兩百萬的閒錢，我建議你跟我在上海這邊買套小房子。

我用一個客戶的親身經歷告訴你是該投資理財產品還是投資房產。

2018年年底，我在網上接到一個客戶打算在我工作的區域買一套200萬左右的學區一房。當時我客戶這個預算根本上在我們周邊就買不到的，但是我當時礙於情面一直不肯放棄他。

眼看就要過年了，那段時間我們周邊的很多業主有點著急了，隔一段時間就會出來一套200萬左右的一房。當時只要一出來我就給我的客戶推薦，每次客戶也很積極的配合我過來看房子。

第一次一套掛牌220萬的房子，我最後幫他談到了202萬，但是客戶還是覺得一樓不太靠譜，所以最後還是猶豫沒有下定。

第二次我又幫客戶找了一套二樓238萬的一房，當時我幫客戶又把價格爭取到210萬，但是客戶還是覺得沒有前面一套房子便宜，最終還是放棄了這次機會。

當我聽到他說這些話的時候，我真的想大兒巴子抽他，但還是礙於情面沒有跟他計較。

買房是中國家庭的頭等大事，如果前十幾年多買幾套房人生已經達到巔峰，現在也有很多有潛力的房產也有利可圖，但這些都是基於房子會快速上漲的前提下。目前在國家房住不炒的大背景下，加上房價的基數不斷上漲，房價已不會象之前那樣暴漲了，這點我相信大家會認同吧，房子可以保值增值，即使目前下跌一些，但在未來大概率還是會漲回來了，畢竟房產能抵禦通脹的這個思想已深入人心。下面我們一起來深入探討一下在當下是否適合買房。

在講計算之前，不得不再囉嗦幾句，因為每個人的情況不同，有的人現在要結婚了，急需買房，有的家庭成員又增加了，要改善，有的在租房，沒有歸屬感要買房，有的人手頭現金一大把無處投資要買房換成資產，有的人為了養老要買房..........等等情況，土豪們我們就不做討論了，我講的是普通老百姓，有的租房，有的正在為首付發愁.........

1.首付買房群體：

我們來算一筆帳，看首付買房合算還是租房合算,全國地區這麼多，沒辦法統一，大家要關注自己地區的租售比和當地的房價，我只是拋磚引玉，分享思路，我就以我現在居住的福建省福州市中等區域為例：三室兩廳租房3000元帶裝修，100平方，單價2萬，房子價值200萬元。

從以上圖表可知，等額本息貸款30年，貸款利率5.39%， 月供7852元

算一下你首付買房所付出的成本：

1）首付款60萬，放銀行理財產品年化4個點（如果你4個點都達不到得學習了）=24000元/年，2000元/月

2）貸款： 7852*12=94224(按9萬4好算) 94000*4個點理財收益=3760元/年 313元/月

這裡說明一下，這94000你沒買房就沒有這筆支出，對吧，便於後面理解

3）貸款產生的資訊：143萬除30年=47666元/年 3972元/月

4）裝修，契稅，維修基金等雜七雜八費用，我算便宜點，15萬可以吧：15萬*4個點=6000元/年，500元/月

合計損失：2000+313+3972+500=6785元/月*12個月=81420元/年

好，帳算出來了，這裡要說明一下了，這約80000元就是你現在買房的損失不算還本金的，但還要分情況，如果你有房住，那就是首付再買200萬房子一年損失8萬，如果你租房住，減去租金後就是你損失的錢。

換個角度，你有房住，你首付投資了200萬的房子，這套房子必須每年漲幅在5個點以上，因為房子還有折舊，損耗。記住，是每年哦。如果你認為未來5年房子還能漲30%就可以保本，你就可以買，你跑贏理財，你擁有自己的房子，你獲得安全感，但同時投資也不是一成不變的，投資組合做的好，收益也是不止4個點的，我只是分享思路，具體情況得每個人按自己的具體情況來決策。

如果你沒房租房住，就看你的經濟情況，願不願意花81420-房租36000=45420元/年來獲得安全感了，這裡也許會有人說房租不是固定的，這就是看個人了，正如你所說房租不是固定的，有便宜也有貴的，做為普通老百姓來說，自己可以選擇居住環境，也有很多人買了房住毛坯呢，你說是吧。四萬多（不算本金）對於很多人來說不值一提，但對於首付都要湊的人來說不是一個小數字。

