不建議投資商鋪。

本人15年商鋪80萬，現在租金6萬一年，要扣12%房產稅每年，划不來，還不如買貨幣基金，一年4萬，還不壓手

商鋪值不值得投資，最重要的是看兩點，第一就是租金回報率，第二就是地段！

首先從租金回報率來看，必須是要大於市面上普通的投資理財產品，也就是滿足7%以上的行情才算一套合格的商鋪！要知道，商鋪的投資是有風險的，並且商鋪升值的收益空間並不大，所以一切都是靠著租金回報率來賺錢！如果連普通的理財都跑不贏，那還有投資商鋪的必要嗎？

其次，就是地段，地段是保證租金回報率，甚至是出租率的前提！對於目前的商鋪，儘量要選擇中心一線城市，甚至是一個城市的中心進行投資。這樣你才有較高的出租率保證！當然了，適當巡視周圍的空置率情況，也是非常有必要的，如果周圍都是滿租的狀態，那麼你的鋪子也不會差！

值不值得投資，要算兩筆賬。

一是當前收益，6萬的年租金，收益是5.7%，這個收益雖不高，但還算穩妥。

二是未來收益，十年前，也許門面房是每平方5000，而今可能不止50000。門面的價格每年都是在漲，這筆溢價收入也應該計算在內。

綜合判斷，投資105萬買門面，每年有6萬的租金收入，在不懂其它投資或無其它投資渠道的前提下，值得投資，因為眼前利益可見，未來收益也可預期。

如果每年租金6萬是有一定的保障，是非常划算的，我們來算一下。

2000年商品房平均銷售價格為2112元/平方米，2018年商品房平均銷售價格為8736元/平方米，在不考慮槓桿的情況下，年均漲幅為7.8%。

商鋪105萬，每年租金6萬，租金年化收益率5.7%，一線城市住宅的租金收益只有2%不到，這個租金收益率比較可觀。

商鋪升值的收益是複利收益，時間越長摺合的收益率越高，按照7.8%的平均漲幅，105萬商鋪10年後市值222.5萬，摺合年收益率約為11.2%，再加上租金收益率5.7%，總收益率為16.9%，收益率非常可以。

投資商鋪關鍵要看回報率。總價105萬，年租金6萬，投資回報率5.7%，全部回本時間17.5年。

一般情況下，商鋪投資15年左右能夠收回全部成本，年租金回報率達到7%左右，這樣的商鋪才有投資價值。現在很多商鋪年租金回報率通常在2～3%，能夠達到6%的已經很少。此間商鋪回報率為5.7%，單純從收益率來看，似乎比銀行三年期大額存單收益要好，但是否值得投資還需進一步分析：

1、年租金回報率5.7%，回本時間17.5年，這是在商鋪40年的商業經營期內，以回報率不變、租期穩定的前提下得出的結論。如果中間出現找不到租戶產生了空置期，則投資收益會有所降低。當然了，有人會以租金一直遞增、房產增值等為由認為可以彌補虧空，這就要考慮商鋪周邊的環境如何了：租金是否可以一直上漲、商業地產未來是否還有上漲空間，以及城市商圈是否發生變遷、空置期的虧損與租金漲幅和增值部分是否持平等，都是需要綜合考慮的。

2、如果是返祖鋪或商場內鋪需要慎重。返祖鋪通常是個坑，開發商為了推銷商鋪，會推出5～10年不等的包租期，或者給出遠超市場的租金回報率，來打消購房者顧慮讓你購買。但羊毛終究出在羊身上，到期後商鋪要麼租不出去，要麼賣不掉，或者讓你與第三方簽約，沒到租期開發商就溜之大吉，購房者將會很難維權；商場內鋪通常會受整體經營狀況影響，一旦被周邊其它新增商場所取代，消費人群出現分流，必然影響商鋪經營效益，收益率大幅降低，同樣會遭遇賣不掉、租不出去的困境。

3、如果購買的是二手商鋪，過戶費用是非常高的，主要是土地增值稅和個人所得稅2大塊，就要看增值部分和個人收益部分究竟有多少了。另外還有契稅（按照3～4%收取）3、4萬，維修基金（按照2～3%收取）2、3萬，不同的省市執行標準不一樣，比如維修基金有的省份按照面積收取。以上各項費用相加，佔到商鋪總價值的20%左右，就要多掏20萬左右的稅費，如果是買方出，那投資回報率就要打折扣了，如果買的是新鋪，這部分費用也是要提前考慮進去的。

4、房款105萬是自己全款拿出來的還是需要貸款？如果使用貸款，額度是房產評估值的60～70%，還要看個人收入和徵信情況，首付需要50%。假如需要另外貸款50萬，貸款是在基準利率6.55%的基礎上另加10%的的上浮，按照7.20%來計算的話，10年期貸款每個月需要還貸5857.09元（總共需要支付利息20.29萬元），一年就是7萬多元。這樣年租金6萬元就不夠了，10年內不僅沒有一分錢進賬每年還要另掏1萬出頭給銀行。

綜上，購買商鋪需要綜合考慮各方面因素，謹慎投資。

只要不是帶租約的返租鋪面，或者是某貿易城的內鋪，這個回報率是可以投資的。當然如果是前者就算了，坑太深很麻煩

你這不是值不值得的問題，你這是個坑啊！明顯達不到！如果你確定可以年收入6萬，18年回本當然划算。就怕賣家說得好聽

一、該商鋪是一樓獨立門面嗎？小區獨立底商也行。若不是，就是坑。

二、租金從何而來的依據。周圍門面出租實價，可行。若是返租銷售方式給你算出來的，完全騙人。

三、現在房開都是將銷售承包出去的，銷售人員天花亂墜的承諾，最終都不會承認的。

商鋪的投資，一方面要看收益率，另一方面，還要看他的未來收益率，據說大家說的那種，地段，等等這些方面，可以忽略不計，或者參考值，參考維度不足5%，因為現在做生意，不僅僅靠的是，簡單的人口流量，更多的還要考慮，商業形態，以及專一化程度，等等，這些都是我買商鋪要考慮的。

單純地從回報率，來判斷，105萬的商鋪，年租金六萬左右，回報率接近6%基本上可以做到以租養貸，也就是說，105萬的商鋪，首付55萬，剩下的50萬做了按揭，每個月還款5000多，每年還款六萬左右，而你收到的租金，也正好六萬，基本上可以蓋帽，也就是說，你用了55萬，買了一個商鋪，十年後至少價值105萬，如果十年後價值變成了150萬，那麼你的回報率，達到了300%左右。

從回報率上講，這個商鋪，非常值得投資，但是還有其他的因素也要參考進去，比如說，這個商鋪是不是有自主的經營產權，能不能自己出租，還是必須開發商包租，等等，是在商場裡面，還是在商業街？商業街是做什麼的？哪個行業？這個行業還能持續多久？這個行業還有哪些變數？這些都要做一個全面的分析，儘量的避免，投資回報失敗，而且要做應急預案，這樣才是投資的姿勢。

商鋪投資，是一個極其複雜的過程，只要你知道商鋪投資背後的一些標準，邏輯，那麼，投資商鋪就變得比較簡單，以前投資商鋪的邏輯，不一定適用於現在，要與時俱進，才能確保更高回報。

因為電商衝擊，實體店經營越來越困難，商鋪變得不好出租出售，現在投資商鋪利益很難達到預期收益，能好租的一是地段，二是經營專案。例如：藥店，快餐，美容店，理髮店，維修店，如果投資商鋪儘量往這些專案考慮。