首先我要跟您說的是，協議不要隨便籤，房子不要隨便搬

被拆遷人手中兩個至關重要的籌碼就是房子和補償協議。房子的存在是接受補償的根本依據，而補償協議一旦簽了，就意味著被拆遷人認可了對方提出的補償條件，房子都拆了，協議都簽了，對方的目的達到了，也就沒什麼可跟你協商談判的了。後面再反悔想要更多補償，就要比籤協議之前難得多。所以說，被拆遷人一定要堅守住房子這個陣地，咬緊牙關拒絕簽字，先保證談判桌還能架得起來，才有機會談後續的條件。此外守著房子您可以按以下幾點方案來進行：

一、協議還沒簽，協商談判是重點

　　　被拆遷人在對補償安置條件有異議時，有權拒絕簽字，主張自己的權利，爭取更加合理的補償，而簽了協議卻不履行搬遷義務的話，隨之而來的就會是司法強拆。因此，要與徵收拆遷方談條件、爭取更符合心理預期的補償，補償協議一定不能隨隨便便就簽了。要慎重地對待拆遷方送來的每一份檔案，仔細審讀，深入瞭解，不要有了協商結果就直接簽了對方送來的格式協議或者空白協議，日後對方很可能會反悔不認，一定要保證雙方約定的協商結果都完整體地現在協議中，白紙黑字確認無誤才能受到法律保護。

二、房子還沒拆，緊握籌碼談條件

把握好房子還沒有被拆掉的這段時間，掌握住談判桌上的最大籌碼，儘量保證房子在拆遷補償安置條件沒有談妥前不被拆。，對補償安置條件不滿，不要只是被動地等待對方來找自己協商，或一味上訪，把握好啟動各項法律程式的時間，不要給對方合法強拆的機會。

三、拆遷方違法，痛擊奪回主動權

　　未批先拆、未補先拆的違法違規案例諸多，找到並抓住被拆遷人的違法點，巧妙地運用信訪、舉報、複議、訴訟等多種法律方式主動出擊，反被動為主動。

行政程式是防止行政機關濫用權力，保障公正性的有效制度設計。行政機關違反法定程式就有可能作出錯誤的行政行為，將會給公民、法人或者其他組織的合法權益造成損害，同時也會給國家利益、公共利益造成損害。而在徵收維權實踐中，針對棚戶區改造、舊城改造等專案的徵收決定進行審查無疑是維權起步階段的重中之重，對於維護被徵收人的補償權益具有十分重要的意義。本文，將為你淺析對房屋徵收決定的9大審查要點。

其一，是否有“四規劃一計劃”為專案啟動依據

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第9條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。此即審查房屋徵收決定是否合法的第一大要點“四規劃一計劃”，由徵收方舉證證明即可。

其二，是否依法擬定徵收補償方案

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條和第十條第一款的規定，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施房屋徵收與補償工作。

實踐中，一些專案中出現了找不著房屋徵收部門的怪現象，衝鋒陷陣的變成了房屋徵收實施單位。這會導致被徵收人依法維權的複議、訴訟路徑被堵死，需要引起大家的特別注意。

其三，是否依法組織論證和徵求意見

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條第二款規定，市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。因此，收到房屋徵收部門上報的徵收補償方案後，市、縣級人民政府應當組織發展改革、城鄉規劃、國土資源、環境資源保護、文物保護、財政、建設等有關部門對徵收補償方案是否符合《徵補條例》和其他相關的法律、法規的規定進行論證。在論證、修改後，應當予以公佈，徵求公眾意見，明確徵收意見的期限不得少於30日。

其四，公佈徵求意見和修改情況及組織聽證會

根據《徵補條例》第十一條第一款的規定，市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。因此，徵收補償方案徵求意見結束後，市、縣級人民政府應當將徵求意見的情況進行彙總，根據公眾意見情況對徵收補償方案進行修改，並將徵求意見情況和根據公眾意見修改情況進行公佈。又根據本條第二款的規定，因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。本條規定的多數人一般理解為被徵收人的過半數。

