並不是不願意購買公寓，公寓是商業的稅費遠高於住宅並且從08年到16年住宅升值明顯收益穩定，住宅還有落戶和學位兩個功能是公寓替代不了的那誰還願意選擇公寓呢？

那麼問題來了現在市場上那麼多公寓都是誰買的呢？其他的地方我不知道深圳最貴的房子到現在為止還是公寓如深圳灣一號，東海國際和未來的萬科雲城等～

其實公寓本身沒有問題只是大多數人只能買一到兩套房沒有資金再投資公寓也就沒有必要了解公寓，公寓的確稅費多但是租金回報率也高於住宅，稅費最多的一部分也是從增值部分來算的，個稅也可以透過利息來抵～如果投資房產只有一套那麼首選肯定是住宅，如果考慮純投資不需要學位這些可以瞭解一下公寓，住宅有限制畢竟關係民生公寓是商業行為限制不會太多～

因為公寓的產權年限通常為40年，從不動產的價值空間來看，與住宅的70年產權相差巨大，而且，住宅產權到期後，有自動續期的提法，但公寓就不好說了。

其次，公寓的各種稅費要比住宅高許多，商業水電、轉讓稅費要高許多，相當程度上限制了公寓的價格上漲空間。

北京對公寓轉讓還有額外限制，只能公司購買，不允許個人購買，難保其他城市會跟進，這懸在頭上的達摩之劍壓著，投資商住公寓自然讓很多人裹足不前。

1、不能落戶，享受不了學區、社會保障等當地政策。2、土地使用年限40年，很多人怕40年後政府收走，或者交大額稅。3、不好出手，轉手的時候稅費較高。4、實在沒錢

公寓的好處：1、可以解決您在當地工作住房問題，並且還有私人空間。防止以後房租高漲。2、可以出租，隨著房價上漲，租金也肯定會漲，長期來看比存錢划算。

公寓的注意事項：1、防止買到爛尾樓(這個是最最重要的地方)，儘量買大開發商或者是國企的樓盤。2、地段，一定要買地段好的，發展空間大的地方，寧可貴一點

公寓水電都是商業價，停車也是，住宅一個月1000多水電，停車也就300，公寓水電至少3000，停車1000，傻逼才買

個人觀點，公寓房的土地性質屬於商業性質，生活成本要高於住宅，一般水跟電都是商用性質，價格要高於住宅！產權一般都是40年或者50年，從投資的角度來說，公寓的升值空間肯定沒有住宅大，再有就是公寓房不像小區有成熟的配套，小區有綠化有車位等公共配套，公寓一般都是樓下就是商業，晚上會很吵，還有就是公寓一般一層有十幾，二十幾戶，人員相對於住宅來說要複雜一些，沒有住宅那麼安全！但是好多城市住宅限購了，而公寓是不限購不限貸的！所以說並不是公寓就不好，好與不好都是相對的，房子只要適合自己就是好房子！

最根本問題就是產權性質不同，住宅都是70年產權，民水民電，公寓一般都是40年商用產權，大部分是單氣（暖氣或者燃氣，後者極少部分），商用電，費用高，想賣的時候不如住宅好出售，所以很多人情願買住宅也不願投資公寓，除非位置好出租方便，才有那種投資兩層做賓館住房用，還有就是住宅很保守的遞增值，公寓就不一樣了。到底是買住宅還是購公寓？這也是因人而論，手裡沒錢買個小的公寓住，自己一人也挺方便的。

