看一個行業的走勢，需要準備的資料太多了。市場供給和市場需求需要收集太多的基礎資料了。市場的供給需要收集土地供應、資金供應、勞動力供應等資料。市場需求需要收集典型企業的資料、抽樣調查消費者的預期等資料。

利用收集到的資料畫出走勢圖，分析整體增速的變化，有時還要分析增長絕對值的變化。舉一個簡單的例子，Ed（大家不要想歪）。這個指標叫需求價格彈性係數，說的是價格每變動一個百分比，需求量隨之變動的百分比，根據定義大家可以想象應該收集那些資料來運用它。

供求市場每一時點都處於動態平衡。一旦政策、市場、供給發生變化，勢必導致平衡點發生移動。平衡點向新的平衡點移動的過程，就是這個行業的走勢。

以上是判斷一個行業走勢的最簡單方法，咱們試著用這個辦法來判斷一下。先去網上搜一搜有沒有做好的走勢圖，有就拿來主義，沒有那就辛苦點，自己描點畫一張。

這是20年的房價走勢圖，

這是10年的需求量走勢圖。有了量和價，我們就能做出市場需求曲線了。同理我們也可以做出市場供給曲線圖，這裡就不做示範了。

有了這些資料，做一張某一時點的供求平衡圖。然後根據影響供給和需求的各種因素去判斷平衡點的移動方向，如政治、經濟、社會、自然等因素對供給和需求的影響，即可判斷出行業的走勢。

房地產和其他商品一樣，撇開其自身價值，其價格走向由市場供求關係決定。供過於求，價格下跌，供不應求，價格上漲。那些人口持續流入的城市、地區，房價必定上漲;人口數量穩定，商品房供應飽和的城市地區，房價將維持平穩。相反，那些人口預期減少，商品房供過於求的地方，房價將逐步下降。

政策層面科技替代房地產的意圖十分明顯。但牽一髮而動全身，房地產對於實體經濟的繫結效應同樣明顯。與其去預判，不如說是要做選擇，這道選擇題不那麼好做。

一邊是產業升級的瓶頸。科技領域燒錢如流水，時間金錢無數，但未必有成就，人生幾十年，科研誤終身？就像真實的戰場永遠充滿了恐懼，逡巡不前，瑟瑟發抖。戰場上遍地的人性拷問。但是神劇裡面總是毫無傷亡的衝上一個又一個高地。將敵人描述成一個個傻瓜二愣子。不搞科研的人，總是忽略了科研技術的難度，而總覺得，我們單純用錢，就能夠戰勝敵人。這是極其不現實的。升級沒有那麼容易，過了40歲的人，問問自己是否還看得進去一本書。很多人自動放棄了尋求人生的新鮮感，因為到年紀了。很多企業也是到年紀了，要他們升級，他們沒有哪個能力。

另一邊是房地產行業龐大的關聯著各行各業。金融領域的寒冬味道已經開始濃重，各商業銀行最佳化已經開始了。這些船大難掉頭的企業，如果利潤不濟，他們第一個想到的，就是犧牲排頭兵。此時房地產依然充當著巨大穩定器的角色。所以，即使CPI資料有點高，未來央行依然會努力的放鬆銀根。而作為人民幣計價的房地產，又是對寬鬆最敏感的。

就是一個選擇，你是否選擇過苦日子，將結構調整好。還是說你就想穩定在一個水平，安安靜靜的等待生產率自然的提升。如果人均工資100萬了，也許如今的房價，就不算貴了。決定並不好做，想要房地產下跌很容易，只要改變預期就可以了。海南當年房地產崩潰就一個調控就摧枯拉朽。但是也真是因為90年代海南的房地產教訓，才使得我們處理全國性房地產價格問題的時候更加謹慎。海南出點問題退路是整個中國，中國要是房地產出了點問題，那麼退路在哪裡?

一個關於選擇的問題，就不要去預測了。日本的房地產泡沫，有一定的主動刺破的成分，但是，也不是所有國家都不喜歡房地產泡沫。其實印度孟買的地產也很貴。相對於他們可憐的人均GDP，我們還算不錯的了。

房地產市場年銷售額15萬億左右見頂，未來年銷售額低於1000億的開發商真的沒有未來了。今年1～9月房地產銷售額11萬億，TOP10佔市場份額30%，TOP100佔60%。1-9月銷售額過1000的有22家，未來是強者恆強，中小房企被淘汰。

房價以平穩為主。人口流出和資源枯竭型城市會下降，幾大城市叢集核心城市房價平緩上漲。

地產行業分化愈加明顯，集中度進一步提升。三季報顯示，大型房企淨利潤增速明顯，部分中型企業淨利潤增速有所提升，而一些中小企業則直接進入到了淨利潤下滑通道。資料顯示，在2017年前三季度，百強房企銷售規模已突破5萬億大關，與2016年同期相比，增幅達36.7%。

據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景分析報告》預計，2018年中國部分房價上漲過快的城市調控可能收緊，行業整合將持續，未來房價不太會大幅度調整。如果樓市升溫，不排除更嚴厲的調控政策出臺。

