1.如果是開發商招進的前期物業，一般來說，得過且過的物業特別多。第一年不錯，第二年一般，第三年物業就是爺爺了，業主只有進貢的份。第一年有進場費，第二年有預收的物業費，第三年有各種押金，所以物業前三年一年比一年差。往後的錢基本都是靠精簡服務人員簡單維持運作，來收取費用獲取更高的利益。

2.如果遇到這樣的情況，那請你留足相關證據。當然，只能是影響個人生活的，對於公共區域的投訴是無效的。這些證據是未來證明物業不作為的直接證據，並因此減少物業繳費。

3.如果有足夠的精力，那就採用全小區動員，成立業委會。這個是個很艱辛的過程，因為涉及到某些利益管理單位的蛋糕，以及物業對成立業委會的破壞。基本上這時候成立的業委會，第一件事就是開除舊物業！物業必然動用上層建築來進行拖延和尋找各種理由，編造各種謠言中傷業委會領頭人。

4.遇到各種阻力，要有足夠的智慧和社會關係才能迎刃而解。筆者也是小區業委會牽頭人，現在是業委會副主任。也曾經遇到質疑主體資格，動用社會二流子威脅，散佈籌備組成員不利訊息等。但是筆者和籌備組成員利用上位法相關法律法規一一予以辯駁，最終我們的業委會成立了。成功趕走前期無良物業，前期物業不做事還盜用維修基金。

5.業主是否能夠抵制物業對業委會的謠言很重要。成立之初，大家可能會同仇敵愾，可是物業只要散佈一點點流言蜚語，或者許諾不收那些長舌婦業主的物業費，那很多的謠言會被傳的越來越真，從而分化業主的團結力量。

6.在成立後，清理無良舊物業也是有很大難度的。沒有多少物業會很暢快的離開。而且物業為了拒絕離場，跟蹤恐嚇甚至毆打業委會成員的事屢見不鮮。這就需要業委會成員具備一定的社會力量。不違法，但是需要有威懾力的手段讓無良物業離場，這才是最考驗業委會領頭人的最大難題。

現在的物業都是牛逼的狠，他們只知道收物業費，小區管理得很不到位，如果誰跟他們提意見，他們愛搭不理，要是把他們得罪了，還會報復你的，使你進出小區或在小區的生活受到嚴重的影響，物業的不作為有時使得小區環境衛生很差，業主家中被盜的現象也時有發生，給業主們的生活帶來很不利。

對於這樣的物業，很多是請客容易送客難，因為他們一般都是開發商指派的，或者是在夲地社會上有一定的背景的。但是對於這樣的物業，我認為我們只有聯合所有的業主利用法律武器，收集有關他們平時所作所為的行動，嚴厲鞭韃他們的無賴行為，一步到位的把他們清理出自己的小區，這樣他們才無話可說。

謝謝悟空邀請！對付無賴的物業，最核心一點就是業主是否團結一致。如果是，主要有兩個方法可選：一是召開業主大會解聘物業公司；二是走法律程式，申請仲裁或起訴物業公司。第一個方法在現實中情況都比較複雜，還有存在很多的問題，比如說業委會成立難，甚至有物業公司的阻礙和橫攔豎擋；或成立後職責不清、許可權不明；或倒黴的碰到業委會不僅不代表業主利益，為業主爭取利益，還與無賴物業勾結；前物業耍賴不走新物業無法進場；黑心業委會改組難等等......

成立業委會是個系統的工程，需要業主高度團結一致、積極參與。一個合理合法程式的業委會，並且有一定的專業能力，才能夠真正做到監督和指導物業公司，督促物業改進服務，如約履行合同約定。如物業公司未有改變則透過業主大會決議解聘，重新選聘物業公司來提供服務。

再來說一下第二種方法。再走法律程式之前，業主可以先透過街道辦/居委會來主持和幫助雙方的溝通與協調。很多的物業糾紛不容易處理就是缺乏溝通的平臺，各說各的話、互不相讓互不理解，問題與爭議越來越多，街道辦或居委會作為中間人是最佳選擇了。

