瑞典是全世界福利最好的國家 瑞典是世界上福利最好的國家之一，其住宅制度被列入社會保障制度。瑞典政府住宅政策的目標是使每個人都能獲得一所足夠寬敞和舒適且環境優美的住所。社會已把獲得夠標準的住宅認為是人們的一種社會權利。瑞典住房的數量和質量，都已跨入了世界最高水平的行列。 一、公房建設與物業管理 瑞典公房建設和物業管理工作主要由公房經營公司負責。公房經營公司始建於20世紀40年代，籌建公司的目的是影響市場，調節供求，而不是去佔領住房市場。公司經營住房的宗旨，是向社會成員提供價廉物美的住房，經濟上自負盈虧，但不賺錢。瑞典有150萬居民居住在由300家經營公司管理的80萬套公房中，佔瑞典全部住房的21%。 瑞典全國有一個住房經營公司協會，主要任務是加強地區之間聯絡和資訊交流，研究如何改進管理技能。比如，公房管理如何運用計算機？如何改造舊公房？等等。各城市公房經營公司屬市政府管轄，公司經理由政府指派，公司既承擔公房建設，也負責公房經營管理和維修。 公房建設由市政府編制和下達計劃，公房經營公司組織實施。公司十分重視住宅小區建設，從總體佈局到各詳細部門都有具體規劃，對整個住宅區規模、道路交通、住宅與各種公共服務設施、立體結構與各種裝置安裝、地上與地下管線、室內與室外工程等都予以通盤考慮，並注意對環境綠化和空間的藝術處理。住宅小區直接為住房服務的市政配套工程和洗衣房、汽車房、公共用房和兒童娛樂設施，由建設住房單位負責費用，商卞店等營利專案由營利單位承擔，幼兒園、醫療站、老年之家等社會福利事業由市政當局建設，住宅小區外的市政配套工程按法律規定由主管部門負責，如果有關方面發生爭執由市政府協調。住宅小區在規劃設計和施工階段，物業管理人員參與意見，目的是保證住宅質量投資效益，並保證交付使用後便於使用和管理。這是一條成功的有利於物業管理的經驗，值得中國借鑑。 公房經營公司的主要任務是對公房進行管理和維修。公司分割槽分片建立管理機構，下則設管理所和管理點，管理員多數經過專業培訓。每個管理員管房100- 300戶，管理設在居民樓內，點上設有專業維修人員；管理所設在住宅區內，負責日常維修和管理工作，難度較大的修繕專案或重大修繕技術問題，由公司技術人員協助解決；各級管理維修人員按少而精的原則配備，用工量小的工種(如換玻璃工、油漆工)不配備人員，需要時從社會上僱傭。 公房租金與維修方式有很大靈活性。住戶可以自由選擇室內裝修的材料標準和廚房，衛生裝置由管理所負責安裝，其超標準部分攤在住房的房租內。對維修方式，住戶可以自行決定，如果室內維修由住戶自修，房租內就可以減去室內維修費用。 瑞典住房存在著多種所有制形式，各種房屋經營條件基本相同，經濟上都沒有什麼特別政策優惠，公房經營公司也不例外。在住房市場上，房屋供應超過需求，房客在選擇住房地點，住房標準時，就有挑選餘地。各種住房的經營管理者各自發揮優勢，在平等基礎上展開競爭，提高管理水平和服務質量，降低經營成本吸引房客。 公房經營公司充分發揮自己的優勢和特長，在競爭中求生存，求發展，其特點和優勢表現在： (1)新建單元式公房比重大、比較集中，維修點分佈合理，能充分利用現代化手段管房。住戶電話通知，維修車隨叫隨到。 (2)公司與房客聯合會保持經常聯絡，聽取意見，改進服務，同時定期談判制定合理租金標準，一般比私人出租房的租金低。 (3)力求住宅區環境飼養和美化，如增添綠地、花木、藝術小品或公共活動場地等。 (4)為不同的房客提供不同內容的服務，如為老年人提供代購物品、醫療服務等。他們透過不斷改進管理工作，提高服務質量，使所管公房質量越來越好，住房數量和住戶越來越多。 