我經常到深汕合作區去，從2013年至今，見證了它的發展，我來回答一下這個問題。

我認為以前(2017年前)有投資價值，但從2017年後房價飆漲了1倍，有些房價接近萬元，這時候，我認為沒有投資價值了，個人看法。

1、概況交通合作深度。深汕合作區位於廣東汕尾市海豐縣西部，西、北部與惠州市惠東縣接壤，南臨紅海灣，處於廣惠高速、深汕高速、324國道廈深鐵路交匯點，廈深鐵路在鮜門設有車站，未來的廣汕高鐵在鮜門也設站。可以說深圳汕合作區的區位非常好，交通便利。範圍包括海豐縣鵝埠、小漠、鮜門、赤石四鎮，總面積468平方公里，規劃控制面積約200平方公里，可建設用地145平方公里。合作區的年限為30年，從2011年至2040年止。目前深汕合作區的力度從2017年開始加大了，人事財政規劃等統一由深圳管理，之前是合作共管，深汕合作區也是民間說的“深圳第十三區”。

2、產業經濟情況 ，發展先進製造業：騰訊雲計算資料中心，華潤新一代資料中心，華潤海豐電廠，中安視安防裝置，瑞和工業園，芯靈微電子，華陽機電，凌祺機電，凌陽國際珠寶城，大百匯生物科技園，科興生物，金科奈米材料，康強管材，晟火運動數碼，海暉供港食品生產基地。

應該說深圳合作區是廣東三十年來，除開設特區、自由貿易區外的第三特色。目前來看，合作深度非常強，是廣東省的重點工程，類似於雄安新區。只是層次不同，一個是國家的，一個是省一級的。但深汕合作區還是非常看好的，現在基礎設施建設如火如荼，改變非常大，前面的5年進度較小，沒啥起色，但從2016年開始，突飛猛進。因為是原廣東省胡書記親自包保汕尾，親自抓的工程。目前深圳有意轉移產業過去，因為深汕合作區也是自己的孩子，稅收分成制，最終還是落到自己口袋，所以深圳也特別積極。

講了那麼多，那房子值得投資嗎？我認為價格合適的話，還是可以投資的，價格高了，超過了一定價格(我認為目前的投資價格是均價8000元)，超過這個價就不值得了，8000元是跟目前的開發合作進度相匹配的，過幾年合作區成功了，繁榮了，可能不止這個價。

深汕合作區是典型的“飛地經濟”。飛地經濟”是指兩個相互獨立、經濟發展存在落差的行政地區打破原有行政區劃限制，透過跨空間的行政管理和經濟開發，實現兩地資源互補、經濟協調發展的一種區域經濟合作模式。

飛地經濟的鼻祖是1994年新加坡與中國共建的蘇州工業園區，2016年官方統計的蘇州工業園區GDP達到了2150億元，這數字如果沒有水分的話，可以說是一個很成功的飛地經濟的案例了，要知道深圳的龍華區2016年GDP總量才1857.67億元。但是除了蘇州工業園區，這些年國內成功的飛地，真的是少之又少，甚至有些合作動議僅停滯在醞釀階段。究其原因，不外乎飛地經濟還是個處於探索階段的經濟模式，僅有個別成功案例，並沒有形成在全國範圍內可複製推廣的細則經驗，具體表現在以下方面：

（1）飛地經濟合作缺乏統一的頂層設計。“經濟飛地”管理機構的權能定位、合作雙方的組織協調機構，權責劃分、合作過程中爭議的解決機制以及合作雙方的收益劃分等方面沒有詳細的法律法規層面的規定。

（2）飛地經濟主要由地方政府主導,市場化運作特徵不明顯。地方政府的過多介入會引發一系列問題:一是在地方政府進行合作與協商的過程中,往往會要求相互之間行政級別的對等,否則合作很難進行；二是這種合作往往會由於地方政府負責人的變化而缺乏穩定性和連續性。

（3）合作雙方的“硬環境”與“軟環境”不能有效對接.飛出地的市場及法治意識比飛入地強。如果雙方在“軟體”與“硬體”上存在很大的差距而不能有效形成無縫對接,就會為合作增加無形的交易成本,甚至還可能導致一些動議無法順利實施。

我們回過頭來看看深汕合作區，從2011年到現在，已經6年了，到現在才能說在機制和分工這部分頂層設計上有所理順。

在產業轉入方面，深汕合作區也是政府主導為主。如果參考市場化的產業轉移的資料，深圳企業自發遷移到東莞惠州的趨勢，要比深汕合作區更明顯。深圳總部、研發+東莞、惠州生產製造的模式已是深圳很多公司的常態。而去深汕合作區的企業，還沒有看到證據是企業的主動行為，感覺響應政府號召的色彩更濃。畢竟，市場化的產業轉移，要綜合考慮交通，經營環境和產業上下游的配套的成本。

