普通委託公證不會有保障，儘量做全權委託公證。但仍建議全款購買，如小產權房或無產權或產權不清晰的都不要購買。打官司很麻煩，房屋的公證委託極有可能買方敗訴。

你好！

關於購房協議經過公證，權利是否有保障，看從哪方面來說。

1、合同的效力

按照合同法規定，只要簽訂合同的雙方，對合同約定事項是自身真實意思的表示，那麼對雙方的權利都是有保障的。只要一方違約，另一方可以依據合同約定追究違約責任。

2、公證

公證是由國家主管部門批准依法從事公證的單位開展的一項業務。他只是對公證事項做形式上的審查，不會對具體過程進行監控。只要合同形式上沒有問題，就O K 。

綜上，不管合同是否經過公證，只要依法簽訂，就受到法律保護。在實際履行中，即使一方不履行合同，儘管做了公證，也無法絕對保障。

購房協議經過了公證，這種情況下，購房人的權利是否有保障？小菜認為，經過公證後，僅賦予了購房協議以證明效力，對物權轉移不具有法律效力，還是應當按照國家的物權管理規定及時過戶。具體意見分享如下，僅供參考。

第一、如何看待購房協議公證？

01、正確認識公證的法律作用

公證是公證機構根據自然人、法人或其他組織的申請，依照法定程式對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。

也就是說，購房協議公證的法律效果是第三方公證處中立地證明雙方買賣交易協議的真實性和合法性。

大白話就是，公證的作用就是證明購房協議真實、合法，不具有產權轉移效力，僅此而已。

02、購房協議公證和不公證的區別

（1）理論上看

公證結論的依據是《民法通則》第55條規定，也就是證明民事行為符合法定生效要件：

①簽約雙方具有簽約能力；

②雙方意思表示真實；

經過公證後，法律上推定購房協議的真實性和合法性就沒有問題了，理論上可以直接採信。而未經公證的話，一份協議擺在面前，上面三項內容在有異議的情況下，還需舉證證明。

（2）司法實踐

“一半一半吧！”

①法院訴訟

由於準據法沒有賦予法院可以直接採信公證證明文書真實性、合法性的權力，因而公證文書在法庭質證環節出示，仍需承擔真實性、合法性的舉證證明。

②社會各級管理機構

一般認可公證文書的真實性和合法性。比如，賣房出示公證委託書，不動產登記機構普遍直接採信。

綜合本節分析，購房協議經過公證後，協議的合法性問題被解決了，對買方有保障；但產權問題沒解決，對買方缺乏保障。

第二、購房協議經過公證以後，買房人權利是否有保障？

透過第一節的分析，我們已經知道，購房協議經過公證後，相比未經公證的協議，更具證明力！在實際使用中，會更容易被相關機構認可。

01、協議雖經公證，但不會發生產權轉移效力

由於公證處的法定職能是第三方證明機構，不是不動產登記機構，沒有物權登記職能和許可權！因而，即便協議經過了公證，房屋的產權也不會發生轉移。

02、買房人權利是否有保障？

這個不能簡單地“一刀切”，小菜分析如下：

（1）法律規定

根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或當事人另有約定的除外，自合同成立時生效；未辦物權登記的，不影響合同效力。