其五，社會穩定風險評估

房屋徵收實際上是對人民群眾利益調整的一項重大決策，它關係到人民群眾的切身利益，關係到社會穩定。為了從源頭上預防和減少徵收矛盾糾紛，《徵補條例》第十二條第一款規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。許多地方對社會穩定風險評估的程式步驟也有具體的地方性規定，在依法維權時被徵收人可進行相應的查閱。

至於究竟何為“涉及被徵收人數量較多”，各地方的規定有著很大的差距。《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第19條規定，房屋徵收決定涉及被徵收人、公有房屋承租人50戶以上的，應當經區（縣）人民政府常務會議討論決定。《武漢市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第18條規定，房屋徵收涉及被徵收人、公有房屋承租人超過300戶的，房屋徵收決定應當經政府常務會議討論決定。《南京市國有土地上房屋徵收與補償辦法》第17條則規定，房屋徵收涉及被徵收人一千戶以上的，房屋徵收決定應當經政府常務會議討論決定。南京市設立的這一極高的“較多”標準，顯然無益於590號令規定精神的落實。實踐中，千戶以上的大規模徵收專案比較鮮見，大部分專案都會被排除在這一程式性規定外。

需要指出的是，對這一細節的審查足以導致涉案房屋徵收決定被確認違法。這也是體現徵收維權律師專業性之處所在。

其七，撥付徵收補償費用

根據《徵補條例》第十二條第二款的規定，作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶儲存、專款專用。本款中，“足額到位”是指徵收補償的貨幣、實物的數量應當符合徵收補償方案的要求，能夠保證全部被徵收人得到依法補償和妥善安置。“專戶儲存”是指徵收補償款應當存入專門用於徵收補償費用的儲存賬戶上，不得存入市、縣級人民政府的基本賬戶或者其他賬戶。“專款專用”是指對指定用途的資金，應按規定的用途使用，而不得以任何形式挪用、截流、私分或者變相私分。實踐中，徵收補償費用是否符合上述規定由徵收方負責在複議或訴訟中舉證。

其八，房屋徵收決定公告

根據《徵補條例》第十三條第一款、第二款的規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。本條款所稱的公告，是指應當在徵收範圍內進行公告，也應當在公開發行的報紙上或者政府網站上或者電視臺等媒體上釋出。且公告應當載明如下內容：（1）徵收的目的和依據；（2）徵收的地點和範圍；（3）委託的徵收實施單位名稱；（4）房屋徵收補償方案；（5）達不成協議或者被徵收房屋所有權人不明確的處理辦法；（6）行政複議、行政訴訟的權利告知；（7）索取房屋徵收相關資料以及諮詢地點；（8）其他應當公告的事項。另外，“宣傳、解釋工作”不僅包括做好被徵收人的說服工作，還包括對房屋徵收公告本身的宣傳解釋工作，讓被徵收人明白房屋徵收補償的各項相關事宜。

需要指出的是，實踐中一些地方存在“一戶一戶下徵收決定”的做法，在明律師認為這是不符合590號令追求的目標的。而如果未依法公告或者以名為“拆遷公告”的其他公告替代前述房屋徵收決定公告，被徵收人也可以考慮以此為突破點展開維權。

其九，收回國有土地使用權

根據《物權法》第一百四十六條、第一百四十七條的規定，《城市房地產管理法》第三十二條的規定，中國實行“房地一體原則”。其源於房產和地產不可分離的屬性，為了與法律規定保持一致，根據《徵補條例》第十三條第三款的規定，房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

最後需要強調的是，在當下的許多棚戶區改造徵收專案中，預籤附生效條件的補償協議被放在了房屋徵收決定作出之前，這與大約5年以前的各地方規定有了很大出入。對於有這樣規定的地區，對預籤補償協議環節的審查也將成為審查房屋徵收決定合法性的新要點，但其具體的審查方式還需要探索和嘗試。廣大被徵收人要對這一程式上的新變化提高警惕，審慎進行預籤協議。而在徵收維權開始階段對房屋徵收決定的細緻審查，更需要專業徵收維權律師的指導和幫助。（作者：許玉龍、王小明）