大家都懂的答案就不再多說了，看看我之前的回答能瞭解的更詳細些。住宅出租回報率低於銀行存款利率，意味著房產的投資屬性已經大大降低，迴歸住的屬性。換個更簡單的說法就是，房產今後將失去投資價值。

住宅，也就是商品住房，回報率只有兩種，一種用於出租，收取固定的租金，每年的漲幅要看當地平均工資的漲幅，會有一個上限；另一種，則是出售。

任何商品，有漲價，就會有降價，這是市場經濟規則的必然規律。

其中起作用的，不僅僅是商品的供求關係，還有社會的炒作因素，以及各種客觀影響因素。比如投資市場匱乏，某種商品價值凸顯時，就會有大量資金跟風炒作。

多數炒作的專案，兩三年就會遇到瓶頸，最多撐上四五年也就煙消雲散了。能持續十幾年甚至二十年的，少之又少。

當前的房產貸款利率已經實際超過了5%的年利率，這是一個分水嶺。

從數字上可以直觀的認為，一套房如果用了貸款，二十年下來，基本利息跟房價也差不多了。

如果簡單的計算貸款還款金額，看著還不太起眼，但是如果從基金定投的方式，5%的利率計算一番，實際二十年下來，可能付出的還不止一套房。

住房出租，遇到靠譜的租客還能保護的很好，打掃的乾乾淨淨。但是多數情況下，出租三五年後就要重新裝修一番，付出數萬元的裝修成本，所以實際的收益率還會更低。

房住不炒，從資本層面已經成為現實。如果還有人看不清形式，那麼，必將付出高昂的代價。

意味著租售倒掛，市場存在較大泡沫。

目前，中國住宅年租金回報率普遍在2%左右，像北上廣深區域，甚至只有1.29%左右，僅有部分熱點區域租金回報率能達到2.9%，乍一看70年的房產，似乎這個回報率也不錯！其實如果把視野在放大了看，這是非常恐怖的，不僅僅是低於銀行存款利率，甚至於遠低於全世界範圍內絕大部分割槽域的租金回報率。舉例：

泰國曼谷，住宅年租金回報率為6.36%。美國達拉斯加，住宅年租金回報率為7.35%。日本大阪，住宅年租金回報率為5.91%。德國柏林，住宅年租金回報率為3.72%（柏林租金回報率在歐洲都屬於較低水平。）美國洛杉磯，住宅年租金回報率為5.8%。美國曼哈頓，住宅年租金回報率為6%。澳洲墨爾本，住宅年租金回報率為4.5%。英國倫敦，住宅年租金回報率為4%。紐西蘭奧克蘭，住宅年租金回報率為3.5%。新加坡，住宅年租金回報率為3.2%。從上可看，中國住宅年出租回報率是完全低於世界水平的，而這個地產的大泡沫，希望在國家新政“租售同權”實施之後有所改觀！不同觀點歡迎下方留言討論，認可請給個關注，謝謝！

長期高估值的股票背後是市場對於公司盈利能力高速增長的預期。相應的，住宅租金回報低的背後是對租金高速增長的預期，而租金高速增長預期的背後是對於區域經濟和居民可支配收入高速增長的預期。

至於這種預期是否正確，市場長期會給出答案。

“住宅出租回報率長期低於銀行存款利率”是謬論！！！是一些所謂“磚家”臆測出來，媒體推波助瀾，誤導“吃瓜”群眾的謬論！！！

“長期”是多長？1年，3年，5年還是10年，20年？不同週期計算的回報率結果會大相徑庭。

銀行存款利率有多種，此“銀行存款利率”是活期還是定期，是幾年定期？

這些都沒有確切表述。

經濟學和數學緊密相連，概念定義不準確，計算用的要素就任人擺佈，所謂“失之毫釐，差之千里”。

投資回報率的計算前提是明確投資週期。

如果設定15年的週期，其年平均投資回報率恰恰遠高於同期銀行存款利率。

下面透過模擬示例來證明：

（以下資料完全虛構，為計算和說明方便，要素進行簡化處理。本例只考慮出租，不考慮房產市值變動。）

小強在2002年12月31日在上海購買了一套50平方的一室一廳，每平方米5000元，共計花費了25萬元。次日出租，到2017年12月31日止，正好15年。其15年來租金和收益率情況如下表：

（注：上表中銀行利率數字摘自“銀行資訊港”網站。由於利率變動頻繁，表中利率選取的是當年最長定期利率的最高值。利率政策改革後，各銀行利率允許自行在一定範圍內浮動，各銀行間利率有所差別。如有錯漏，敬請諒解。）

從上表中我們看到，從小強開始投資的第一年起，任何一個年度的投資收益率都高於同期銀行存款利率。隨著房租的不斷上漲，年度投資收益率穩步增長。整個投資期間的年平均收益率是10.53%，遠高於同期銀行存款利率的平均值4.23%。

因此，“住宅出租回報率長期低於銀行存款利率”一說不成立。

只有在近幾年，由於房價增速快，才會產生投資當期收益率低於當期銀行存款利率的情況。

例如：

續上例，假設小王在2016年12月31日購入和小強完全一樣的住宅，次日出租，購入價格是350萬。當年的投資收益率為1.41%，低於同期銀行存款利率的最高值3.3%，略低於1年期的利率1.5%。

那麼這種情況下為什麼仍然有人投資買房用於出租呢？

排除炒房者。投資者（小王）預計的是未來房租會增長，投資回報率從10年，20年來看仍然可能高於同期銀行存款利率。

最後宣告一點：高房價讓包括我在內的絕大多數人痛恨。制定抑制房價的措施必須有科學的依據。不能人云亦云，不能被假象矇蔽。如果按照錯誤的認知來調控房價，制定政策，必將是緣木求魚，貽害無窮。