二、合作社住宅與物業管理 瑞典全國合作住宅的建設和物業管理主要由全國住房合作社聯盟(簡稱HSB)負責。HSB是一個全國性的住房合作社組織，由63個省、市級的住房合作協會組成。 HSB按照會員入會時間長短和儲蓄額的多少，決定住戶取得住房的次序。住房費用由住戶採取分期付款的方式償還。房價的70%為抵押貸款，利率按市場利率計算，償還抵押貸款的錢是用個人所得稅前的工資支付，這部分錢國家予以減免所得稅，實際上是對買房人的補貼。分期付款的錢加上住房外部的維修費(室內維修自理)、集中供熱費、公用水電費、汙水處理費、衛生服務費、保險費以及裝置維修費合起來，構成每年需交付的住房費用。住戶搬進合作社住宅，就等於獲得了永久的使用權。如住房需轉讓、轉租、交換、買賣時，需要經地過基層合作社的批准，價格可以由雙方自由協議。HSB規定了"買回"制度(收購會員要出賣的住房)，以協助政府防止住宅方面的投機倒把。 HSB認為，住宅建設僅僅是一兩年時間，而住戶居住要持續60年以上。所以住宅的管理、維修、養護，為住戶提供良好 的服務非常重要。HSB大多數工作人員都從事管理工作，並注意不斷提高管理技能和管理手段的現代化。住房屬於合作社員所有和使用。所以他們很重視發揮會員的作用。會員遷入新居後，就選舉他們所信任的人參加管理委員會，其中有一名委員由HSB協會指派熟悉業務有經驗的人承擔，以便與其他委員一起，有效地進行管理工作。管理委員會的成員都是兼職的。大的合作社(50戶以上)有時僱傭一名專職管理員，維修工作由協會和住戶分別承擔，室內的一些裝置維修由住戶自己修理養護或委託協會維修，室外，管理等比較複雜部件的維修由協會負責。此外，協會還為會員提供各種服務和諮詢，開展各種技術培訓，培養居民愛護住宅和環境的習慣
瑞典是全世界福利最好的國家 瑞典是世界上福利最好的國家之一，其住宅制度被列入社會保障制度。瑞典政府住宅政策的目標是使每個人都能獲得一所足夠寬敞和舒適且環境優美的住所。社會已把獲得夠標準的住宅認為是人們的一種社會權利。瑞典住房的數量和質量，都已跨入了世界最高水平的行列。 一、公房建設與物業管理 瑞典公房建設和物業管理工作主要由公房經營公司負責。公房經營公司始建於20世紀40年代，籌建公司的目的是影響市場，調節供求，而不是去佔領住房市場。公司經營住房的宗旨，是向社會成員提供價廉物美的住房，經濟上自負盈虧，但不賺錢。瑞典有150萬居民居住在由300家經營公司管理的80萬套公房中，佔瑞典全部住房的21%。 瑞典全國有一個住房經營公司協會，主要任務是加強地區之間聯絡和資訊交流，研究如何改進管理技能。比如，公房管理如何運用計算機？如何改造舊公房？等等。各城市公房經營公司屬市政府管轄，公司經理由政府指派，公司既承擔公房建設，也負責公房經營管理和維修。 公房建設由市政府編制和下達計劃，公房經營公司組織實施。公司十分重視住宅小區建設，從總體佈局到各詳細部門都有具體規劃，對整個住宅區規模、道路交通、住宅與各種公共服務設施、立體結構與各種裝置安裝、地上與地下管線、室內與室外工程等都予以通盤考慮，並注意對環境綠化和空間的藝術處理。住宅小區直接為住房服務的市政配套工程和洗衣房、汽車房、公共用房和兒童娛樂設施，由建設住房單位負責費用，商卞店等營利專案由營利單位承擔，幼兒園、醫療站、老年之家等社會福利事業由市政當局建設，住宅小區外的市政配套工程按法律規定由主管部門負責，如果有關方面發生爭執由市政府協調。住宅小區在規劃設計和施工階段，物業管理人員參與意見，目的是保證住宅質量投資效益，並保證交付使用後便於使用和管理。