在華人傳統的觀念裡，總是講究無債一身輕，能不欠別人的就不欠別人的，所以，揹負著房貸總感覺壓力太大，這更多是思想上的問題。所以，很多人一旦稍微有點積蓄，就希望趁早把房貸還清了，就覺得自己終於可以舒口氣輕鬆了，因為沒有債了。

如果刨除個人心理和觀念方面的問題，僅從經濟學角度來算，要不要提前還貸還要看以下幾個方面。

首先，你是否有足夠的流動資金用於提前還款，這份錢必須是用不著的錢。

其次，你的這筆流動資金是否有更好的投資渠道，如果你覺得比還房貸更划算，那不妨一試，但你要知道風險可能需要你去考量。

再次，利率變動趨勢是處於上升通道還是下降通道。

最後，提前還款會不會影響到未來家庭的發展。雖然今天有了，但你能保證接下來都還了你還有應對突發情況的能力嗎？你要想好。

7月LPR報價出爐。2020年7月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，上次為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，上次為4.65%。自今年自4月份以來，LPR已連續4個月持平。

一股份制銀行工作人員分析，“有沒有必要，需衡量還款執行週期和客戶投資盈利水平這兩個標準。當前全球經濟均處於降準、降息通道，量化寬鬆政策明顯，存、貸款利率也處於下行通道。從中長期來看，房貸是對抗通貨膨脹的有力手段。”

普遍認為，未來利率有下行空間，而且可能將是常態，所以對於急於想還房貸的人來說，還是好好考慮下以上幾個方面，特別是如果房貸利率將下調，就不必急著還貸。

答：

所謂LPR，簡單地說就是各家商業銀行的貸款利率平均報價，其中五年期LPR關係著千萬房貸家庭的財務成本。在實行LPR之前，我們的房貸實際執行利率也是根據上年最後一次調整的基準利率及合同約定的上下浮百分比進行每年的調整。所以，除了概念上的不同與決策根源上的微許差別外，LPR加點方式與之前並沒有很大的變化。

時間即將進入8月，房貸客戶是選擇LPR加點還是固定利率計息方式，已經到了最後的時間。有的財務能力允許的房貸家庭，產生了提前還款的考慮。

未來的LPR基數趨勢究竟如何？如果LPR將持續下行，房貸族提前還款有無必要？

【我們的觀點】是：

從長期的角度看，LPR大機率持續下行；並因此逐漸降低我們的家庭財務成本，提前償還房貸實無必要。

下面，就我們的觀點，做如下簡要闡述，供大家參考：

大家都知道，存貸款利率及商業銀行準備金率，是央行調控國家經濟的重要貨幣手段，其中存貸款利率關係著每一個經濟單位的財務成本。存貸款利率的上漲，往往代表著國家對經濟過熱的調控，以此減少流通中貨幣總量；而對應的利率下降，則意味著國家經濟在趨緩的態勢中，需要進一步提高經濟活力。一起看1991年來的20年間中國五年期貸款利率走勢：

從上圖可以看出，除上世紀九十年代初經濟過熱時期貸款利率上行外，總體趨勢是長期向下的。這與世界各國在經濟發展中的利率走勢具有著相同的規律。

從國家統計局只能調取最近20年的相關資料，我們將2000年以來的國內生產總值增長率製圖與上圖比較，看下圖：

可以看到，上半圖紅線內為2000-2019年來的利率走勢，與GDP增長指數反映的經濟冷暖密切相關。

目前，中國的經濟已經進入新常態，未來類似經濟過熱的情形不會常有，甚至不會再有，在某種特定時期還需要給予財政或貨幣政策的刺激。因此，從長期來看，國記憶體貸款利率將保持、延續當前的下行走勢，並逐漸與世界發達國家及經濟體接軌。

【小結】

五年期LPR將在未來隨存貸款利率的總體走勢保持方向上的一致，與短期利率相比，只有步子大小與調整頻率上的差別，沒有趨勢上的不同。

LPR基數未來大機率持續下降，這是我們的基本判斷。

由於LPR加點計息方式的特點，決定了每個年度計息水平將根據上年末最後一次LPR報價進行調整。下行的LPR意味著在數十年的還款週期中，每年需要支付的利息都存在著減少的大機率。

從發達國家與經濟體當前的房貸利率水平看，多集中在1.85-3.5%區間。從這個角度，中國的LPR目前五年期報價為4.65，還有很大的下降空間。

假設30年的房貸期限中，隨著LPR的不斷下降，平均降至4%的水平，我們以100萬的貸款額、30年貸款期限為例，與4.65%對比能夠減少的利息如下圖所示：

可見，30年貸款期限內LPR平均水平下調65個基點，將意味著整個貸款期限內可以少支付約14萬的利息支出，從而大大降低家庭財務成本。

【小結】

從家庭財務成本的角度，只有上漲的利率趨勢導致我們需要承擔越來越多的利息支出，才會讓我們更加傾向於提前還款；而如果LPR確如上判斷而持續下行，我們應該學會善加利用長期的、低成本資金為我們的家庭創富。

