代建工程賬務處理
代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續費按“服務業-代理業”徵收營業稅，如不同時符合下述條件，應按照國稅函[1998]554號的規定，受託方按“銷售不動產”徵收營業稅。
1、由委託方自行立項；
2、不發生土地使用權或產權轉移；
3、受託方不墊付資金，單獨收取代建手續費（或管理費）；4、事先與委託方訂有委託代建合同。
5、施工企業將建築業發票全額開具給委託建房單位。
關於代建專案的核算問題，由於代建專案不屬於B公司的資產而是代管專案，核算也屬於代為核算性質，因此核算方法應徵求委託方的意見，按照委託方確認的方式核算。同時在核算方式上必須滿足稅務上的要求，由於了B公司不墊付資金，而且發生的發票都應A公司的抬頭，那麼在設立業務流程上，所有工程資金支出，應走委託方的帳；也可以受託方設立專戶，委託方的撥款專款專用，受託方不能體現墊資。
受託方的會計核算上，如果資金只是從委託方帳戶核算，那麼可以只設鋪助帳，正式帳只是對收取的代建費進行核算。
如果受託方設專戶進行核算，受託戶應把代建工程整個流程體現出來，具體可參考以下內容。
代建工程開發成本的核算
一、代建工程的種類及其成本核算的物件和專案
代建工程是指開發企業接受委託單位的委託，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由於各種代建工程有著不同的開發特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，採用相應的費用歸集和成本核算方法。現行會計制度規定：企業代委託單位開發的土地（即建設場地）、各種房屋所發生的各項支出，應分別透過“開發成本商品性土地開發成本”和“開發成本房屋開發成本”賬戶進行核算，並在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算物件和成本專案歸集各項支出，進行代建工程專案開發成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業代委託單位開發的其他工程如市政工程等，其所發生的支出，則應透過“開發成本代建工程開發成本”賬戶進行核算。因此，開發企業在“開發成本代建工程開發成本”賬戶核算的，僅限於企業接受委託單位委託，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程所發生的支出。代建工程開發成本的核算物件，應根據各項工程實際情況確定。成本專案一般可設定如下幾項：（l）土地徵用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）開發間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設定使用。
二、代建工程開發成本的核算
開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“開發成本代建工程開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算物件和成本專案分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。
完成全部開發過程並經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“開發成本代建工程開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品”賬戶的借方，並在將代建工程移交委託代建單位，辦妥工程價款結算手續後，將代建工程開發成本自“開發產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。
如某開發企業接受市政工程管理部門的委託，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300000元，前期工程費160000元，應付基礎設施工程款540000元，分配開發間接費用80000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：
借：開發成本代建工程開發成本1080000貸：銀行存款460000
應付賬款應付工程款540000開發間接費用80000
道路擴建工程完工並經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：借：開發產品代建工程1080000
貸：開發成本代建工程開發成本1080000
為滿足稅法的要求，在財務處理上，個人認為應在業務上有所突破，財務處理只能是按業務特點，來滿足核算要求，代建的會計處理是很多年以前的流程，由於稅務上不斷出現新的要求，老的核算思路已不能滿足業務上的要求，希望網友提出寶貴意見，來解決不斷出現的新問題。
代建工程開發成本的會計稅務處理關於代建工程的核算，規定不很明確，新準則及新通則沒有說明，房地產會計教科書說的太籠統，值得我們探討。這裡只探討會計稅務處理，不探討籌劃。
一、先看幾個稅務規定：
A、江蘇省地方稅務局關於營業稅若干徵稅問題的補充通知(二)蘇地稅發[1996]074號三、關業其他代理服務的徵稅問題。其他代理服務是指受託方按照協議或委託方的要求，以委託方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受託事項的經營活動，並與委託方實行全額結算（原票轉交），只向委託方收取手續費的業務。
納稅人提供上述其他代理服務，可根據其實際取得的手續費，按服務業稅務依5%的稅率計徵營業稅。否則，應一律按自營業務計徵營業稅。
四、關於房屋開發公司代承建的房屋徵稅問題。房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委託建房的單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設專案批准書以及基建計劃，且房屋開發公司(即受託方)不墊付資金，並同時符合本《通知》第三：條中"其他代理服務"條件的，則對房屋開發公司實際取得的手續費收入按"服務業"稅目計徵營業稅。否則，對房屋開發公司承辦建設的各種房屋，均應全額按"銷售不動產"計徵營業稅。
