我認為違法建築的一般形成條件：

1、沒有申請或者申請未獲得批准；

2、沒有取得建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證而建成的建築；

3、雖然取得建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證，但未按照許可證批准的範圍內或者與房屋使用性質不同所建成的建築；

4、擅自將臨時搭建的房屋建設為永久性的房屋。

被違建後應注意的期限問題：

大家都知道《城鄉規劃法》是2008年實施的。因此，我認為《城鄉規劃法》對違建認定應當是《城鄉規劃法》實施後產生的違建。因為這裡面涉及到“法不涉及既往”的問題。通俗地講，“法不涉及既往”就是不能用今天的規定約束昨天的行為。雖然“法不涉及既往”的首創國家是美國，但是在中國“法不涉及既往”同樣適用於刑法、民法、行政法等。說回違建，根據“法不涉及既往”，所以我認為如果是在2008年以前建造的“違建”，並不屬於真正意義上的違建。而且《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）第六條就明顯指出如果未履行批准手續建房佔用宅基地的分規定進行處理。

1、1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房佔用的宅基地，範圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大的，無論是否超過其後當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。

2、1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體成員建房佔用的宅基地，超過當地規定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。3、1987年《土地管理法》實施後，農民集體成員建房佔用的宅基地，符合規劃但超過當地面積標準的，在補辦相關用地手續後，依法對標準面積予以確權登記，超佔面積在登記簿和權屬證書附記欄中註明。

根據上述問題，我總結的無證房屋不是違建的四大要點：

1、房屋屬於上個世紀建造的；

2、房屋在2008年《城鄉規劃法》實施之前建造；

3、經歷過拆遷；

4、擁有相關部門的用地批覆或者土地使用權證。

像您說的這種情況很常見，因為歷史遺留問題，有很多房子沒有產權證，一般情況下再徵收補償方案中會提到這種情況，只要經徵收指揮部認定後不是違章建築，該怎麼補償就怎麼補償。

你好，無證房屋的補償確實在徵地拆遷過程中是一個比較麻煩的問題。無證房屋在實踐中具體怎麼補償，需要區分好多種情況，其中也涉及是否被認定為違建的問題。下面，就在徵地拆遷中，最常見的無證房屋的補償進行說明。

1.農村房屋建於自己的宅基地上且2008年之前：在2008年以後也不存在改建、擴建、翻建的情況。這種房屋即使是無證的話，一般也可以獲得和有證房屋一樣的補償。這樣的無證房屋大多是由於歷史原因未辦理，因為2008年之前關於農村建房，法律沒有明確的規定必須取得房產證，這種情況下的無證房屋，而且也屬於一戶一宅的情況，一般不涉嫌違法建築，屬於合法建築，就應該和有證房屋同樣的補償。如果村委或者政府認定房屋系違建並降低補償的話，可以拒絕這種認定，並要求提高自己房屋的補償。

2.農村房屋建於自己的宅基地上且2008年之後：2008年，《城鄉規劃法》生效，要求在農村建房也需要審批，但是，由於在之前幾十年的時間裡，並沒有規定農村建房必須有手續，導致現在老百姓也沒有去辦證的意識，因此現在農村建房存在大批沒有辦理房產證的情況。如果房屋屬於翻建，且房屋面積與之前一樣，那麼就可以認定為合法建築，有合理的補償，否則，無論是新建，還是擴建的部分，沒有證件的房子易被認定為違法建築，獲得的補償是比較低的。

3.房屋建於耕地與自留地上:中國《土地管理法》對土地的性質與用途有嚴格的規定，耕地上嚴禁進行非農業建設，例如蓋房屋、廠房等。如果在耕地與自留地上建房，沒有向縣、市政府申請農用地轉建設用地的審批，沒有取得農用地轉批手續和建設用地許可證，一般涉嫌違法建築，補償較低。

4.養殖場建於非基本農田的耕地上:《土地管理法》第14條規定，農民可以利用承包經營的集體土地從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民在承包的集體土地上從事養殖並不違反法律規定，也沒有改變土地的用於農業生產的基本用途，所以在承包地上從事養殖業經營法律是允許的，根據《畜牧法》第37條的有關規定，畜禽養殖所需用地，實行分類管理，畜禽舍等生產設施及綠化隔離帶用地，按照農用地管理，不需辦理農用地轉用審批手續，因此，如果是養殖場沒有房屋許可證，一般不認為違建，正常補償。

4.城市房屋沒有證件：根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條第二款的規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

具體在實踐中，無證房屋的補償無法一概而論，需要結合自身的情況來判斷。

農村人說農村事。現在城鎮化的發展，農村房屋拆遷越來越多。以往農村房屋拆遷的補償必須要有產權證才可以得到，從今年起，在農村有4類無證的房屋也可以得到補償了。我們來看下。

一，祖上流傳下來的老房子。特別是在50-60年代間建的房子，由於特殊的歷史原因，那個年代很多房子都是沒有證件的，即便無證也視為合法房屋建築，如果拆遷可以獲得全額補償。

二，2008年開始實施《城鄉規劃法》，在此之前建造的房子基本都沒有規劃證和產權證。所以，2008年之前建的房子無證也是因當時歷史時期法律空白期所致，如果房屋拆遷，也不能認定為無證建築而不予補償。