我們曾經在歷史文章中提到過，貨幣貶值率遠遠不是許多人理解上的CPI物價上漲指數。貨幣的貶值，由貨幣供應量與市場對貨幣的總需求決定。

也就是說，市場上“錢”（貨幣）的增量應該與“物”（生產總值）的增量相匹配。當“錢”發行數量超過“物”的產出需求，貨幣發行增長率超過生產總值增長率，貨幣就會出現貶值，同額貨幣購買力就會下降。

通常，至少應當把貨幣供應量M2增長率與國內生產總值GDP增長率的差值作為當年的貨幣貶值率。我們首先看一下2000年來M2與GDP兩個增長率的差值情況：

我們同樣做一筆提前還款的假設：

1999年辦理住房按揭貸款20年期限，金額100萬元，採用等額本息法還款方式，每期還款6772元。按照多數人認為的“儘早還款可以節省利息”理論（其實並不成立，只是多數人想當然的如此認為），借款人在滿兩週年後的2001年提前全部還款。

此時，借款人累計還款162528元，其中本金59289.73元，利息103238.4元；剩餘本金940710.27元一次性全額提前還款；同時，如不選擇提前還款，未來剩餘期限中共需還款1462752元，每年還款81264元。我們以此計算2002年-2019年每年該還款額相當於2001年還款時的購買力如下表：

可見，剩餘18年的還款期限中累計還款146萬元，僅僅相當於2001年的78.8萬元購買力水平；而選擇2001年提前還款，我們需要使用具有100%購買力的94萬元人民幣現金來償還貸款，何況在此前的兩年裡我們還已經償還了超過2001年購買力100%的16萬餘元。

我們用柱狀圖表列示貨幣購買力的下降會更加直觀，如下圖：

【小結】

貨幣的貶值與購買力逐年下降毋庸置疑，僅從這個角度來說，提前還款已經意味著“吃虧”，而如果我們如果學會理財，使用擬用來還款的94萬元資金賺取收益，將進一步擴大與貨幣購買力下降對比形成的剪刀差。

所以我們經常說，黃金樓市的20年，其實不是房價上漲，不是資產升值，而僅僅是貨幣貶值帶來的財富效應，僅此而已。

理財真的是一門學問。

除了房貸，我們一般的百姓家庭，還有什麼渠道能夠獲得這樣的低成本的長期負債呢？

房貸帶來的負債貶值效應是倍數增長家庭財富的重要手段，對應的是穩定、安全的住宅資產升值和負債的貶值。

善用房貸，是具備優秀財商的一種表現。

LPR可能未來是持續下降的，房貸族有必要提前還款嗎？題主的這個問題是當前很多人面臨的問題，房貸的利息不少，是不是要提前還房貸，免得支付更多的利息；但是這個時候也會有另一個聲音告訴你不要這麼做，因為房貸是我們普通人這輩子能夠獲得的額度最大、利息最低、期限最長的一次貸款機會，提前償還是 有點可惜了的，更有知名評論家將窮人窮的原因上升到了不會負債的程度，富人之所以有錢那是利用槓桿利用銀行的錢幫自己賺錢。那麼到底房貸要不要提前償還呢？其實不用想那麼複雜，本文給你分析判斷的依據：

其實對於是否需要提前償還房貸只需要考慮一個問題：你的房貸利率高不高！房貸利率高不高如何判斷？

舉個例子，比如你現在還有房貸100萬，而你現在手裡恰好攢下了100萬，現在有兩個選擇，第一個選擇是用這100萬將房貸提前償還了；第二個選擇就是你用這100萬去進行投資。這兩個選擇如何選？就看這兩個選擇能夠給你帶來的投資回報率了，投資回報率高的自然是要選擇了。

“提前償還房貸”這項決策的投資回報率其實就是你的房貸利率，比如你的房貸利率是6%，那麼你的這項提前償還房貸決策的投資回報率也就是6%。

而你選擇用這100萬做其他投資的回報率會是多少？這個要因人而異了，有些人投資能力強，有豐富的投資經驗，每年能夠穩定的獲得20%的收益率，那麼這種人肯定是要將這筆錢用去做投資用的，因為每年能夠賺取20萬的投資收益，這用來償還房貸錯錯有餘。

但是，如果你沒有投資能力，頂多就是做一個大額存單，能夠獲得3%的收益率，那麼這種情況下，其實你是要提前償還房貸的，否則你就是在為銀行做嫁衣了。

所以，是否要提前償還房貸是因人因利率而定的，首先要看你的房貸利率本身的高低，然後看你的投資能力的高低，不過我們大部分都是普通人，普通人最大的共同點就是投資能力弱，我們需要對自己有一個清晰的認識，其實如果一個人能夠有每年20%的穩定的投資回報率，說實話，這個人遲早會財務自由的，或許已經財務自由了，這種人根本不是普通人。

總結：總之一句話，如果你的投資能力能夠將這筆資金持續、穩定獲得高於房貸利率的投資收益率，那麼就無需提前償還房貸，否則還是還了吧。