另外看看其他幾個小招是否見效：業主可以嘗試投訴到地方房管局看是否可以解決問題；投訴到物價局看是否可以解決物業亂收費問題；對無賴的物業進行媒體曝光，看是否能對其施加壓力，促其改正。

如果問題與糾紛實在無法達成一致，也沒做出改變，我說你無賴，你說我無理，誰是誰非只能讓法律來評判！

世界之大無奇不有，有正亦有邪。有良心的企業很多，否則這社會就不可能像現在這樣平和。當然缺德企業也不少見，如你所問，有些企業也真的很無賴！遇上了怎麼辦？關鍵在於你自己的心態：你準備如何面對？

1.如你有勇氣也有精力與之鬥爭，我給你一個大大的贊，相信有這種大無畏的正能量的支援，最後的勝利一定屬於你。國家是法制的，但國家太大，需要關注的點太多。遇到自己想讓國家支援的，不能單一的“等”，只有主動了才能尋求更多的機會。要相信法律！

2.如你有勇氣去網路批判，但沒精力去直面理論。那你只能等天上掉餡餅了，說不定你的貼子運氣好，砸中一個願意幫你出頭的鬥士，把此無賴物企推成網紅，說不定就的訴求也就被解決了，也為社會除去了一個無賴企業。就怕你的標的太小，遇不上或是鬥士們看不上。報怨多了，反而讓你壞了心態。

3.如你沒勇氣也沒精力，那麼...該幹啥就幹啥了。問了也白問，一定機會都沒有。無賴企業之所以會這樣囂張，不正是因為有太多的人放縱嗎？怪誰？

物業管理公司是企業，它營運過程中接受著國家法規嚴格監管，只要你有有效的證據及堅定的信念，相信法律及道義永遠站在你的一邊！

我從事物業工作多年，現在物業行業服務品質參差不齊，業主感覺質價不符的很多。隨著市場發展，物業行業洗牌不可避免。規範的，以滿足大多數業主需求的服務型物業服務公司將佔據市場主導地位，以所謂管理為中心的公司將邊緣化。如果一個小區的物業費收繳率低於70%,說明物業服務已經嚴重脫離大多數業主的期望，如果不及時進行溝通和大力度整改，這個小區將進入惡性迴圈。最終受損害的是廣大業主的切身利益，居住環境和品質受到嚴重影響，房產將相對同類型同檔次小區貶值。遇到這種情況怎麼辦？

一、交付完後要按程式及時成立業主委員會。萬事開頭難，第一屆業主委員會的成立總是會遇到各種各樣的阻力，所以小區業主的團結才能起到決定性的作用，才能引起政府相關部門的重視，以取得他們的指導。既要有積極分子負責組織，還要廣大業主真正配合，因為法律規定是要達到兩個三分之二才能成立業主委員會。很多業主是遇到事情才想起自己的權利，平常參與不積極，導致小區多年難以成立業主委員會，遇到不滿意的物業才想起維權，可等到激烈維權時小區已經進入惡性迴圈。所以業主委員會要早成立，早發揮作用。

二、有了業主委員會，業主委員會就要發揮監督作用，加強跟物業的溝通，引導物業做好服務。業主跟物業是共生共榮，積極溝通非常重要。既要監督物業做好服務工作，也要理解和配合物業做好少數業主不合規行為的處置工作。一旦小區眾多業主對物業不滿要求更換物業公司時，應及時啟動程式，向相關部門報備和請示，召開業主大會，做出理性決定。如果要換就要快刀斬亂麻，拖只能損害小區利益。應該沒有哪個要被換的物業公司還百分之百去服務。

三、個人不主張長期拖欠物業費，這不是為物業公司說話，而是為了小區利益。筆者住的小區一年的物業費總額約三百元，服務確實不行，交付十年到目前拖欠額已經兩百多萬，很多是第一次交後就再沒交過。物業這些年為了節約成本，不停壓縮人員，小區狀況進入惡性迴圈，綠化已經滿目瘡痍，違建眾多，設施裝置已經基本損壞。現在有將近一半的房子都出租。二手房比隔壁小區的房子便宜二千元左右。這損害的確實是我們業主自己的利益。現在業主覺醒了，成立了業主委員會，加強監督物業，有好轉，但在這種對立的情況下已經不可能真正轉寰。更換物業可能是唯一出路。可現在滿目蒼痍的狀況換了物業又怎麼可能那麼快得到改觀呢？