　　分析任何一個投資產品都有個前提條件，特別是兩樣完全不同的產品進行對比，比如能說股票的回報率不如銀行存款利率嗎？如果是熊市，那肯定不如，甚至虧得連媽都不認識，但是遇牛市呢？

　　如果要計算住房出租回報率，而不考慮房價的增長，這種計算就好如只計算股票的分紅而不計算股票的資本利得，卻說股票分紅回報率不如銀行存款利率是毫無意義的。

　　儘管不考慮房價增長帶來的回報，只考慮住宅出租回報率，那也要參考房價增長導致的房租增長帶來的回報。

　　比如十年前投資100萬買房，假用房屋年租金2.4萬（每月2000），十年前住房出租回報率為2.4%；而如果如今房價漲到500萬，那麼同樣是2.4%的收益率，住宅出租租金卻是500萬*2.4%=12萬，相對原先100萬的投入收益率高達12%。

　　然而，銀行存款並不存在因資本利得而獲得更高的收益率，因為存入銀行的本金永遠一樣（不考慮利息再投，因為租金也可以再投），並不產生權益投資帶來的資本利得。

　　如果有專家給出“住宅出租回報率長期低於銀行存款利率”的結論，那他是完全基於理論或當下房價的住宅出租收益率與銀行存款利率進行比較，亦或者說純粹將住房出租作為債權投資來看待，而非權益投資。

　　如果將住宅出租作權益投資來看待，那麼這兩者並不存在可比性（一個是債權投資，一個是權益投資），過去並不象徵著未來，特別是當下的房價。比如房價下跌，那對高房價買入的人，收益也會隨房價的下跌導致租金的下跌，相對購房時的投入收益率（回報率）在下跌。

　　所以，這兩者並不能進行比較，投資性質風險性流動性等等都不同如何比較？能把你的手切下來與我的腳比嗎？

分析任何一個投資產品都有個前提條件，特別是兩樣完全不同的產品進行對比，比如能說股票的回報率不如銀行存款利率嗎？如果是熊市，那肯定不如，甚至虧得連媽都不認識，但是遇牛市呢？

　　如果要計算住房出租回報率，而不考慮房價的增長，這種計算就好如只計算股票的分紅而不計算股票的資本利得，卻說股票分紅回報率不如銀行存款利率是毫無意義的。

　　儘管不考慮房價增長帶來的回報，只考慮住宅出租回報率，那也要參考房價增長導致的房租增長帶來的回報。

　　比如十年前投資100萬買房，假用房屋年租金2.4萬（每月2000），十年前住房出租回報率為2.4%；而如果如今房價漲到500萬，那麼同樣是2.4%的收益率，住宅出租租金卻是500萬*2.4%=12萬，相對原先100萬的投入收益率高達12%。

　　然而，銀行存款並不存在因資本利得而獲得更高的收益率，因為存入銀行的本金永遠一樣（不考慮利息再投，因為租金也可以再投），並不產生權益投資帶來的資本利得。

　　如果有專家給出“住宅出租回報率長期低於銀行存款利率”的結論，那他是完全基於理論或當下房價的住宅出租收益率與銀行存款利率進行比較，亦或者說純粹將住房出租作為債權投資來看待，而非權益投資。

　　如果將住宅出租作權益投資來看待，那麼這兩者並不存在可比性（一個是債權投資，一個是權益投資），過去並不象徵著未來，特別是當下的房價。比如房價下跌，那對高房價買入的人，收益也會隨房價的下跌導致租金的下跌，相對購房時的投入收益率（回報率）在下跌。

　　所以，這兩者並不能進行比較，投資性質風險性流動性等等都不同如何比較？能把你的手切下來與我的腳比嗎？

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1現在的是整個投資環境都是低利率狀態，一方面通脹水平較高，一方面需要時不時釋放流動性維持經濟狀態的穩定，銀行存款利率是跑不贏通脹的，除了部分小地方銀行大額存單5%以上的利率，能夠抗通脹外，其他都是很難，對於專業理財人士可以做到5%-8%的收益的，手裡的資金就能保持增值，跑贏通脹

2至於住宅租金回報，國內地產不能簡單用租售比來衡量，過去十年我們走過來城市化的上半場，或者說用40年時間走了國外百年走的城市化的路，是一種粗放的城市化，存在較大泡沫，房價奇高，同時租房市場混亂，價格不一。

3 最近一二線房租價格下降，反應的就是對於年輕人和工薪階層房租租金已經耗掉了一半工資，房租再漲租不起，但是租金和房價的比例又不正常，現在控制炒房，就是在抑制泡沫。二手房東和中介間貼個公寓招牌，簡單裝修下，房租馬上翻倍，同時對於業主我價值好幾百萬的房子，租給你才幾千，我還虧呢。

城市化進入下半場，我們能做的就是耐心等待市場的理性迴歸吧。你怎麼看呢？

不請自來。就目前的房地產情況來看，確實如題主說的那種。

中國房地產的租售比平均大概在2%，同樣的情況在美國和發達歐洲，租售比可以到6%左右，確實存在著一定的差距。

2%的租售比低於目前的1年期定存利率（筆者所在城市的一年期定存利率最高的是2.1%）。這就更不用說，一套房動輒幾百萬。有這個本金的話，隨便做做大額存4%，信託平均也有7%-8%的收益了。

過去二十年，房價普遍翻了好幾倍，但是租金的上漲非常有限。這就造成了分子不動，分母翻好幾倍，租售比卻不斷縮小，這就是造成租售比不斷減少的結果。

表面上看資產泡沫化嚴重，其實背地裡卻是大量的超發貨幣沉澱在了房地產領域，導致了推高房地產類資產的價格，也就是造成了我們的房價不斷上漲。