2.可以全款買房的群體：（也是貸款買）

1）首付款60萬，放銀行理財產品年化4個點（如果你4個點都達不到得學習了）=24000元/年，2000元/月

2）貸款： 7852*12=94224(按9萬4好算) 94000*4個點理財收益=3760元/年 313元/月

3）貸款產生的資訊：143萬除30年=47666元/年 3972元/月

4）裝修，契稅，維修基金等雜七雜八費用，我算便宜點，15萬可以吧：15萬*4個點=6000元/年，500元/月

以上演算法都一樣，只是多了一筆收入

收入：貸款143萬*4個點=57200元/年

合計：2000+313+3972+500=6785元/月*12個月=81420元/年-57200元/年=24200元/年

這樣就只損失24200元每年，換句話說房價只要每年漲2個點就不會虧損，這就是有錢的好處，風險要比沒錢的少很多，這就是大家常說的要利用銀行這筆貸款的來由了，而不是對沒錢人說的，沒錢人如果沒有更好的投資途徑，就是負債，而有錢人他的風險就少很多了，他就是資產。不過現在的市場不得不考慮變現的問題。

不得不多提醒一下：回顧過去20年的房產地市場，能拿住的通常漲幅都在7倍以上，就按保守的7倍來計算，除以20年，每年的漲幅都在35%以上，但今時不同往日，隨著房住不炒的大方向出臺，以及房價基數的不斷攀升，未來是否還能達到這樣的漲幅值得思考，這見仁見智，誰也說不清，難道1000萬的房子未來能賣1億？1億的房子能賣10億？另外還要考慮變現問題，如果變不了現，就爛手上了，就是負債，房子太多了，自己決策吧。好吧，帳給你們算出來了，思路也分享了，自己結合自己地區的情況去算吧，買不買自己決定，對於沒房的人來說，有辦法買還是買吧，房子是用來住的，必竟有個家才有安全感，但不能勉強，月供壓力是很大的，自己想清楚，量力而行，房奴不是那麼好當的，別以後供了幾年供不起了，賣又賣不掉，錢花了房子還不是你的，哎，我又囉嗦了，呵呵。

有兩百萬閒錢用來投資，這個時候你就要明白你是想要哪一種投資！

短期投資，靈活運用，可以購買一些理財產品

但如果想要用這兩百萬帶來大收益，我建議投資房產！

1，理財產品想要高收益，必定會有高風險，不是專業人士不可控，不建議！

2，短期；房產是屬固定資產，在深圳或臨深找筍盤，買下來在轉出去，收益很客觀，單位以十萬記，這是理財產品所做不到的！

3，長期；在新規劃的專案周邊尋找一些新盤，買下來，坐等升值！每一平漲1000塊，100平也有十萬的增值！

這個時候可能會有一些‘’槓精‘’會跳出來說；萬一房子也跌了呢？

我可以很確定的說；3.4.5線城市會有個別城市是降價了，那麼原因呢？因為沒有人，沒有工業，沒有經濟，連本土的都往外發展，跌自然是正常的！但是深圳呢？一線城市，匯聚五湖四海的精英人才，在一重重的國家政策規劃的推動下逐漸走向國際、這樣的城市去投資房產，絕對穩妥，收益高！所以我建議到深圳買房！