公寓：即公共寓所，每一層戶數較多有公共走廊，甚至浴室，衛生間。

很多公寓專案，都類似於快捷酒店一樣的戶型佈置，一條大走廊，兩邊或者單邊是房間，不通燃氣。戶型普遍都不大，或者乾脆就是一個單間帶廚房和衛生間。

其中也分40年50年產權，70年產權的不多見。之前去過的一個70年產權公寓，是北京的（華髮頤園），小區只有臨地鐵的是公寓，另外兩棟是南北大戶型。

公寓樓西面離地鐵5號線軌道不足百米，噪音不小，所以西面的房子一直比東面朝小區裡面的要便宜不少。

公寓給人的感覺並不是居家首選，更多的是投資出租，住戶以年輕人居多。

公寓樓一層大多為類似於酒店大堂的設計，沒有住房。前臺加放有茶几，沙發娛樂設施等等。樓上的大走廊也比較寬敞，也佔用了不少的公攤面積。房內使用率大多隻在65%-70%這個區間。試想花了那麼多錢，有很大一塊都是公攤，誰都會考慮一下。

大多人買房人看中的是房子的戶型佈局是否合理。加上買房之後，日常生活中，做飯洗衣等等，按咱們華人的生活習慣，公寓所用的電磁爐，也不可能達到天然氣的效果，這也是排除原因之一。

大多數買了公寓的房主，都出租出去，辦公的，當倉庫的，當駐地辦事處的等等，人員構成情況複雜，良莠不齊，安全問題也是其中之一。

這個問題涉及到的方面比較多

1.產權，目前大部分公寓是40年產權，少部分商業公寓50年產權，極少數住宅公寓可以達到70年產權

2.戶型，公寓房的戶型一般較小，還有部分塔樓，一層超多戶，那麼問題就來了，戶型小戶數多造成的問題就是居住戶數多，大部分戶型比較難做到通透，而居住戶數多導致的問題就是人員繁雜，等電梯時間長。

3.配置，北方的公寓大部分都沒有地暖和天然氣，少部分才會有這個配置。在北方沒有暖氣冬天是很難熬的（對南方不甚瞭解）。倘若沒有天然氣做飯就只能用電（高層公寓按照規定不允許使用煤氣罐），那麼做飯的成本就上去了，所以在一般人看來，公寓只適合短居不適合長住。

4.公寓的公攤一般較大，要大於同等高度的住宅

5.交易，公寓在購買的時候首付一般要五成，貸款利率一般要略高於同時期住宅的貸款利率，而且貸款年限一般最長只有十年。另外一個就是在賣出的時候，稅費要遠高於住宅。一般住宅產證滿兩年以後稅費很低，但是公寓的升值部分要繳納大量的稅費，舉個例子算例

A公寓賣出價78萬，購置價格52萬

賣家應交稅費（萬）：

1、 增值稅：（78-52）*5.55%=1.4432、 印花稅：78*0.05%=0.0393、 土地增值稅：（78-52）*30%=7.84、 個人所得稅：（78-52）* 20%=5.2賣家稅費合計：1.443+0.039+7.8+5.2=14.482（萬）

由於有著上述的種種缺點，所以一般同地段的公寓比住宅價格要低很多（低的幅度具體每個城市有差異）。那麼公寓真的就不能買了嗎，並不是，房產投資永遠記住“地段為王”，倘若地段好還是值得買入的。

對比國外發達國家來看，普通住宅是投資收益最差的，相同地段的公寓產品比普通住宅貴的不止一倍，物業也好，住著更安全，更舒服！中國恰恰相反，令人不可思議吧！只是因為中國普通住宅政府附加了很多生活資源在他身上，而價格完全是由政府的政策導向而變化。就是說中國房價完全是由政府控制的，而不是由市場來決定，所以造成了可笑荒唐的事，十多個平方的壞毛坯房只是位置在好學校附近，他的價值比幾十幾百平方的房子還要貴，全世界獨一無二，而公寓房在中國就是純粹的個投資，沒有那些附加價值，另外，他生活成本，交易成本比普通住宅貴多了，造成老百姓住不起，賣出成本高，變現難，所以在中國相對公寓房及商鋪，還是買住宅比較好，風險小。

能不買儘量不要買 這就是個坑 不要問為什麼 12年30萬買的 18年 35萬賣的 如果當初投資住宅 估計現在得 100萬左右了