B、關於對房地產開發企業代建工程徵收營業稅的批覆寧地稅(流)發[1998]073號
你局《關於進一步明確房地產開發企業代建工程計稅依據的請示》(銀地稅(流)發[1998]008號)收悉。經瞭解，目前房地產開發企業從事代建工程業務的方式有二種：第一種是土地使用權歸房地產開發企業；第二種是土地使用權歸建設單位。以上二種方式，工程所需全部建設資金均由建設單位提供，並與房地產開發企業簽訂工程代建合同或房屋代建協議書。房地產開發企業只負責工程的組織協調工作，並按代建工程總投資的一定比例收取管理費(代建費)或按代建工程的建築面積定額收取管理費(代建費)。經研究，現批覆如下：
一、凡土地使用權歸房地產開發企業的，無論房地產開發企業與建設單位如何結算，其計稅營業額均應包括工程價款及管理費(代建費)和價外費用，按“銷售不動產”稅目徵收營業稅。
二、凡土地使用權歸建設單位的，對房地產開發企業提供的代建業務，其計稅營業額均應包括管理費(代建費)和價外費用，按“服務業”稅目徵收營業稅。
C、關於“代建”房屋行為應如何徵收營業稅問題的批覆國稅函[1998]554號
房地產開發企業(以下簡稱甲方)取得土地使用權並辦理施工手續後根據其他單位(以下簡稱乙方)的要求進行施工，並按施工進度向乙方預收房款，工程完工後，甲方替乙方辦理產權轉移等手續。甲方的上述行為屬於銷售不動產，應按“銷售不動產”稅目徵收營業稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建築業”稅目徵收營業稅。
D、房地產開發企業徵收企業所得稅的有關規定國稅發200631號七、關於代建工程和提供勞務的稅務處理問題
（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可採用完工百分比法按季確認收入的實現。
完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本佔合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量佔合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應於實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。
補充一下（一），一般是在竣工後一次結算辦法確認收入。補充一下（二），出售時，繳納增值稅，按小規模工業6%繳納增值稅。
二、代建工程的必備條件：從上邊4個稅務規定可看出1、委託方擁有土地使用權。
2、委託方取得了有關部門的批覆，既委託方立項。3、簽訂委託代建合同，列明合理代建費。4、受託方（房地產開發公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開發及合作建房的區別。
代建工程和定向開發、合作建房有本質區別。定向開發（先有了購房人，你開發的房屋是專門賣給他們的。實際上是一種定向銷售方式，其他與正常開發過程沒區別的）。
合作建房（國稅函發［1995］156號國家稅務總局關於印發《營業稅問題解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。）
四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式：
第一種方式是受託方與委託方實行全額結算（原票轉交），只向委託方收取代建手續費的業務，就是說在建設過程中施工方、設計方、監理等不與房屋開發公司(受託方)簽訂合同，而直接與委託方簽訂合同，受託方只收取一定代理費的房地產開發方式。
房地產開發公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續費即可。在工程結束時向委託方開具服務業的營業稅發票，繳納按服務業的營業稅。委託方自用產權不發生轉移的不繳納營業稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委託方產權發生轉移的則繳納稅金，產權所有方的發票由委託方開具。
第二種方式是受託方與委託方實行撥付結算，就是說在建設過程中施工方、設計方、監理等直接與房屋開發公司(受託方)簽訂合同，不與委託方簽訂合同，資金由委託方撥付給房地產開發公司，房地產開發公司再撥付給施工方、設計方、監理等。最後銷售或移交給委託方，並向委託方收取代建手續費的業務。這種方式也就是中國目前所有房地產教科書上所講述的，代建工程開發成本是指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎設施、園林綠化、旅遊風景）等所發生的各項費用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發成本設定。
開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“生產成本（開發成本）--代建工程開發成本”科目的借方和“銀行存款”、“應付賬款--應付工程款”、“原材料”、“應付職工薪酬”、“製造費用（開發間接費用）”等科目的貸方。同時應按成本核算物件和成本專案分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。完成全部開發過程並經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“生產成本--代建工程開發成本”科目的貸方轉入“庫存商品（開發產品）”科目的借方，並在將代建工程移交委託代建單位，辦妥工程價款結算手續後，將代建工程開發成本自“庫存商品”科目的貸方轉入“主營業務成本”科目的借方。
房地產開發公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續費。在工程結束時的稅金繳納及發票開具同第一種方式。