三，代代相傳的房子。這樣的房子歷史悠久，無證很正常。只要能夠認定房屋為傳下來的房子，同樣可以獲得補償。

四，由於城鎮化，有些地方的房子被重新規劃修建過，這類房屋即便無證也可以獲得補償。

對於那些沒有獲得宅基地使用證的違建房屋，按照違章建築處理，雖然會有一定補償，但是補償款跟正常補償相比相差太遠。

所以，在農村房屋拆遷時對於無證房屋應當區別對待，要看房子的具體情況，不可一刀切。同時，作為被拆遷的農民，更應該瞭解政策，不要讓自己的合法收益受到不明原因的損失。

實踐中，當房屋拆遷情況出現時，拆遷方把沒有房產證的房屋納入到違建範疇之內，從而下達違建通知及違建拆除決定，補償少的可憐或壓根沒有補償。這種行政行為很明顯是錯誤的、不合理的，沒有房產證的房屋統稱為違建是需要有根據、分析沒有房產證的緣由。違建是指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。相關的法律法規也沒有規定農村集體土地房屋必須要辦理房產證，因此，以房產證為由不給補償或納入違建顯然違法。

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《土地管理法》相關法律規定：未經批准非法佔用土地的，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，此類房屋屬於違建，耕地是不允許建造永久性建築物，臨時使用土地期限一般不超過二年。

《城鄉規劃法》相關法律規定：所謂違法建築，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建築。一般包括四種情形：

(1)未申請或申請未獲得批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築；

(2)擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築；

(3)擅自改變了使用性質建成的建築；

(4)擅自將臨時建築建設成為永久性的建築。

因此，針對農村沒有房產證的房屋法律根本未規定，被拆遷人要掌握維權方向，維權要鑑定目標，透過專業拆遷律師團隊的幫助，顯然可以拿到合理補償。維權需要技巧方式方法，拆窮拆富只是一念之間。

房屋徵收過程中無證房如何進行補償？

無證房不是不能補償的，要分情況區別對待。首先一點，無證房也不意味著等同於違法建築，因為根據現行法律規定，被認定為違法建築的房屋，拆遷時沒有補償的。房屋無證的原因很多，大部分是歷史遺留問題。建房時無需辦證或者法律法規不健全等原因都可能是房屋沒有房產證。補償應當依據法律規定進行依法補償，而不能應為沒有證件而不給於補償。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定，規定對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。而無證房屋和違法建築有一定的交叉，但無證房屋並不一定是違法建築。

因此在徵收拆遷過程中，無證房屋要視房屋的建造時間，房屋用地等綜合情況予以認定。經認定為違法建築的可不與補償，不是違法建築的應當依法予以補償！

除確屬搶搭搶建的無證房屋外，農村普遍存在的無證農房在拆遷時都會獲得相應的補償。

這是多年從事農房拆遷工作的筆者，結合當地政策和操作實際給出的答案。

（一）歷史原因形成的無證房。由於農房建設管理從無到有，從不規範到逐步規範，有一個時間過程。加之政策宣傳不全面、群眾認識不到位、群眾辦證怕麻煩、有關證件不齊等原因，造成不少房屋可辦證但未辦證，這些無證房在拆遷時應本著遵重歷史的原則給予補償。

比如十多年時，王大爺家人口增多後擴建了2間房，但他怕麻煩，遲遲拖著未辦擴建的2間房手續，但房子已使用了十餘年，還是無證房。

筆者在拆遷中，也有先補辦房產證再籤拆遷協議的，就是新房建好後當事人外出打工還債去了，一去多年，把辦證的事拖了下來。

（二）修建使用多年滿足群眾生產生活需要的無證偏房。這種用作廚房、廁所、圈舍、柴棚的無證偏房，到處都是，幾乎家家戶戶都有，多年前建時鎮裡村裡大多預設，只要其面積不太大、不引發鄰里糾紛，且也是生產生活必須使用的。這種房屋辦證的總體不多，但應本著遵重現實的原則，在拆遷時給予補償。

筆者在組織拆遷實物調查時，時此類房屋一併照相繪圖、記載結構、測量面積，以便計算補償。

這種是明擺著想佔便宜，是惡勢違建，是挑戰政策法律底線，重點打擊，不予任何補償。

這是筆者當地目前執行的政策，僅作參考。

（一）無證房不能以單獨的戶頭計算補償和進行人員安置。無證房的補償一般與產權房計算到有證房的產權人戶頭上。比如王五既有產權房，也有無證房，其無證房補償需與產權房合併計算補償，不能對無證房單獨立戶進行補償和進行人員安置。

筆者上述補辦產權手續，最主要的是涉及人員安置。

（二）無證房的拆除補償政策。當無證房面積未超過產權房面積的一半時，與產權房同等計算拆除補償，主要是房屋主體補償款。

當無證房面積超過產權局面積的一半時，分兩部分計算拆除補償，50%及以內的與產權房同等計算，超50%部分八折計算。

（三）能納入拆遷補償的無證房，需先由村社證明其不是搶搭搶建。