在基礎設施和各種營商軟環境方面，深汕合作區現在還處在基礎建設大發展的階段，要生生造出一個新城出來，對企業而言，培育和等待的時間成本都會很高。要知道深圳的光明城，也是花了十多年的時間才初具雛形的。另外，合作區管委會的服務意識，當地對人才的吸引力，經營環境這些軟環境因素，也不是一朝一夕可以改變的。

結合以上分析，我認為在相當長的時間裡，深汕合作區在主動吸引深圳產業轉移方面，相比於粵港澳大灣區的周邊城市比如東莞，惠州，中山，江門，實力相對較弱。當然，增多一個產業轉移地，相當於增加了深圳市的談判籌碼，而且從對口幫扶，廣東省均衡發展方面，深汕合作區還是會有所發展，但政府主導的成份會更濃。

對於投資房子來說，把錢花到深汕合作區這個市場前景不明朗的飛入地，賬面財富也許會增加，但要等待許多年才能變現，從資金的使用效率上，未必划算。除非你是汕尾當地人，想在家鄉安居樂業的話，可以考慮去深汕合作區買房。

深汕合作區未來升值空間較大，不過投資粵港澳大灣區的房子未來價值更大。深汕合作區只是深圳政府合併汕尾規劃的第一步，因為深圳投資1.4萬個億向東發展，等深圳東部和惠州完全發展起來了，後續發展才到汕尾這邊，暫時這周邊的均價差不多七千多，有閒錢的可以在附近投資，因為附近有富力、恆大等大地產拿的住宅用地，以後深汕合作區還有機場和高鐵站正在規劃建設中！不過錢不多的還是可以投資惠州大亞灣片區的房子，畢竟人家是粵港澳大灣區內的區域，先上車後買票是香港人血淋淋的教訓，先入手你就成功了一大半！別錯過任何一次機會！

深汕合作區未來發展主要看一點就夠了。就是看深汕合作區的GDP歸誰，現在看顯然是歸深圳。那合作區的發展就有了保障。根本邏輯是看中國的官員競爭機制，GDP考核還起著最大作用。由於深圳地小，近年來深圳產業外溢嚴重，主要溢入東莞和惠州，溢位了就不是深圳的GDP了(領導急啊)，比如華為部分溢入東莞松山湖，就成為了東莞營收和稅收第一的企業，而這些跟深圳半毛錢關係也沒有。但如果溢入深圳合作區了呢？那就是深圳的了，這叫肥水不留外人田。這就是為什麼深圳近來這麼重視合作區的根本原因。而之前深汕合作區一直沒發展的原因就是說要深汕共管，說白了就是利沒分好，現在分好明確了，就可以專心幹事業了。

深汕特別合作區房子沒有投資價值

原因只有一個，距離中心城區太遠，資源配套跟不上，具體的說就是沒有高階的工作機會，好的學校，醫院，商業中心，文化設施，地鐵軌道交通。房產的價值就體現在房子外面的這些配套的東西，如果單純是房子本身，那就是一堆磚頭，鋼筋水泥，和你老家農村的房子沒有區別。

可能會有人說，深圳政府會將高階產業配置在那裡，也會建好的學校，醫院，但是別忘了這不是市場自發行為，政府主導的結果就是效率低下，資源錯配，造成浪費和市場扭曲，政府只能引導和提供公共服務 ，相信深圳政府不會這樣做的，高階產業即使遷移到那裡，也招不到高階人才。沒有高階人才，也無法支撐高房價。

深汕特別合作區的產業只能是比較低端的，對房價地租成本比較敏感的產業，那裡的房子只有居住功能，如果你在那裡上班工作，那麼可以買一套居住，但是如果你已經在深圳主城區有房有家了，那你也不會將全家搬過去。想想鹽田，坪山和大鵬，距離深圳更近，房子也是不溫不火，就可想而知深汕的房子的價值了。

炒房的可以去賭賭，中國房產很多就是政策市。只要有人接盤，就有投資價值。深汕到時候搞點高鐵，搞點快速軌道接軌前海，有概念，就自然有很多人接盤，就有投資價值。

如果從使用上來說。150-200公里，按現在技術，其實它跟原深圳壓根不是一個城市。不管是不是深圳第十一個區。

距離振業時代花園一期一公里的地方上班，並且花了十五萬認籌振業的路過

五年的限制轉手期，不限戶籍購買

適合居住深汕跟在深汕工作的人購買

況且作為深汕第一個意義上的住宅專案，很搶手

這個月預售是一期五百套，還有二期一千七百套待開盤

目前為止2019年，這裡買房無法落深戶～

深戶可貸款，非深戶全款

更新一下，振業時代花園一期搖號在390號開外，沒買到。

簽了輝煌花園住宅