代建工程賬務處理
代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續費按“服務業-代理業”徵收營業稅，如不同時符合下述條件，應按照國稅函[1998]554號的規定，受託方按“銷售不動產”徵收營業稅。
1、由委託方自行立項；
2、不發生土地使用權或產權轉移；
3、受託方不墊付資金，單獨收取代建手續費（或管理費）；4、事先與委託方訂有委託代建合同。
5、施工企業將建築業發票全額開具給委託建房單位。
關於代建專案的核算問題，由於代建專案不屬於B公司的資產而是代管專案，核算也屬於代為核算性質，因此核算方法應徵求委託方的意見，按照委託方確認的方式核算。同時在核算方式上必須滿足稅務上的要求，由於了B公司不墊付資金，而且發生的發票都應A公司的抬頭，那麼在設立業務流程上，所有工程資金支出，應走委託方的帳；也可以受託方設立專戶，委託方的撥款專款專用，受託方不能體現墊資。
受託方的會計核算上，如果資金只是從委託方帳戶核算，那麼可以只設鋪助帳，正式帳只是對收取的代建費進行核算。
如果受託方設專戶進行核算，受託戶應把代建工程整個流程體現出來，具體可參考以下內容。
代建工程開發成本的核算
一、代建工程的種類及其成本核算的物件和專案
代建工程是指開發企業接受委託單位的委託，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由於各種代建工程有著不同的開發特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，採用相應的費用歸集和成本核算方法。現行會計制度規定：企業代委託單位開發的土地（即建設場地）、各種房屋所發生的各項支出，應分別透過“開發成本商品性土地開發成本”和“開發成本房屋開發成本”賬戶進行核算，並在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算物件和成本專案歸集各項支出，進行代建工程專案開發成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業代委託單位開發的其他工程如市政工程等，其所發生的支出，則應透過“開發成本代建工程開發成本”賬戶進行核算。因此，開發企業在“開發成本代建工程開發成本”賬戶核算的，僅限於企業接受委託單位委託，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程所發生的支出。代建工程開發成本的核算物件，應根據各項工程實際情況確定。成本專案一般可設定如下幾項：（l）土地徵用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）開發間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設定使用。
二、代建工程開發成本的核算
開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“開發成本代建工程開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算物件和成本專案分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。
完成全部開發過程並經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“開發成本代建工程開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品”賬戶的借方，並在將代建工程移交委託代建單位，辦妥工程價款結算手續後，將代建工程開發成本自“開發產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。
如某開發企業接受市政工程管理部門的委託，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300000元，前期工程費160000元，應付基礎設施工程款540000元，分配開發間接費用80000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：
借：開發成本代建工程開發成本1080000貸：銀行存款460000
應付賬款應付工程款540000開發間接費用80000
道路擴建工程完工並經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：借：開發產品代建工程1080000
貸：開發成本代建工程開發成本1080000
為滿足稅法的要求，在財務處理上，個人認為應在業務上有所突破，財務處理只能是按業務特點，來滿足核算要求，代建的會計處理是很多年以前的流程，由於稅務上不斷出現新的要求，老的核算思路已不能滿足業務上的要求，希望網友提出寶貴意見，來解決不斷出現的新問題。
代建工程開發成本的會計稅務處理關於代建工程的核算，規定不很明確，新準則及新通則沒有說明，房地產會計教科書說的太籠統，值得我們探討。這裡只探討會計稅務處理，不探討籌劃。
一、先看幾個稅務規定：
A、江蘇省地方稅務局關於營業稅若干徵稅問題的補充通知(二)蘇地稅發[1996]074號三、關業其他代理服務的徵稅問題。其他代理服務是指受託方按照協議或委託方的要求，以委託方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受託事項的經營活動，並與委託方實行全額結算（原票轉交），只向委託方收取手續費的業務。
納稅人提供上述其他代理服務，可根據其實際取得的手續費，按服務業稅務依5%的稅率計徵營業稅。否則，應一律按自營業務計徵營業稅。
四、關於房屋開發公司代承建的房屋徵稅問題。房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委託建房的單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設專案批准書以及基建計劃，且房屋開發公司(即受託方)不墊付資金，並同時符合本《通知》第三：條中"其他代理服務"條件的，則對房屋開發公司實際取得的手續費收入按"服務業"稅目計徵營業稅。否則，對房屋開發公司承辦建設的各種房屋，均應全額按"銷售不動產"計徵營業稅。
