先只說一條，我一套房子140平，使用面積116平米。我同事一套房子154，使用面積也是116平米。這就是最直觀的差距。綠化，公共區域等，不是開發商想減就減，必須透過聯合驗收的。希望相關部門，不放鬆驗收。倒逼開發商最好設計。那些公攤40%甚至50%的不能再忽悠人噠。

取消公攤面積，住宅單價會上漲20∽30%，公寓漲25%以上，且樓盤品質有部分程度地降低。基本因素如下。

1.現在的房屋總價=房屋面積×每平米單價+稅費，共兩部分。房屋面積也稱為計價面積。

1.1.我們先來看第一部分中的房屋面積，房屋面積=套內面積（實際使用面積）+牆體建築面積+公共走廊分攤面積+電梯井及通風井分攤面積+其它分攤面積（如配電室、監控室、公共休閒娛樂分攤面積、消防建築分攤等等）。

1.2.對於住宅，良心開發商的公攤一般占房屋計價面積的20∽30%，公寓公攤在25∽50%。

1.3.我們假設用之前的標準房屋100平（其中套內使用面積80平，公攤20平），單價1萬元/米，則房屋總價100萬元。

1.4.我們用新標準來測算，假設房屋總價不變，仍是100萬，由於使用了套內實際使用面積來計價，房子單價=總價100萬÷套內使用面積80平=1.25萬/平，是不是單價上漲了25%？

2.我們來看使用新標準後對樓盤品質的影響。2.1.由於大多數開發商以精裝標準交房的，住建部也要求逐步取消毛坯房，以上面的例子來說，房子公攤20平由於使用了套內的裝修標準1500元/平，即公攤20平的裝修總價是3萬元。

2.2.以套內實際使用面積計價，對於公攤部分，開發商可套利的空間少了，甚至無利可圖，公共空間如走廊、入戶大廳的裝修標準勢必會降低，甚至儘可能地做小公共空間，取消入戶大廳，樓盤的品質可能下降了。

3.綜上所述，新規則的實施會抬升單價，同時可能會降低樓盤品質

如果房地產交易真的告別了公攤面積，則計價方式當然也會相應地做出調整。

不過不論按何種方式來計價，購房者最終買房的總成本並不會因此發生直接變化。

好處是一些開發商“虛增”的公攤面積被消除了，買房更加透明瞭。購房者可以少吃一些暗虧。

香港廢除了公攤之後，房價也還是該漲漲。實際的市場供求才是價格決定的根本因素。

能明明白白消費也是一種進步，避免一些明顯不合理的過大比例的公攤，表面上套內面積單價可能高了不少，但是消費者也不傻，是否划算自己心裡也有本帳。

房價肯定會上漲一點！但是也比有公攤面積好！最起碼透明，知道自己錢花哪去了！買的112平的房子，套內就84平，問他其他的28平攤到哪了，具體都攤了多少，他們也說不清楚，物業費地暖都是按照總面積算的，誰管你套內多大，呵呵了……

關於這兩天熱聊的:房屋套內面積買賣.我思考了兩天,如下.

房住不炒三部曲:套內面積買賣,取消期房,房地產稅徵收.先把這個總猜想放上來,地產的黃金時期過去了,之前我也這麼判斷是因為,房價已經到了一個高點,理由簡單,居民收入沒有明顯上升,反而經濟有下行的風險.有資料顯示,居民負債率達到五十到六十左右.而且多數是在房貸上面.

再來看看這個政策對房市房企的短期影響.

首先,對房企影響不小,特別是壞企業,因為同一地區,不同樓盤,都是一百平,三室二廳,A企業是實用面積70平,B企業是80平,以前的銷售,都是一百平,價格都是1萬元,資訊不對稱,買家容易被忽悠,而且也不直觀,因為面積相同,也同樣三室二廳,AB兩企同時開盤,有可能銷售額不會差太多.實行政策之後,A企出於成本考慮,漲價到1.4萬元,而B企則會到1.25萬元,同樣還是一百萬元的房屋總價,買家大多會選擇B企,B企實用面積會多10平.

再者,如果A企要挽回競爭劣勢,縮小公攤,像很多討論說的,減小樓道之類的,綠化面積變小,其實容積率是有規定限制的,現在的房企已經把容積率做到最符合企業利益了,而且還是上面這個例子,環境的好壞,這個是很直觀的,A企縮小了綠化公攤類的面積,必定會讓小區環境變差,對比AB就很直觀了.

所以,對於一手房,靠偷面積,坑蒙拐騙的企業,絕對是重大打擊.大叔對廈門的房子的觀察,很多房子偷容積率,最直觀的就是房企送面積,比如面積一百,送25平,像這種銷售手段就已經是房企在偷容積率了.政策一出,他就完了,潮水退了,他沒穿褲子.

第二,有人說現在都是期房,我也看不到小區啥樣,綠化啥樣,這就涉及到取消期房,全部現房銷售.套內面積買賣是讓地產行業重回良性迴圈的重要一環,讓優秀企業淘汰劣質企業,兼併劣質企業.