這是一條成功的有利於物業管理的經驗，值得中國借鑑。 公房經營公司的主要任務是對公房進行管理和維修。公司分割槽分片建立管理機構，下則設管理所和管理點，管理員多數經過專業培訓。每個管理員管房100- 300戶，管理設在居民樓內，點上設有專業維修人員；管理所設在住宅區內，負責日常維修和管理工作，難度較大的修繕專案或重大修繕技術問題，由公司技術人員協助解決；各級管理維修人員按少而精的原則配備，用工量小的工種(如換玻璃工、油漆工)不配備人員，需要時從社會上僱傭。 公房租金與維修方式有很大靈活性。住戶可以自由選擇室內裝修的材料標準和廚房，衛生裝置由管理所負責安裝，其超標準部分攤在住房的房租內。對維修方式，住戶可以自行決定，如果室內維修由住戶自修，房租內就可以減去室內維修費用。 瑞典住房存在著多種所有制形式，各種房屋經營條件基本相同，經濟上都沒有什麼特別政策優惠，公房經營公司也不例外。在住房市場上，房屋供應超過需求，房客在選擇住房地點，住房標準時，就有挑選餘地。各種住房的經營管理者各自發揮優勢，在平等基礎上展開競爭，提高管理水平和服務質量，降低經營成本吸引房客。 公房經營公司充分發揮自己的優勢和特長，在競爭中求生存，求發展，其特點和優勢表現在： (1)新建單元式公房比重大、比較集中，維修點分佈合理，能充分利用現代化手段管房。住戶電話通知，維修車隨叫隨到。 (2)公司與房客聯合會保持經常聯絡，聽取意見，改進服務，同時定期談判制定合理租金標準，一般比私人出租房的租金低。 (3)力求住宅區環境飼養和美化，如增添綠地、花木、藝術小品或公共活動場地等。 (4)為不同的房客提供不同內容的服務，如為老年人提供代購物品、醫療服務等。他們透過不斷改進管理工作，提高服務質量，使所管公房質量越來越好，住房數量和住戶越來越多。 二、合作社住宅與物業管理 瑞典全國合作住宅的建設和物業管理主要由全國住房合作社聯盟(簡稱HSB)負責。HSB是一個全國性的住房合作社組織，由63個省、市級的住房合作協會組成。 HSB按照會員入會時間長短和儲蓄額的多少，決定住戶取得住房的次序。住房費用由住戶採取分期付款的方式償還。房價的70%為抵押貸款，利率按市場利率計算，償還抵押貸款的錢是用個人所得稅前的工資支付，這部分錢國家予以減免所得稅，實際上是對買房人的補貼。分期付款的錢加上住房外部的維修費(室內維修自理)、集中供熱費、公用水電費、汙水處理費、衛生服務費、保險費以及裝置維修費合起來，構成每年需交付的住房費用。住戶搬進合作社住宅，就等於獲得了永久的使用權。如住房需轉讓、轉租、交換、買賣時，需要經地過基層合作社的批准，價格可以由雙方自由協議。HSB規定了"買回"制度(收購會員要出賣的住房)，以協助政府防止住宅方面的投機倒把。 HSB認為，住宅建設僅僅是一兩年時間，而住戶居住要持續60年以上。所以住宅的管理、維修、養護，為住戶提供良好 的服務非常重要。HSB大多數工作人員都從事管理工作，並注意不斷提高管理技能和管理手段的現代化。住房屬於合作社員所有和使用。所以他們很重視發揮會員的作用。會員遷入新居後，就選舉他們所信任的人參加管理委員會，其中有一名委員由HSB協會指派熟悉業務有經驗的人承擔，以便與其他委員一起，有效地進行管理工作。管理委員會的成員都是兼職的。大的合作社(50戶以上)有時僱傭一名專職管理員，維修工作由協會和住戶分別承擔，室內的一些裝置維修由住戶自己修理養護或委託協會維修，室外，管理等比較複雜部件的維修由協會負責。此外，協會還為會員提供各種服務和諮詢，開展各種技術培訓，培養居民愛護住宅和環境的習慣