相同地段酒店式公寓只有普通住宅的一半價格，租金不會低多少。如果長期持有的話應該還是可以的。只是酒店式公寓變現難

不一定是坑，要看城市發展水平及地段，以及當地政策。

酒店式公寓宜商宜住，雖然商不如寫字樓，住不如住宅，但價格也相對實惠，比寫字樓及住宅都低。就算是LOFT戶型，單層價格肯定比住宅低。

如果所在城市經濟比較發達，酒店式公寓又在商業繁華地段或市中心，或附近有地鐵，或其他交通中心，價格也不高。那酒店式公寓還是比較有投資價值，何況還不限購。租金回報率5-10%，隨房價上漲，收益率還能進一步提升。

如果在三四線城市，或在大城市的偏僻位置，遠離地鐵公交，價格也不便宜。那這樣的酒店式公寓，就是坑，誰買誰套，會套住多年。而且交易費用高，租不掉(或低價出租)，賣不掉，資金活活擱死。

另外，也要關注政策，比如北京現在政策，酒店式公寓也作為住宅來算，但又不讓入戶，那買主或持有者的損失已經非常巨大，價格暴跌。而寧波則是漸漸放開政策，可以通民用水電，可以入戶，那這樣的酒店式公寓就非常有投資價值，甚至高於住宅的投資價值。

所以，是否是坑，核心是價格、位置及政策。

像杭州，酒店式公寓和住宅明顯的區別就是：1、不限購；2 、不能落戶；3、40年產權；4、商用水電

有條件的情況下，當然優選住宅。畢竟普遍城市，住宅有落戶、學區等優勢。而且從增值、保值角度來說，也是住宅前景更好。

但如果資金不足，那也是可以選擇酒店式公寓先入手。畢竟有些酒店式公寓地段很好，而且小面積，總價也比較低。在同一個區域內，住宅總價翻倍都不夠。酒店式公寓可以用來過度，而且是自己的資產。如果是雙鑰匙產品，還有一套房能用來出租。這樣既省去了租房的錢，而且也有少量租金可以收回。

另外，如果是投資角度出發的話，也最好好地段、低總價、雙鑰匙的產品。這樣的產品，入手方便，出租也快。

當然，要提醒的是，雖然酒店式公寓不完全是坑。但現在酒店式公寓產品較多，買房者還是要擺正心態，選擇適合自住過渡的產品，或者有投資前景的產品，才是關鍵。

大多數情況下酒店式公寓的返租言過其實，剛開始或許能兌現，幾年後就會出現各種各樣的狀況導致當初允諾的租金得不到保障。同時，公寓的交易稅費非常高，進入二手市場後流通性差，賣不出價格。

酒店式公寓在一線城市可能是沒有選擇的選擇，但在二三線城市絕對是坑，住宅供應充足的城市千萬不要買酒店式公寓。

我是酒店式公寓的操盤手，之前做了5年多房地產營銷，近3年做酒店式公寓。

也就是說，你們碰到的很多酒店式公寓產品，包裝策劃和銷售模式，是我做的。

酒店式公寓，到底是不是坑？

很遺憾，作為深度從業者，我要告訴你：絕大多數是坑。

什麼是酒店式公寓？

為什麼有這麼多個開發商都在賣酒店式公寓？

開發商打出來的廣告都是真的嗎？

我到底要不要買酒店式公寓？

……

酒店式公寓，其實不算一種房子屬性，只是一種使用場景。

房子主要分四大類：住宅，商業，工業和綜合用地。

住宅是70年產權的，平時你買的住宅基本上都是住宅性質，有一些70年的公寓也是住宅性質，只是產品設計成公寓的樣子。

商業主要就是商業辦公和商業服務。寫字樓是商業辦公，商鋪、旅館、小酒吧、KTV都是商業服務。公寓不算是一種性質，以後的用途具體要看產權性質是商辦還是商服。

我們常說的公寓，一般都是商業性質的公寓。

酒店式公寓，是公寓預規劃的一種用途。本質上大機率是商業服務性質，在產品設計上，提供了酒店式長短租公寓的一些功能，比如面積小、帶獨立衛生間、帶廚房。

酒店式公寓，就是把公寓做成酒店的樣子，然後可以直接出租，可以住人。

為什麼開發商都在賣公寓？

開發商拿地的時候，有個很重要的指標：住商比，就是住宅和商業的配比。政府喜歡要求開發商做一些商業，因為商業以後出租，使用，過程中都會涉及到交稅，住宅的稅收功能就弱了很多。

