你好，雖然房屋所有權證上標明的用途為住宅，但卻依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證並有繳納的記錄，改變自己的住宅為商鋪進行經營，屬於住改非。

　 2003年《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》規定，對拆遷範圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

由此可知，在拆遷時，住改非房屋本身的補償應當比普通住宅還高，而且還有經營收益的補償。

但是為了降低拆遷成本，有些地方，拆遷方存在忽悠老百姓的情況，講私自改變房屋性質住宅做生意的行為說成是違法行為，同類房屋住宅相比，給的補償相同甚至於更低，這都是不合理的行為。果您在拆遷中遇到這種情況困境，不要急於籤協議，可以及時諮詢專業拆遷律師，必要的時候用法律的武器保障自己的合法權益免受侵害。

房屋徵收時合法的住改非房屋與住宅房屋補償相同是否合理的問題，需要具體問題具體分析。

一般而言，住改非，有營業執照的房屋，其補償標準一般都高於住宅，但不會超過商鋪。但是具體的補償標準還需要參照諸多因素，例如房屋的質量結構、房屋的土地性質（集體還是國有，國有土地的房屋較為值錢）、地理位置等。因此，我們應當具體情況具體分析，如果排除其他因素，即地理位置、土地性質等都一樣，那麼住改非的房屋補償款要比住宅房屋高。

您好，目前中國尚無權威的房屋用途分類標準，實踐中房屋按照用途分類可以劃分為“住宅”和“非住宅”兩類，“住改非”按照通說可以定義為原國有土地、集體土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但房屋因有沿街等地理區位優勢，實際居住人改做經營用途，且依法取得了營業執照、稅務登記證等。鑑於各地區在進行徵收補償時對於商業用房和住宅拆遷補償標準之間的差異對待，對“住改非”房屋補償的計算，是房屋徵收過程中一個頗具爭議的問題。

各地區對“住改非”房屋補償計算標準根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第14條之規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。實踐中，各地方政府在“住改非”徵收補償時，會基於區域特點與社會穩定兩方面因素綜合考慮，以自身經濟水平狀況制定相應的“住改非”房屋補償政策，筆者針對幾個地區的補償計算方法，簡要地作如下歸納：

（一）上調補償浮動型

以河南省新鄉市為例，根據《新鄉市中心城區棚戶區（城中村）改造房屋徵收與補償暫行辦法》規定，被徵收房屋原為住宅，但實際長期用於商業經營的，經房屋所有人申請，可由所在區政府、鄉（鎮、街道辦事處）、村委會（社群）認定為“住改非”房屋，按照評估價格適當上浮給予補償。

被認定為商業房屋需滿足以下條件：

（1）實際用於商業經營且正在營業；

（2）依法取得工商營業執照、稅務登記證，並連續一年以上依法納稅的；

（3）營業執照和稅務登記證記載地址與實際經營地點一致的。

（二）混合型

以吉林省吉安市為例，根據《吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋徵收與補償暫行辦法及吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋徵收評估技術細則》規定，“住改非”房屋是指將具有合法建房手續的住宅房屋，擅自改變住房用途後作為店面使用，並依法辦理了營業執照、稅務登記並持續營業至政府作出房屋徵收決定之日超過1年以上的房屋。徵收“住改非”房屋時30平方米內參照非住宅房屋予以評估補償。

營業用房進行評估時主要運用市場比較法、成本法、假設開發法綜合估價以達到合理評估的標準。

（三）分類補償型

以江蘇省宿遷市為例，根據《宿遷市人民政府辦公室關於印發宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則（試行）的通知》規定，“住改非”房屋評估的方法，根據其沿街與否，分兩種情況進行估價和補償：

（1）對沿街的“住改非”房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。

（2）對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業部分的拆遷補償採用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。

（四）按比例補償型

以湖南省張家界市為例，根據《張家界市中心城市國有土地上房屋徵收補償及獎勵補助標準》規定，對徵收範圍內房屋產權性質為住宅或者其他非經營性用房改為經營性用房，有經營現狀且已依法取得營業執照、照章納稅並連續經營3年以上的房屋的徵收，按現狀用途評估值的70%補償。

作者丨黃晨