不知道你要說什麼?業主入住時小區沒有物業?綠化衛生安全誰負責?電梯消防誰管理?等到業主都入住了再來選聘物業公司?小區早就成了垃圾堆了！這樣的小區你也敢住?

應該取消預售制，前期物業由社群指定代理服務，等到業主入住率達到百分之五十以上時，社群主持成立業主委員會，再正式對外招聘物業服務公司。

我個人認為，開發商搞房屋預售有兩種原因，一是為了摸清楚他打造這個小區的銷售行情。如果參加預售的人越多，他的房價就會提高一層出售。如果沒有人參加預售，他心中沒底，有可能遲遲不開工或變成斷尾樓。二是深知華人喜歡貪小便宜的心理，交了預售金，到時可獲得上萬元優惠。由此而吸收到大量的週轉資金。結果是參加預售的人越多，吸收的週轉資金越多，優惠的錢卻抵不過上漲的房價和物業費。假如大家都不去參加預售，等他修好，划算就買，不划算就不買，開發商不可能不想回收資本，為了把房賣出，肯定會開出很多優惠政策來吸引客戶上門，那時業主大都會如願以償。房子還沒開建，你又想貪便宜又想事隨心願，天底下那有那麼好的事。

早該改變了！需要政府介入監督，業主入住率不達標前由參於招聘的各個物業公司分割槽承擔，費用安實際情況劃分，不規範就會出問題了！

取消預售制的好處

1.不會出現爛尾樓

2.買房者能夠觀房後再買減少了因質量問題而退房的不必要麻煩

3.開發商資金週轉沒有那麼迅速，會淘汰掉實力不強的一部分。

取消預售制的壞處:

1.城市開發緩慢。

2.失業率會增大很多

3.房子因數量不足價格會更高

預售制存在，至少一時半會兒變不了。

異想天開。業主不是同時入住小區，幾個人能決定了聘用物業公司的事情？妄想！在此過程中無物業管理的一個新小區在狗奴的主意下會變成垃圾場。

物業問題確實已到了非管不可的狀態了，開發商賣房時賂錢管，一但房售完開發商離場後，物業就一瀉到底，三年多好的小區都成了爛小區了，因為物業不會出錢去修理小區設施。

現在國家在小區物業管理上法規滯後，無所適從，說小區公共設施是市政公用設施是最好的詮釋，因為里弄的道路，路燈下水道，等都由政府買單，而小區的公用設施不能納入政府管養？現在物業僅是掃地，養人，並沒有物業去管養設施，所以希望政府能出臺為小區老百姓服務的辦法，以體現以人為本的方針政策落到實處

取消房屋預售機制的結果，就是大量的中小型房企倒閉，有實力的大型房企壟斷房產行業，房屋的建設週期會被拉長，房屋的市場供給量減少，房價上漲，買不起房的老百姓依然買不起。

現代住宅小區就象一個龐大複雜的系統，這個系統要正常的運轉起來，需要有知識，有專業技能的人員進行日常管理和維修、養護，還需要辛勤的環衛工人，園藝工人、秩序管理人員辛勤的付出。這樣一個龐大複雜的系統，長期沒人管理的後果將是小區內垃圾成堆，汙水橫流、裝置老化、物業貶值，這樣的小區是不具備人類居住的。

現代小區業主們來自四面八方，人們互不相識要在短時期內把小區的業主組織起來， 並召開業主大會會議成立業主大會，選舉產生業主委員會是一件非常困難的事情。沒有一兩年的時間讓小區業主充分認識、磨合和宣傳是根本辦不到的。何況還要選出全體業主滿意的物業服務企業和簽訂《物業管理服務合同》同時還要制定小區《業主大會議事規則》和《業主規約》。

國務院頒佈的《物業管理條例》規定由開發商在業主入住之前選定前期物業服務企業，簽訂《前期物業管理服務合同》。把首次業主大會會議召開的條件設定為首位業主入住後兩年，這是經過充分的調研、周密的考慮，形成的科學決策。不是一時頭腦發熱，拍腦子就決定的事情。提出這個問題的人不是腦子進水。

其實看入住率就知道。這個不好操作。特別是地方偏一點的，前幾年入住率很低。這個費用如果是入住的交，那真的嚇死人。

其實政府把小區物業服務市場化就是想把這個燙手山芋扔市場去。如果各位有從事服務行業的，應該知道這行是最難做的。

親身經歷，物業的好壞直接影響到房子的增值（學區房不算）。

我同樣的單價，買了兩套不同公司開發的房子（一套117，一套123），有一套增值50%，另外一套翻一倍。

增值50%的有部分拆遷的回遷戶，我不是詆譭他們，小孩尿憋不住尿在電梯裡，不來收拾一下，尿完直接走人。第二天上班看到那個印子。在電梯裡我問自己，要和這樣的人住一起嗎？那套房最後賣掉，賣掉後，我過去把欠了半年的物業費交了。走人。

