2019年8月，央行改革貸款市場報價利率(LPR)。2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。哪些人受影響?“房奴”們又該如何選擇?值得提醒的是，只可以轉一次，一旦確定，不能變。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成，借款人可以透過手機銀行、網上銀行辦理。

哪些住房貸款不受影響

一般來說，只要有個人住房貸款的都受影響，但有幾種情況除外：

1、公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分;

2、固定利率貸款;

3、2020年底前到期的個人住房貸款;

也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受此次轉換的影響。

房貸利率高了還是低了?

1、2020年，存量房貸利率跟以前一樣

央行規定，轉換時點利率水平保持不變。也就是說，在2020年全年，你的房貸利率水平和以前是一樣的，沒有變化。

2、那以後呢?會變化。因為LPR利率是會變化的。

2019年，個人房貸掛鉤的5年期LPR利率下調了5個基點。2020年2月20日，5年期LPR利率再度下調了5個基點。央行規定，房貸可以由個人和銀行約定一個重新定價的週期，最短為一年。

也就是說，從2021年1月1日開始，房貸利率可能會隨著5年期LPR利率的變化而變化。

選固定利率還是浮動利率?

在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：

第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，你的房貸利率都不變;

第二個是，選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。

那麼，選哪個好?無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率不得低於原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產市場發出錯誤訊號，同時也有助於控制上升較快的居民部門槓桿率。

具體來說，業內專家均預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準(浮動利率)將可能是普遍的方式。

長期看利率下行機率大

有朋友提出問題，如果選擇固定利率，萬一出現LPR上升的情況，這樣一來，LPR加點利率，豈不是就比目前利率更高?對此，有市場分析人士認為，從大趨勢來看，這種可能性基本不存在。世界各大經濟體，利率都在下降，甚至不少已經步入了零利率、負利率時代。目前中國的貸款利率，是全世界中上水平。比如，2019年5月全國首套房貸平均利率為5.42%，二套房貸款平均利率為5.74%。

以20年期貸款為例，全球房貸最低的地區是：日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、義大利2.03%。

丹麥的Nordea銀行，近期已經推出了固定利率0%的20年期貸款。

上述人士認為，利率下降，對於激發經濟活力，有很大的好處。所以中國一直在努力，推動實際利率有效下降，幫助企業發展。去年11月，華人民銀行原行長周小川就表示，我們的利率並沒有像很多發達國家那麼低，有空間應對貨幣政策的擴張，“中國還是可以儘量避免快速地進入到這個負利率時代”。

市場分析認為，管理層強調只是儘量避免、快速地進入，而不是不進入，更沒提利率上漲。就在2月20日，跟房貸利率相關的5年期以上LPR，再次下降5個基點，到了4.75%。幅度雖小，卻再次印證了一個長期判斷：中國步入低利率時代，很可能就在不遠的將來發生，甚至負利率，也不是完全不可能。

疫情期間，怎麼辦理?

1、不用擔心，不用跑銀行，將以線上辦理為主。

央行副行長劉國強表示，考慮到新冠肺炎疫情實際情況，商業銀行在開展存量貸款定價轉換工作時要儘量爭取線上辦理。

2、線上辦理不便，不會操作怎麼辦?不用著急，也可等疫情結束後，就近辦理。如工商銀行、農業銀行在公告中提醒，疫情期間請透過手機銀行辦理，確有特殊原因無法自助辦理的個人客戶，等疫情結束後可再去銀行網點人工辦理。

3、要注意時間：

2020年3月-8月之間，原則上應於2020年8月31日前完成。在此時間段內完成變更即可。

　　當下房貸換錨對房貸利率並沒有影響，起碼在未來的12個月內不會有影響。因為即使選擇LPR基準的浮動利率,其最短調整週期也為12個月。

　　也就是說，在最短的12個月內，對存量的房貸利率並沒有調整。

　　如果房貸換錨對房貸有影響，自然是對貸款者有影響了。但是具體是否有影響，還要看未來的利率走向。

　　3月開始對存量房貸進行換錨，即已經在還供的房貸，在3月份起可以選擇固定利率或選擇以LPR為基準的浮動利率。

　　比如如今的房貸利率為5.39%，那目前利率水平是基於五年期貸款基準利率4.9%上浮10%（4.9%*110%=5.39%）。

　　原有的房貸浮動是基於貸款基準利率進行浮動，即上浮的10%保持不變（為常數），隨貸款基準利率調整而調整。

　　如果換錨時選擇LPR，那麼該貸款利率分解為LPR+（5.39%-4.85%）=LPR+0.54%（保持不變，為常數）,未來（最短12個月）貸款利率隨LPR變化而變化，與貸款基準利率無關。

　　如果選擇固定利率，那麼該利率永遠為5.39%，不隨貸款基準利率或LPR變化而變化。

　　至於怎麼選取決於自身對未來市場利率的預期——如果未來市場利率下行，選擇LPR有利，反之選擇固定利率有利——不管選擇哪一樣都存在相應的風險。

　　居於目前的CPI（通貨膨脹）較高，未來收緊貨幣供應的機率較大，中期利率可能走高——如果剩餘貸款期限較短，更建議選擇固定利率。但貨幣永遠不是稀缺資源，隨著社會財富的積累，貨幣的總體供應會不斷增加，資金會開始找不到出路，即從長期來看利率會下行——如果剩餘貸款期限較長，更建議選擇LPR。

全國房貸利率6連降！除了這2個省會城市，其他城市都降了！

值得一提的是，今年以來，全國房貸利率環比一直在下調，已連續下調6個月！

根據上述房地產研究機構釋出的最新資料顯示：近1個月（5月20日-6月18日），透過對深圳、上海、合肥、成都等全國41個熱點城市，最新的房貸利率資料（來源於674家銀行分支機構）的統計和研究，發現全國首套房貸款平均利率與上期（5.32%）相比（環比），下降了4BP（1BP=0.01%）；

全國二套房貸款平均利率與上期（5.63%）相比，下降了3BP；

在北京、上海、深圳、廣州4個一線城市中，只有深圳房貸利率出現了上調（首套房貸款平均利率上升了1BP，為4.98%），上海保持不變（4.69%）；

而廣州房貸利率下調的較多（首套房、二套房貸款平均利率環比分別下降了7BP、5BP）；

同時，北京房貸利率出現了微調（首套房、二套房貸款平均利率環比都下調了1BP）；

在二線城市中，除了合肥、成都2個省會城市，其他城市房貸利率都出現了下調，其中，蘇州、鄭州、昆明、大連等城市首套房、二套房貸款平均利率環比降幅都超過了10BP；

而蘇州、鄭州2個城市首套房貸款平均利率環比下降分別為29BP和26BP，2期降幅累計都已超過30BP，差一點跌出“首套房貸全國前十高城市”，分別從排名第1降到第8位、第6降到第10位；

尤其值得注意的是，無錫6月份首套房貸款平均利率為5.90%，成為全國首套房貸最高城市；合肥緊追其後（首套房貸款平均利率為5.88%）！

對此，上述房地產研究機構一位工作人員認為：預計下一期LPR報價，仍會出現小幅下調，短期內房貸利率仍會穩中有降，購房者若把房貸利率轉換成LPR，月供壓力會有所減輕！

最後，問題又來了：全國房貸利率6連降，你會不會轉換成LPR？

值得一提的是，多家銀行也紛紛下調了個貸的利率，比房貸利率都低！

不過（轉折來了），各家銀行都有一定的限制條件或門檻，比如：招行的要求就是“金葵花”使用者（日均資產達5萬）！