B、關於對房地產開發企業代建工程徵收營業稅的批覆寧地稅(流)發[1998]073號
你局《關於進一步明確房地產開發企業代建工程計稅依據的請示》(銀地稅(流)發[1998]008號)收悉。經瞭解，目前房地產開發企業從事代建工程業務的方式有二種：第一種是土地使用權歸房地產開發企業；第二種是土地使用權歸建設單位。以上二種方式，工程所需全部建設資金均由建設單位提供，並與房地產開發企業簽訂工程代建合同或房屋代建協議書。房地產開發企業只負責工程的組織協調工作，並按代建工程總投資的一定比例收取管理費(代建費)或按代建工程的建築面積定額收取管理費(代建費)。經研究，現批覆如下：
一、凡土地使用權歸房地產開發企業的，無論房地產開發企業與建設單位如何結算，其計稅營業額均應包括工程價款及管理費(代建費)和價外費用，按“銷售不動產”稅目徵收營業稅。
二、凡土地使用權歸建設單位的，對房地產開發企業提供的代建業務，其計稅營業額均應包括管理費(代建費)和價外費用，按“服務業”稅目徵收營業稅。
C、關於“代建”房屋行為應如何徵收營業稅問題的批覆國稅函[1998]554號
房地產開發企業(以下簡稱甲方)取得土地使用權並辦理施工手續後根據其他單位(以下簡稱乙方)的要求進行施工，並按施工進度向乙方預收房款，工程完工後，甲方替乙方辦理產權轉移等手續。甲方的上述行為屬於銷售不動產，應按“銷售不動產”稅目徵收營業稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建築業”稅目徵收營業稅。
D、房地產開發企業徵收企業所得稅的有關規定國稅發200631號七、關於代建工程和提供勞務的稅務處理問題
（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可採用完工百分比法按季確認收入的實現。
完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本佔合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量佔合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應於實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。
補充一下（一），一般是在竣工後一次結算辦法確認收入。補充一下（二），出售時，繳納增值稅，按小規模工業6%繳納增值稅。
二、代建工程的必備條件：從上邊4個稅務規定可看出1、委託方擁有土地使用權。
2、委託方取得了有關部門的批覆，既委託方立項。3、簽訂委託代建合同，列明合理代建費。4、受託方（房地產開發公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開發及合作建房的區別。
代建工程和定向開發、合作建房有本質區別。定向開發（先有了購房人，你開發的房屋是專門賣給他們的。實際上是一種定向銷售方式，其他與正常開發過程沒區別的）。
合作建房（國稅函發［1995］156號國家稅務總局關於印發《營業稅問題解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。）
四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式：
第一種方式是受託方與委託方實行全額結算（原票轉交），只向委託方收取代建手續費的業務，就是說在建設過程中施工方、設計方、監理等不與房屋開發公司(受託方)簽訂合同，而直接與委託方簽訂合同，受託方只收取一定代理費的房地產開發方式。
房地產開發公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續費即可。在工程結束時向委託方開具服務業的營業稅發票，繳納按服務業的營業稅。委託方自用產權不發生轉移的不繳納營業稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委託方產權發生轉移的則繳納稅金，產權所有方的發票由委託方開具。
第二種方式是受託方與委託方實行撥付結算，就是說在建設過程中施工方、設計方、監理等直接與房屋開發公司(受託方)簽訂合同，不與委託方簽訂合同，資金由委託方撥付給房地產開發公司，房地產開發公司再撥付給施工方、設計方、監理等。最後銷售或移交給委託方，並向委託方收取代建手續費的業務。這種方式也就是中國目前所有房地產教科書上所講述的，代建工程開發成本是指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎設施、園林綠化、旅遊風景）等所發生的各項費用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發成本設定。
開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“生產成本（開發成本）--代建工程開發成本”科目的借方和“銀行存款”、“應付賬款--應付工程款”、“原材料”、“應付職工薪酬”、“製造費用（開發間接費用）”等科目的貸方。同時應按成本核算物件和成本專案分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。完成全部開發過程並經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“生產成本--代建工程開發成本”科目的貸方轉入“庫存商品（開發產品）”科目的借方，並在將代建工程移交委託代建單位，辦妥工程價款結算手續後，將代建工程開發成本自“庫存商品”科目的貸方轉入“主營業務成本”科目的借方。
房地產開發公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續費。在工程結束時的稅金繳納及發票開具同第一種方式。