開發商必須做商業，但是附近又沒有商業氛圍，沒有辦公氛圍，只能做一點底商，剩下的商業指標，就都喜歡做成公寓了，因為公寓，實際上提供了住宅的功能，可以出租住人，也可以出租辦公。

開發商的廣告宣傳大機率都是要誇大的，好的地方，好的專案大家都看得到，不用打廣告也直接賣，只有一般位置的需要賣“夢想”、賣“未來”，所以，適量誇大是正常的。

但是，虛假承諾一般都不敢了。

到底要不要買酒店式公寓呢？

雖然我是吃這碗飯的，但是除了非常好的專案，一般我都推薦大家優先考慮買住宅，住宅由於限購沒資格等買不了的情況下，我才會推薦買地鐵口，有商業氛圍，容易出租的小面積公寓。

專案千奇百態，大家需求也都不一樣，不能一棍子打死，直接說不能買，也不能在不瞭解專案的情況下推薦別人直接買，這都是不負責任的行為。

你簡單隨便說幾句，拍拍屁股就走了，吃虧的是相信了你的人。

所以，看具體情況吧！

酒店式公寓屬於商住房，作為“類住宅”，本質是開發商“掛羊頭賣狗肉”的畸形產物。開發商打擦邊球，把商業用地用作了居住的用途，加上上海限購，跟周邊同地段住宅相比便宜一半，酒店式公寓曾經受到剛需和投資客的熱捧。

不止是上海，北、廣無不嚴厲打擊“類住宅”。北京各銀行商住房全部暫停抵押，廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。

北京

3月26日《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》

4月18日《關於嚴格商業辦公類專案規劃建設行政審批的通知》

4月19日《關於進一步加強產業專案管理的通知》

關鍵點

1、涉嫌改變為居住等其他用途的專案將不予驗收；

2、擅自改變土地使用性質 規劃國土部門將依法收回土地；

3、新增禁止旅遊、文化、娛樂等產業專案擅自改變為居住用途。

廣州

不得商改住，不得銷售給個人，銷售物件應當是法人單位；

商住生存空間越來越有限，上海商住庫存卻是住宅的3倍，“慘”了開發商，庫存怎麼去，政策不放鬆，趁著視窗期，以價換量，大有可能，畢竟開發商也是需要現金流週轉的，拍地搶地盤的事還得繼續幹，但是抄底“撿便宜”的機會肯定不適合散戶。

散戶更應該關心的是：願意接盤的人少了，商住流動性變差，是賣不出好價錢的。

剛好踩到調控節點的專案，是很悲劇的。比如閔行區"綠地峰尚匯"，列入整頓清理專案，已經去居住功能，衛生間被拆，通了燃氣的，也被治理，嚴重的斷水斷電，最後開發商只能退錢了事，這還是相當厚道的了。

而且商住除了不限購，都是硬傷：

1）產權40年或50年；

產證到期，不能像住宅自動續期，而是需要另外提出申請。

2）首付至少5成，最多10年貸款期，不能用公積金；

現在熱點城市，首套房多數“認房又認全國貸”，買了商住，有了貸款記錄，失去首套房資格，得不償失；

3）不能落戶，沒有學區；

4）二手商住稅費高（含：增值稅、印花稅、土地增值稅、個稅）

增值稅=（稅收核定價-購置價）÷（1+5%）×5.65%

印花稅：稅收核定價×0.05%

土地增值稅：差額收取，30%-60%

個人所得稅：（稅收核定價-合理費用）*20%

舉個栗子：150萬買進的商住，200萬賣出，賣家算下來差不多27萬。商住投資的資產收益，一大半充稅。

酒店公寓可以適合投資的，當然要看地段，人流，是不是全國大型的連鎖酒店，收益怎麼樣，月租金可以抵扣月供還能有盈餘嗎等等，如果在13年左右能收回成本，是可以投資的，畢竟不管怎麼樣房子還是自己的

酒店式公寓，也有它的好處，具體看購買的人群。酒店式公寓方便在不用自己打理，交給合作的酒店統一管理，十來年就能回本。

不一定是坑，要看城市發展水平及地段，以及當地政策。酒店式公寓宜住，如果所在城市經濟比較發達，酒店式公寓又在商業繁華地段或市中心，或附近有地鐵，或其他交通中心，價格也不高。那酒店式公寓還是比較有投資價值。