以個人多年經驗觀點，投資房子看以下幾點；

1，人流量大的城市！有政府重點扶持專案的最好！

2，周邊規劃交通好學校多的地段！

3，附近有地鐵口，有大型企業的居住條件【方便找人接盤】

4，品牌開發商，物業有保障！

5，離商業圈近，生活配套既不吵鬧，又不遙遠！

首先，從問題來看，提問者是手上有閒錢的高淨值人群，大家都有一個目的：通過理財獲取長期收益，甚至是財務自由！但是，我可以告訴你： 決定你長期收益的最重要因素，不是你買了一套漲50%的房子或者是十倍大牛股，而是你的整體資產配置。單純的炒房炒股，是買不出一個美好未來，買不出一個財務自由的。為什麼這樣說呢？我想起我們一位MBA學員，10年前從華為跳槽到騰訊，夫妻共同持有騰訊股份幾十萬元，到現在已經變成八位數了。但是這種情況多見嗎？千萬分之一的概率，比彩票還低。萬科的股東劉元生也給了一些人很大的信心，萬科1991年剛上市劉元生先生就買了100萬元的股票，之後就忙著工作，忘了自己買了股票，到現在股票市值也是八位數，瞬間成為富翁。於是很多人就期望買入一隻股票，傻傻持有10年，也許就翻十倍了呢？但是最終卻是被套十年。這些成功案例不過是個例，想靠運氣來實現財務自由，非常不現實。即使是專業的股票投資人，千萬富翁的比例，也不過是10%。炒房呢？現在還是有很多小夥伴不死心，好的房子確實是優質資產，但關鍵是單純靠炒房，實現財務自由，成功概率也是非常低的，大多數人是落得一身債務，最後把房子賣掉還債。過去20年是炒房的黃金時代，通過炒房實現千萬富翁和億萬富翁的，比例也不過是10%。你的一兩次炒房賺錢，是靠正確可重複驗證的方法論，還是靠運氣不小心蒙對了？相信你自己肯定清楚。

所以， 財務自由的關鍵：是不要把關注點放在暴富的機會上，而是要把關注點放在整體的優質資產配置上，放在資產未來的長期增值上。

如何進行合理的資產配置呢？

當下的經濟環境有200萬現金，當然是持有現金穩定的保值，不做任何風險，這是最明智的選擇，也就是說200萬現金直接從銀行保值增值，這是最明智的選擇，而不是去買房產，去投資等等房地產或者其他行業。

這主要是因為當前經濟和投資趨勢進行分析的。

第一，當前經濟發展情況

中國當前的經濟已經過了高速發展期，而進入了低速緩慢下降的通道之中，這樣的經濟趨勢讓我們每一個人清醒地認識到，高速增長的時代已經過去了，資產大幅增值的時代已經過去了，我們需要做更穩健的，而保守型的政策。所以我們要把自己的現金存在銀行，或者是置換一些外幣，讓自己的資產多元化。

第二，房地產趨勢

國家已經明令指出，房子是用來住的，就這樣把商業房定性為唯一的功能就是住的。而不是用來投資，用來流通的，把所有的房產給定性。而且國家政策也把房產給凍結起來，讓房產既不上升也不下降，那麼如果我們現在拿200萬來投資房地產。我們可能就會面對不漲不跌的局面，甚至還要支出房子的一系列開支，比如物業，比如取暖。比如維護。這很容易讓自己的200萬成為負數，慢慢的減少。

第三，持有貨幣等待機會

我們現在不投資房地產，持有貨幣，還有一個原因，那就是讓自己的貨幣資產隨時可以動用。等待機會，等待更好的投資機會，我們可以隨時拿出自己的現金來投資，讓財富獲得大量的增值，而不是把所有的現金投資在資產上面，資產的變現速度有很慢，一旦有投資機會來臨，我們沒有現金可用。

第四，人民幣貶值

如果200萬在國內使用，也就不妨礙我們人民幣的貶值與否，因為我們的國內的物價和工資水平都比較平穩，無論貶值與否，我們都能獲得相對的相等的需求，而在國外，我們人民幣一直持續的貶值，這就代表我們資產在不停的減少，那麼如果我們有200萬也不投資房地產，再配置一下其他國家的貨幣，這樣對於我們資金安全更有效。

總結一下：當前的經濟趨勢平穩而下降，這是大家有目共睹的。在這樣的經濟趨勢之下，持有大量的現金，等待更好的投資機會，是更明智的選擇，而等待這個過程是漫長的，那就需要我們每一個人忍耐。一步一步地等待更好的時機，時機來臨，讓我們的財富有一個大量的增值。