房地產走勢。主要看幾個指標，全國範圍內，一是看房貸利率，二是看調控政策。現在政策基本穩定，主要是看利率。城市區域層面上看規劃。即發展方向，重大工程投資重點，特別是軌道交通。樓盤層面看供銷。

在這個寒冷的冬季，天氣逐漸變涼，首先非常感激在這裡能為你解答這個問題，其次讓我帶領著大家一起走進這個問題，就讓我們一起探討一下。

從時間緯度看，如果將1987年深圳出讓第一塊國有土地使用權作為中國房地產業的元年，發展至今也不過三十二年，而美國、英國等西方發達國家的房地產業已有一百多年的發展歷史，因此，中國的房地產業未來的發展前景仍然很廣闊。

從行業發展緯度看，經過三十多年的發展，房地產行業已經從增量市場發展到增量存量市場並存且逐漸向存量市場發展的趨勢，房地產業的運營模式、思維與過去相比發生很大的轉變。

房屋作為我們必不可少的使用商品，其本身也是商品中的一種，只是因為後天人為賦予其金融屬性，才使得房價呈現出幾何量級的波動，而如何判斷各地區房屋有沒有投資價值，未來其房價會上漲還是下跌，亦或是橫盤震盪呢？同理，A股中有眾多的房地產開發商，哪些企業更具備投資價值，哪些企業面臨較大的資金壓力，我們又如何發現其隱藏的價值？看完本篇文章，相信你會有豁然開朗之感！

房屋作為商品，必然有供需因素的影響，這是商品經濟的主要影響因素，如果北京的商品房供給遠大於需求，無論你多強大的城市基本面，城市未來發展藍圖，房價都不會有起色，因為只要消費者有買房的需求，市場上會有無數的房產中介聯絡消費者，這個時候就是典型的買方市場（由買方說了算）；反之，如果北京的商品房供給遠小於需求，開發商一定會捂盤惜售，畢竟拖一兩個月再賣，也許房價能漲個不少，這個時候廣大消費者就淪為“魚肉”了，畢竟市場上的房子很少，而消費者眾多，只能給房產中介塞個紅包，優先幫自己拿個號排隊買房。

所以其實在不考慮政策的前提下，我們可以將房價影響因素簡單定義為供需關係的平衡，一旦供需關係失衡，房價一定會有較大波動，如果供需關係穩定，則房價大機率只會在窄幅空間小幅橫盤震盪，如何判斷房屋的供需關係，將成為我們研究的重點。

中央的智庫提出了一個開創性的指標，來輔助中央判斷各省市地區的房屋供需平衡狀態，這個指標就是存銷比，也稱為去化週期，其具體將去化週期明確為五檔——“五類調控目標管理”，具體實施方式為：去化週期小於6個月的地方要顯著增加供地，去化週期在6-12個月之間的要增加供地，在12-18個月的要維持供地水平，在18-36個月的要適當減少供地，在36個月以上的要堅決停止供地。

是不是沒弄明白，沒關係，接下來，我會詳細為大家拆解，這個去化週期是如何計算得來的。比如北京一手房的實際需求如何體現？我們可以從北京市統計局公佈的商品房的銷售面積與庫存面積來計算出，北京商品房的去化週期。我們可以提取到截至2019年6月底，北京地區的商品房實際需求量（銷售量）有388萬平方米，而北京的實際庫存量達到1760萬平方米，按照目前的銷售速度，需要（1760-242）÷（388×2）=1.96年才能完全消除掉庫存量，這也就是說即便現在北京的開發商全部停工，按照當前的銷售速度也需要23個月才能清除庫存房屋，按照中央的“五類調控目標管理”中歸類，應該屬於去化週期介於18-36個月之間進行處理，也就是適當減少供地。所以你也就明白為什麼北京的房價在2019的“金九銀十”行情中，依舊缺乏上漲動力，因為庫存量太大，且去化週期太長。

藉此，我們就可以明白去化週期的公式=每年商品房庫存量÷每年商品房銷售量，這個得到的單位是“年”，再乘以12，就是去化週期的月數。選取全國一線至五線城市中的代表城市，組成了50城市，橫向比較其截至2019年7月的去化週期，可以幫助我們瞭解自己所在城市的房屋實際需求與供給情況，對自己判斷未來房價走勢提供一個參考。 其中，去化週期大於36個月的城市有8個，分別為：淄博，鹽城，桂林，漳州，茂名，鄭州，鎮江，南通。而去化週期小於12個月的城市包括中山，惠州，深圳，東莞，韶關，泉州，瀋陽，無錫和大連。

所以作為投資者的你，想直接透過購買房產來進行資產保值，我給你的建議是關注長期去化週期小於12個月的三線以上城市（全國經濟百強城市中選擇），因為這些城市在滿足不錯的經濟發展動能的前提下，房屋的實際需求是有足夠支撐的，相信聰明的你也已經明白其中的道理了吧。

孫宏斌接了王健林的文旅地產，潘石屹踩著李嘉誠的步伐賣賣賣，許家印已經變成造車界的勞模！正所謂“春江水暖鴨先知”！