏈。改革開發後，中國城鎮化腳步加快，2000年人口城鎮化率僅為36.22%，到2017年躍升至58.52%，預計到2020年將達到60%。人口城鎮化率的不斷攀升帶來的是產業的不斷聚集，為產業地產的發展奠定了良好的基礎。

供給增加 為產業地產發展提供想象空間

2017年，全國300城共推出工業用地規劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業用地推動力度增加，供需均結束了連續三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業用地成交佔比為37%，較上年下降2個百分點。

2018年1-9月，全國300城共推出工業用地6.4億平方米，成交工業用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產業地產的發展提供了想象空間。

產業園區蓬勃發展

根據開發主體的不同，產業地產的開發模式主要分為四種：產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。以產業園區為例，中國的產業園區主要分為國家級開發區和省級開發區，根據《中國開發區稽核公告目錄（2018年版）》稽核結果顯示，國家級開發區有552家，省級開發區有1991家。

國家級產業園區可分為經濟技術開發區、高新技術產業開發區、海關特殊監管區、邊境/跨境經濟合作區等型別，中國主要以經濟技術開發區、高新技術產業開發區和海關特殊監管區為主。

而1991家省級產業園區分佈在全國31個省市，其中河北數量最多，為138家；山東和河南緊隨其後，分別擁有136家、131家；此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產業園數量均在100家以上。

產業地產擁有巨大的市場需求

1、新興產業發展需要的產業配套

在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，新的業態、新的產業、新的模式不斷創新湧現，而這些新產業都需要地產的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發建設模式，而是要運用創新的業態發展模式。

2、傳統產業轉型升級需要新的建設服務

目前，無論是傳統的製造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型與升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業地產發展的機遇，也對地產產業提出了新的需求。