境因素折舊兩個方面。

房屋因素折舊。房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合結構房屋折舊期

限為50年，每年的折舊率2%。另外，舊房的套型落後，功能陳舊，這同新建商品房無法相

比，“三小”小廳、小廚、小衛套型減價10%。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為

例，2層和5層為基準價，1層和6層減價3%，7層減價5%，3層和4層加價3%，若是樓頂

則減價5%;房間如無朝南門窗減價5%。

環境因素折舊。無物業管理和非獨立封閉小區分別減價5%，位於省、市重點中小

學區的加價15%等等。

一般商用房屋按照20年5％的淨殘值率，在此基礎上計算的折舊率如下

年折舊率＝（1-5％）÷20＝4.75％

月折舊率＝4.75％÷12＝0.40％

5年4個月折舊率＝4.75％*5.33＝25.33％

折舊費用的計算，稅法有相關規定，最好是按照稅法要求進行計算

房屋折舊年限為20年，每月折舊計算為

每月折舊＝固定資產原值×（1-殘值率）/20/12

年折舊率=(1-預計淨殘值)/20*100%

其中，對殘值率的規定為:內資企業為5％，外資企業為10％

其實，二手房估價測算應根據實際情況具體分析，一般有幾方面的因素可供參考：房屋

房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年

的折舊率2%。另外，舊房的套型落後，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、

小廚、小衛套型減價10%。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基

準價，1層和6層減價3%，7層減價5%，3層和4層加價3%，若是樓頂則減價5%;房間如無

環境因素折舊。環境因素既有自然的，也有社會的;既有大環境，也有小環境。在同一地

段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面佈局、設施、綠化以及房屋的外觀造

型等，舊房都要大打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適

宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。