所以如果對小區物業真不滿意，不要一直拖欠物業費，可以不那麼爽快的交。重要的是如果大多數不滿意就儘快換物業公司吧。

老話說，說人事非者便是事非人。提問人這麼偏面極端且無理由說明，想來也可能是不省事的主。

人生自由卻無處不在枷鎖中！

買了房成了某小區的業主，就需要遵守《業主規約》、《停車管理規定》、《裝修管理規定》等等。

不是因為你有了一張產權證，就可以在小區為所欲為，有些是雖不在法律限制下，但是你必須遵守的小區規定，前面舉例即是！(上圖)

不能因為規矩在前，為私利你違反在後，而說人是無賴！ 你說物業公司耍無賴，是指什麼行為？沒有具體的描述，不好斷言物業公司做法不對，也不能說你的要求不合理！

如果你說的問題得到很多業主的認同，那麼物業公司必須聽取你們的意見，調整做法，否則你有權向職能部門(物價、公安、城建、環保、城管、人防等)舉報其違規違法行為！

如果不在法規管理範疇內，又不能確定是大多數業主所認同，那麼業主就要透過以下方式要求物業公司變更管理服務措施:

1、徵集雙過半業主的有效簽名！

2、召開業主大會，重新擬訂《業主規約》！

如以上措施，物業公司仍不予理睬，直接上業主大會表決終止現物業公司的《物業管理服務合同》！另聘一家物業公司！這才是正途！ 就是這麼簡單！

❤為什麼不能讓業主管理物業那？物業入駐交業委會50萬，業委會保證收上全部物業費，但是僱傭合同在範文基礎上業委會規定合同細節。管理物業在服務質量細節和時間細節。比如單元門影響外觀必須換新門，門鎖壞了兩天內修好，要不罰款物業500元，樓道每家樓道燈必須換節能燈，要不每個樓層罰款物業100元，小區攝像頭必須夜視高畫質，要不罰款物業20000元，可視對講門鈴壞了必須一週內修上要不罰款物業500元到2000元。等等用50萬來懲罰物業的不作為。業委會每年一次大選，到期沒有大選業委會自動解散，物業必須3天內離開小區。社群介入並組織業委會成立和業委會每年一次的大選，社群必須在2周內完成，要不社群主管人員下崗。業委會要求20人以上，都是主任，這樣避免物業腐蝕。人多組織管理工作也方便無死角。現在的物業一點責任感都沒有，業主拿錢確實別人管。關管理這塊早就潛規則了，基本等於零。業主僱傭，確實開發商制定合同。合同基本沒有細節。業主和物業對不上話，物業把榨油的所有方法都都用在業主身上，還理直氣壯說這事公司行為，業主管不著。說實話誰都從心裡不願意交物業費，都痛恨物業存在。

堅決支援取消物業公司，把社群擴大、細分化，社群對小區實行包乾管理，制訂統一的管理收費標準，社群委派保安員負責小區安全（保安從各保安公司聘請），這樣保安員才能更好管理，治安管理好了，衛生可以和環衛公司或家政公司聘請保潔員，剩下的小區電器裝置維護由社群統一安排，那個小區需要就派遣到哪去。這樣絕對比每個小區一個物業公司強，因為服務管理收費標準統一了，沒有了比較，也就減少了很多矛盾糾紛。

打了12345五六天沒人聯絡，每隔五六天都得打一遍問一次，只告訴我會盡快督辦，終於在第四次打的時候等了二十天了告訴我住建部門給了建議 拍照留存沒達到標準的天數給補償。這結果還是我打電話一次次問來的，中途沒有任何人聯絡或者說過怎麼解決這個問題。找過一次住建部門，明顯向著開發商說話，還說什麼物業也是要掙錢的。多可笑呀，收錢可以，出現任何問題一句修不了就不管不問了，那我們物業費取暖費交的也太容易，物業錢也太好掙了吧！！！投訴無門呀呵呵