綜上,短期政策對房企一手房的銷售是有很大的影響,週一,2月25日看A股地產板塊來驗證下.特別是壞企業,他快藏不住了,

對二手房,可能暫時的影響較小,因為這個政策有可能是增量政策,新建住房才要實行,這樣,政策壓力較小,新政一旦實行久了,二手房也會跟著因為新的地產證也會要求寫明二手房的實際使用面積,也就是說同地段,都是一百平的房子,二手房賣的時候,80平的和70平實際使用面積會寫在上面,而不是寫一百平了,下次炒房的時候,就會受影響,炒家買的時候,是按一百買的,賣的時候變成80和70,總價不變,單價變了,新買家可能就會買80平的,棄70平的,這就是溫水煮青蛙.

長期的影響,三部曲,讓國家經濟發展少依賴地產,更偏重科技,經濟轉型.讓地產軟著陸,用五到十年的時間,陰跌,一年跌個百分三五,對經濟壓力是很小的.總的來說還是要向大方針,房住不炒來靠攏,資金沉澱在地產,不搞活,國家經濟就沒活力,居民負債在地產上,就會影響消費,經濟是有上升和下降週期的,居民房屋負債太高,風險很大,特別是國家在二次改革開放,只有降槓桿.

如果要徵房地產稅,一百平徵稅,和80平徵稅,還是有區別的,人均免稅面積一扣除,那很多剛需就不用扣,或者少扣了.

最後總結,這個政策,短期影響房企,長期影響房市,更長期影響國家經濟.而對於消費者,特別是剛需,算是有利的,資訊透明瞭,選擇更多了,稅少了.

長期以來，公攤面積一直關係到每個購房者的切身利益，廣受大眾詬病。此次住建部發文徵求意見也是順應民意，因為公攤面積至少從兩個方面侵害了業主利益。

1：套內面積可以測算出來，但是公攤面積因為包括電梯井、樓梯間、變電室、裝置間、公共門廳、走廊過道、公共天頂露臺、保衛值班室等等，普通購房者很難知道自家房屋的公攤面積到底來自了哪裡，很難測算出來。所以很多不良開發商把公攤面積私自改造成停車位、入戶花園、私家天台，重新售賣給業主，等於把全體業主的東西重新改造重新變賣，傷害了業主的利益。

2、物業費、取暖費、交易稅費等等都是按照房屋產權面積（建築面積）收費的，這其中包含了公攤面積，也就是說過道走廊、地下室、等等區域都是我們都是繳納了取暖費、物業費的！這些明顯不合理的收費，卻要由業主買單。

所以，此次公攤面積的取消，是一件大快人心的事情。

公攤面積的取消，樓市價格有什麼變化呢？

我個人覺得購房單價會漲，但是我們的購房總價會減少！

舉個例子，以前100平米的房子，單價1.5萬元/平米，公攤佔比20%，

我們購房總費用：100平米*15000元/平米=150萬

除去公攤，我們實際到手的套內使用面積只有100*（1-20%）=80平米

以後 購房按照套內使用面積交易計算，總價150萬，套內面積80平米的房子，

單價=150萬/80平米=1.875萬元/平米，單價提高了0.375萬/平米。

但是市場對漲價會有一定抗性，漲幅需要一定時間，或許開發商只能賣出1.7萬/平米的單價。

所以說單價會漲，但是購房總價會降低。

另外取消公攤面積，住宅建築按照套內使用面積交易 ，可能是為未來國家收取房產稅鋪路。

個人見解，喜歡可以點波關注喲。

住建部可能改變中國一向來依照香港房地產買賣房子按建築面積計算，今天修改房子按實用面積計算估計可能感覺香港這種算計法比較公平。。。香港很久以前本是以建築面積計算，三年前已經修改了實用面積計算同個道理(這應該是中國取經於香港做法)，今天香港買賣房子，三年前的價格和今天的價格總價是差不多的，就是平方尺單價改變了，也就是說單價貴了百分之25%到35%左右，因為單價提升回補建築面積的比對，今天感覺香港總價也提升了百分之5%左右，也許是香港房價止跌回升吧。今天中國房地產如果使用實用面積，可能會回饋到民眾購房的利多，也許是在未來稅費減輕，契稅，雜費減輕了少許，房子總價是不會改變的。

我認為應該沒什麼變化，住建部發布的《住宅專案規範》徵求意見稿是有一句說“住宅建築應以套內使用面積進行交易”，注意這本規範是設計規範不是房地產交易管理規範，它只是指導設計人員的設計規範，對開發商的交易行為沒有約束力。

其次，交易不是定價，這是兩個概念問題，不能混淆，現在網路上到處都在說住宅建築將取消公攤面積，這是部分人的過分解讀以博取流量的結果。

再次，住宅的價格是由住建部發布的檔案《商品房銷售管理辦法》來進行具體的管理，如果這個辦法明確規定商品房銷售是以套內使用面積來進行銷售，那時再說住宅建築將取消公攤才是真正的取消，不要把一個設計規範規定的內容當作管理檔案來執行，這就是一個善良的謊言。