前期主要有專案可行行調研（位置；資金；人員；競爭對手；政府規劃等等）中期主要是專案定位方面牽扯的調研（人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等）後期主要是專案推廣的調研房地產市場調研和策劃房地產調研是專案策劃和決策的基礎，一房地產的市場調研房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品物件，對相關的市場資訊進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們瞭解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋的“不動性”，房地產市場調查有很深的地域特徵和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、面(區域98市場)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境)；然後再從體回覆到點、線和麵，不斷的迴圈往復，融會貫通，才可真正把握。 一、點——單個樓盤 對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時瞭解最為具體、最為直接的途徑。 單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項： 第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社群等)；瞭解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在於瞭解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別專案，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……，從而評估樓盤的資信度。 第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結於價格組合的三個方面。剖析價格組合並瞭解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。 第四項是瞭解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。 第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什麼樣的房型最好賣?什麼樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什麼?購房客戶群有什麼特徵……，所有的這一切都是市場調查所應該瞭解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，瞭解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。 二、線和麵——區域市場 對單個樓盤的詳盡瞭解之後，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特徵這三個方面。 區域分析 區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特徵和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，透過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。 區域產品 區域產品主要包括瞭解和分析在某個特定的區域範圍內，樓盤的總量、類別、位置、分佈、單價分佈、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。 需求特徵 需求特徵是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特徵，人口素質和習慣嗜好……，需求特徵是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是不斷創新的動力與源泉。 區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。 三、體——宏觀環境 對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體 (宏觀環境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。 政治社會 政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化程序等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。 經濟因素 經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房願意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。 行政法規 行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太願意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。 國際狀況 國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響中國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。 總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。調研原則工作室的市場調研與專業性市場調研公司的調研不同，不是一種靜態的、描述性和系統性的調研，而是一種為我們的獨特的策劃創意提供印證、刺激與支援的調研。1.帶著問題調研：專案總監應在調研開始3天內提出專案開發所要解決的問題，有了問題，就有方向。2.有目的地進行調研:帶著朦朧的創意，如可能成立的理念、定位、經營思路與方向等。調研過程中有開始構思多種可能性的方案。一旦有框架性的想法，就開始嘗試論證。但是在全面深入的調研工作結束前千萬別停留在這一個框架構想上。3.20/80法則：時間與精力用於核心問題上，不求系統全面，但求在核心問題上的重點突破。抓住重點人物，尤其是要與老闆深入溝通。同時重視與專業人士和機構的溝通，儘可能佔有他們的資訊。4.“順瓜摸藤”法則：注重考察當地樓盤的開發推廣水平，以“順瓜摸藤”的方法從各種開發和營銷現象中尋求本質——為什麼會這樣做？其目標是什麼？效果又怎樣？這種市場效果反應出消費者怎樣的心態？調研製度1、每日例會制度：當日事當日畢，當日調查當日研究，每晚舉行小組例會，由專案負責人主持。2、調研日記制度：每日例會之後形成文字結論（要點），指定專人錄入手提電腦，並以電子郵件傳送到工作室策劃總部。3、晝考夜談：白天室外實地考察，晚上室內訪談，以最緊湊的時間完成調研。調研流程調研的基本動作可分為以下幾個步驟：1.前期基本準備。索要企業與專案的背景資料，並透過各種資訊渠道（包括上網）進行行業、區域（城市）、企業的資訊收集與分析。2.組建專案團隊，進行人員分工，擬定調研計劃，與客戶溝通聯絡。向客戶方提交包括專案、企業、市場和相關行業的資料資訊清單和訪談物件清單。3.進入專案現場，用1天左右時間快速對企業與專案進行粗略的摸底，與客戶（主要是老闆）溝通，明確核心問題，調整調研計劃。4.調查。成文資料、訪談與實地考察相結合，每日小結，形成分析要點與問題要點。5.研究。小組內部交流，與客戶高層經理交流，進一步明確調研結論。6.補充調研。7.撰寫調研報告。調研基本內容1.區域（城市經濟、交通、商業、人口、消費文化）2. 行業（房地產規模、水平、型別、等級層次、主要品牌的營銷特點，房地產產業鏈的發 育狀態，代理、媒體、廣告、規劃設計等）3.市場（消費者、競爭者）4.專案（區位、地塊、規劃、設計，目標市場細分，營銷策略，同類項目成功與失敗個案分析）5.企業（企業資源與能力，重點是與專案相關的人、財、物等資源配置）調研計劃 1.調研目的2.調研範圍3.調研重點4.調研提綱5.需要客戶提供的成文資料、訪談目標與考察目的地6.調研時間、地點與人員（包括需要客戶提供的人員配合）調研報告的主要內容 1、市場及行業發展態勢評估2、企業能力及開發意向評估3、專案機會與可行性評估4、相關行業相關問題評估 調研工作文件 1、調研提綱（出發前的初步提綱）2、調研工作具體計劃（與客戶協商後提出）3、調研資料清單（對客戶提出要求）4、調研問題目錄（對自己提出問題）5、調研日記和例會紀要6、階段性小結和評估報告7、給資訊部的資訊資料目錄