但凡你有選擇的餘地，一定要擇鄰而居。一定。

可行性在哪裡呢？

以如今很多業主處於城市化程序中的低階階段認識來說，我可以肯定地說，這樣的辦法，所引發的矛盾和爭吵只有更多的，沒有變少的。

哪些原因呢？

一、任何一個樓盤，不可能是一次性全部賣完的。即使是全部賣完了，也不可能是統一時間進場裝修的。即使是統一進場裝修了，也不可能是每家人都統一搬家的。這個是不現實的，也是不可能的。很多人家，即使想一接房後就裝修，但由於經濟條件不允許，也不一定就有走裝修的錢，因此就會等上一段時間再裝修。

再說了，現如今，很多人家買房並不是為了自己要住的，而是為了投資或者出租的，這些人中的大部分人，是不太關心小區的情況的，他們關心的就是：我的房租能否按時交給我!

二、那麼等業主入住後再招標物業公司，那麼要等多長時間呢？哪果有的樓盤遲遲沒有那麼多的人家入住後，難道先入住的人家，並且是少數的人家，就要自己或者請人來守著整個小區嗎？比如，最先入住的10%的人家。在其他人還沒有搬進來的情況下，其他的人家不願意承擔相關費用，那整個小區要如何執行呢？其它不說，僅與電梯為例，電梯必須是要有維保、年檢的，即使只有一家人使用，那麼這些維保費、年檢費是哪些人出呢？只是先前入住的人承擔嗎？他們能承擔得了嗎？

三、假如由先前入住的業主招標，並且這些人家還是屬於少數呢，那麼後來入住的人家不滿意了，要求換物業公司了，但前面的入住人家已經跟物業公司簽訂了合同了，那麼這些矛盾如何處理呢？是後面入住的人家跟前面那些幹架嗎？他們提出為什麼你們先入住的少數的人家，就有權決定整個小區多少後後的物業公司呢？我們不承認。

四、假如後面入住的人家，入住時，那些設施裝置需要大修了，需要大家籌錢了，或者申請使用公共維修資金嗎？那麼後面入住的人家願意嗎？人家沒有使用過就要出錢，怎樣來解決這些矛盾呢？人家就是不出錢，該咋整呢？

五、假如前面入住的少部分人家，因為要承擔那麼大的費用，認為不划算，就不招標物業公司了，那麼後面入住的人家進來後，綠化無人管了壞了，裝置出故障了，一些公共設施裝置被損壞、被偷盜了，那麼誰來負擔這些損失呢？要大家一齊共同來負擔，這個可能嗎？

六、即使是由業主招商選聘物業公司，那麼以什麼形式呢？召開業主大會嗎？那麼既然有這個能力召開業主大會，而且還難以處理上面發生的那些問題，那麼何不在現在的基礎上，在同樣勞動量、工作量的前提下，組織召開業主大會，選舉產生業委會，並且在業主大會上就投票表決選聘物業公司呢？

紙上談兵終容易，踏實做事會很難，與其出這樣的餿主意，不如老老實實、踏踏實實，做些實事，組織動員小區業主，召開業主大會吧。

連如今有物業公司管著，那怕再差也會比無人管理要好得多的情況下，很多小區都是如無頭的蒼蠅一樣，業主大會都召開不起來，還想著等入住後再由業主公選，那麼，誰來召集業主呢，沒有人組織召集的業主，會突然之間醒悟過來，就會在某一個時間到某一個地點去集合嗎？可能嗎？再說了，看到無人管理的小區已經變成那個問題百出、矛盾重重了，那還會有多少人願意主動去召集、去處理這些連哪些是開發商遺留問題、哪些是後續損壞問題都分不清的問題，誰願意站出來幹這些事情呢？這裡還先不考慮幹得好乾不好了。

本人當小區業委會主任，最近是第二屆了，並且用心深入地研究居民小區的問題，發現小區問題實在太複雜啦。就在本小區，本人五年前就預計，大大小小的問題，還不包括後來產生的、突發性的問題，不下兩百個。要把這些問題掉，化解完，那可不是一朝一夕、那麼幾個人能解決的，那是一相系統工程呢。

小區是個社會，社會是由小區組成的，沒有人的努力，一切都是胡扯。

誰能說說，圖中這個是開發商的問題還是物業公司的問題？還是其它方面的問題？