我感覺購買理財和投資房產都是投資，怎麼樣投資可以讓您的200萬保值升值，我的方案是這樣的請看下面：

a、不知道您現在生活在“滬、廣、深”這樣的大城市，如果您想定居在這樣的大城市，那我建議您把200萬全包投入買套房子，作為您在大城市留下來的根。一個可以保值其次可以解決您的生活問題。

b、如果您想定居在2、3線城市，我建議您花150萬買一套住宅和買一套商鋪，如果不夠可以考慮稍微貸一點款，50萬存入銀行，10萬存一年，10萬2到3年，30萬存5年以上。這樣的操作過幾年，您住住宅，商鋪出租，還有存款這樣您的生活會很歉意。

c、如果您不想生活在北京或者為了孩子上學，您也可以拿著這筆錢考慮移民，現在很多國外的國家對移民優惠很不錯；

以上這些情況都是目前沒有房子的方案；如果您現在有有房產請看下面：

1、如果您在“滬、廣、深”有房產，建議您拿出170萬再買一套房子。30萬存入銀行應對不時之需；

2、如果您在2、3線城市有房，建議您拿150萬大一些商鋪或者買兩套小商鋪。

3、如果您在有2套房以上，房子給您帶來的財富就不用我介紹了，

作為一個財經工作者，我覺得在確信你較長時間內沒有大的現金流需求的情況下，建議你不要買理財產品而買房產投資。

因為理財產品現在年化收益不過5%左右，這個收益率如果抵扣物價上漲因素之後，實際投資收益率可能不至百分之一，因為名義物價上漲指數與實際上漲指數之間存在較大差異，隱形通貨膨脹是比較嚴重的。

而且，購買太多的理財產品也有可能存在風險，如果到期發行企業償還不了，可能就有連本錢都收不回來的可能，除非銀行發行的理財產品相對好些。現在理財產品打破了剛性兌付，投資不再像過去那樣沒有風險而穩坐投資釣魚臺的。

而購買房產從當前看有幾大好處：一是儘管政策嚴厲調控導致房價波動，有時樓市會下跌，但從長期看，房價總體態勢呈上漲走勢，中國近二十年來的房價漲幅已是最好說明。二是房子作為不動產具有較強的保值增值功能，可抗通貨膨脹。會隨著物價上漲而上漲的。這與理財產品具有明顯的不同。三是中國城鎮化建設推進及人口增長，未來房價還有上漲的可能。

200萬閒錢，說明題主屬於有房一族。現階段國家政策大方向是房住不炒，因此房產這塊投資機會不大，買理財產品收益未來幾年會大於買房產投資收益。以下我們來看看買理財和買房產投資，收益是怎麼計算的？

1.買房投資可以使用槓桿資金，房價漲時加倍賺，房價不漲或微跌時，虧的會更多。

樓主已經有房，假定樓主仍然有辦法首付三成，可以向銀行借400萬，購買600萬的房產。利率上浮1.1倍，30年等額本息還款，那麼一個月還款2.24萬，一年26.88萬。假設中介費稅費3%，即18萬，出租收入1%，即6萬/年。

首次支出200+18=218萬，以8%年化計算本金做理財收益，即17.44萬，那麼：

第一年總支出：200+18+26.88+17.44-6=256.32萬，剩餘本金394.5萬；

第二年總支出：256.32+26.88+256.32＊8%-6=303.7萬，剩餘本金388.7萬；

第三年總支出：303.7+26.88+303.7＊8%-6=348萬，剩餘本金382.6；

第四年總支出396.8萬，剩餘本金376.1；

第五年449.4萬，剩餘本金369.3萬。

假設未來每年漲5%，那麼：

第一年賣，房價630萬，還銀行394.5萬，收入：630-394.5-256.32=-20.82萬

第二年賣，房價661.5萬，還銀行388.7萬，收入：661.5-388.7-303.7=-30.9萬

第三年賣，收入：-36萬

從以上結果看出，房價年複利計算漲5%，是虧本的。當然，有朋友說房價每年15%以上，那麼請看看北上深16-19年漲幅是多少？可以算算15%能賺多少？

2.200萬閒錢理財，市場上可選擇的產品非常豐富，綜合收益率8%以上是可以做到的。

對於200萬本金理財，綜合收益率8%比較容易做到，簡單的就是買私募基金。也可以分散投到不同的理財產品裡。平均一年16萬收益是比較妥當的，按複利計算，第五年可以獲得總收益93萬。

通過以上簡單分析可以看出，未來幾年投資房產的收益要低於購買理財產品的收益，建議樓主的200萬閒錢拿去做理財。