前期主要有專案可行行調研（位置；資金；人員；競爭對手；政府規劃等等）中期主要是專案定位方面牽扯的調研（人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等）後期主要是專案推廣的調研房地產市場調研和策劃房地產調研是專案策劃和決策的基礎，一房地產的市場調研房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品物件，對相關的市場資訊進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們瞭解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋的“不動性”，房地產市場調查有很深的地域特徵和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、面(區域98市場)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境)；然後再從體回覆到點、線和麵，不斷的迴圈往復，融會貫通，才可真正把握。 一、點——單個樓盤 對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時瞭解最為具體、最為直接的途徑。 單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項： 第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社群等)；瞭解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在於瞭解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別專案，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……，從而評估樓盤的資信度。 第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結於價格組合的三個方面。剖析價格組合並瞭解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。 第四項是瞭解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。 第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什麼樣的房型最好賣?什麼樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什麼?購房客戶群有什麼特徵……，所有的這一切都是市場調查所應該瞭解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，瞭解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。 二、線和麵——區域市場 對單個樓盤的詳盡瞭解之後，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特徵這三個方面。 區域分析 區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特徵和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，透過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。 區域產品 區域產品主要包括瞭解和分析在某個特定的區域範圍內，樓盤的總量、類別、位置、分佈、單價分佈、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。 需求特徵 需求特徵是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特徵，人口素質和習慣嗜好……，需求特徵是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是不斷創新的動力與源泉。 區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。 三、體——宏觀環境 對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體 (宏觀環境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。 政治社會 政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化程序等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。 經濟因素 經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房願意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。 行政法規 行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太願意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。 國際狀況 國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響中國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。 總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。調研原則工作室的市場調研與專業性市場調研公司的調研不同，不是一種靜態的、描述性和系統性的調研，而是一種為我們的獨特的策劃創意提供印證、刺激與支援的調研。1.帶著問題調研：專案總監應在調研開始3天內提出專案開發所要解決的問題，有了問題，就有方向。2.有目的地進行調研:帶著朦朧的創意，如可能成立的理念、定位、經營思路與方向等。調研過程中有開始構思多種可能性的方案。一旦有框架性的想法，就開始嘗試論證。但是在全面深入的調研工作結束前千萬別停留在這一個框架構想上。3.20/80法則：時間與精力用於核心問題上，不求系統全面，但求在核心問題上的重點突破。抓住重點人物，尤其是要與老闆深入溝通。同時重視與專業人士和機構的溝通，儘可能佔有他們的資訊。4.“順瓜摸藤”法則：注重考察當地樓盤的開發推廣水平，以“順瓜摸藤”的方法從各種開發和營銷現象中尋求本質——為什麼會這樣做？其目標是什麼？效果又怎樣？這種市場效果反應出消費者怎樣的心態？調研製度1、每日例會制度：當日事當日畢，當日調查當日研究，每晚舉行小組例會，由專案負責人主持。2、調研日記制度：每日例會之後形成文字結論（要點），指定專人錄入手提電腦，並以電子郵件傳送到工作室策劃總部。3、晝考夜談：白天室外實地考察，晚上室內訪談，以最緊湊的時間完成調研。調研流程調研的基本動作可分為以下幾個步驟：1.前期基本準備。索要企業與專案的背景資料，並透過各種資訊渠道（包括上網）進行行業、區域（城市）、企業的資訊收集與分析。2.組建專案團隊，進行人員分工，擬定調研計劃，與客戶溝通聯絡。向客戶方提交包括專案、企業、市場和相關行業的資料資訊清單和訪談物件清單。3.進入專案現場，用1天左右時間快速對企業與專案進行粗略的摸底，與客戶（主要是老闆）溝通，明確核心問題，調整調研計劃。4.調查。成文資料、訪談與實地考察相結合，每日小結，形成分析要點與問題要點。5.研究。小組內部交流，與客戶高層經理交流，進一步明確調研結論。6.補充調研。7.撰寫調研報告。調研基本內容1.區域（城市經濟、交通、商業、人口、消費文化）2. 行業（房地產規模、水平、型別、等級層次、主要品牌的營銷特點，房地產產業鏈的發 育狀態，代理、媒體、廣告、規劃設計等）3.市場（消費者、競爭者）4.專案（區位、地塊、規劃、設計，目標市場細分，營銷策略，同類項目成功與失敗個案分析）5.企業（企業資源與能力，重點是與專案相關的人、財、物等資源配置）調研計劃 1.調研目的2.調研範圍3.調研重點4.調研提綱5.需要客戶提供的成文資料、訪談目標與考察目的地6.調研時間、地點與人員（包括需要客戶提供的人員配合）調研報告的主要內容 1、市場及行業發展態勢評估2、企業能力及開發意向評估3、專案機會與可行性評估4、相關行業相關問題評估 調研工作文件 1、調研提綱（出發前的初步提綱）2、調研工作具體計劃（與客戶協商後提出）3、調研資料清單（對客戶提出要求）4、調研問題目錄（對自己提出問題）5、調研日記和例會紀要6、階段性小結和評估報告7、給資訊部的資訊資料目錄