（2）如何解讀規定？

白話就是說，雙方買賣房子，購房協議什麼時候籤的，一般就什麼時候生效，辦公證和不辦公證，對協議本身效力影響不大，且都不會改變產權的現狀。

一句話，房子要變成自己的，必須去不動產登記部門辦過戶才行。

（3）結論

①協議角度

有公證處這樣的法律專業機構把關，至少協議的真實性和合法性往往就可以排除了，不會被別人忽悠，籤個協議最後還無效，付款和買房意思就缺乏保障。

②產權角度

從上面的分析可以看出，沒辦過戶手續，房子始終還是別人的，公不公證都一樣，買房人還是沒有保障。

第三、合理的做法是什麼？

結合《物權法》、《民法通則》和《合同法》的規定，小菜提出如下買賣房屋的建議：

01、依法簽署購房協議

《物權法》對《房地產管理法》進行了修正，將物權行為和債權行為加以區分。

也就是購房協議一般自簽訂之日起生效，而產權轉移自登記之日起生效，兩個行為相互獨立；以前是登記和協議同時生效，就不合理，缺乏保障。

基於這項法律規定，依法簽署購房協議就很重要，一般需要在以下四個方面加以審查：

（1）賣家有權處分

賣家要有權利賣房子，要賣自己的房子，有共有人的，還要徵得共有人同意，並且房子沒有查封、扣押、抵押之類的權利受限情形，可以自由處分。

（2）雙方有簽約能力

在年齡上一般要滿18週歲，思維意識清楚，能清醒地表達自己的意願，並清醒地認識自己行為的後果。往往不能是未成年人，也不能是智障人士、植物人之類的。

（3）雙方意思表示真實

買家願意買，賣家願意賣，雙方都是自願而真實地想交易。

（4）協議不違法

一般買賣房子不會涉及違法的事情，容易出現違法的地方在於：

①避稅條款

真實成交價100萬，為了少交稅，協議價80萬，這就是違法的。

②陰陽合同或雙合同

常見的就是陰陽合同，真實交易價100萬，貸款為了多貸，交易價寫成120萬；但過戶時候為了少繳稅，價格又寫成80萬，結果兩個合同都是不真實的。

02、及時辦理產權過戶

基於《物權法》的規定，光簽了協議還不夠，辦了公證也不夠，還得及時去辦產權過戶，不然，房子產權還是可能拿不到。

（1）風險點在哪裡？

①一房多賣

賣家將房子賣給了兩個以上的買家，都簽了合同，辦了公證。

在這種情況下，最終可能只有一個買家能順利拿到產權。按照法律規定，最先辦理產權過戶的人能拿到房子的產權，而其他人就根據買賣合同追究賣家的違約責任。

②債務風險

購房協議雖然簽了，錢付了一部分或全部，但房子未過戶，產權在法律上還是賣家的，賣家如果負債累累，遭遇債主追債，房子被查封，甚至拍賣，買家存在拿不到房子產權的風險。

（2）如何規避這些風險？

絕對的風險規避是很難做到的，只能儘快規避掉這些風險。結合司法實踐，小菜建議如下：

①落實賣家的產權真實性和處分許可權

比如，查詢房產檔案，落實房子產權真實，賣家確實有權處分，並將房子的產權憑證、票據之類的全部拿過來保管好，這就在一定程度上減少產權旁落的機率。

②向不動產登記機構申請預告登記

準備交易後，雙方可以向不動產機構申請預告登記，在預告登記期間，房子就不會登記為其他人，如需登記的話，須經你同意。

賣家有穩定職業，沒有老賴資訊，公司註冊登記資訊也良好，一般債務風險就比較小。反之，可能就比較大。

④最重要的

當然是及時辦理產權過戶，不要拖，久拖容易生變，也容易出現風險。

綜合全文：

首先明確一點，動產是以實際交付時發生所有權轉移法律效力；不動產是以所屬登記機關登記轉移時發生法律效力。

因此，不論該房產是否實際交付給購房人，還是簽訂了購房協議或合同，亦或是購房人已經向出賣人支付了全部價款，只要沒有在所屬的房地產登記機關進行所有權轉移登記變更，那麼該房產還是歸屬於原權利人（出賣人）。如果出賣人此時不履行買賣協議，那麼買賣雙方在這種情況下只是發生債權糾紛，不是所有權糾紛。因此，買房人可以據此協議向出賣人主張違約賠償，要求出賣人支付違約金，並賠償損失。

至於該協議經過了公正，那麼公正起到什麼作用呢？

第一、公正機關審查雙方簽訂的協議所有條款是否有違反法律強制性規範；

第二、公正機關審查雙方簽訂的協議所有條款是否是雙方真實意識的表示。

最後，公正機關的公證不對房屋所有權轉移起到法律約束作用。

1）能保證協議的合法有效性，可以有效避免協議起草中的文字問題、或簽署過程中的其他過失而導致協議失效。

2）對協議簽訂的雙方有約束作用。

但是需要注意的是，中國的法律對於個人財產的歸屬是採取登記制度，也就是說一切都是以登記為準，並且購房協議在沒有在政府部門備案之前，對於其他人是沒有約束力的。也就是說，公證協議僅是在買賣雙方中有效，對於其他第三人都沒有約束力，所以單純僅憑公證協議，無法完全保證購房人的權益，最好還是儘快完成登記。

第一，對協議進行公證的作用

公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程式對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。

作用是在發生民事爭議之前，對法律行為和有法律意義的文書、事實的真實性和合法性給予認可，藉以防止糾紛，減少訴訟。

而公證員作為司法機構的執行者，具有一定的法律背景，可以以第三方人的角度保證合同本身，和整個訂立過程都是符合法律規定的，具有加強證據有效性的作用。通俗的來說，公證過的協議起到的作用也僅僅只是協議本身的作用，而公證這個過程只是強化了協議的有效性。

第二，即使公證了協議，僅對協議雙方有效，對其他人沒有約束力

就像前面說的，即使是公證過的協議，也僅能發揮協議本身的作用，也就是說僅能對協議簽署的甲、乙兩方約束，而對協議之外的人並沒有約束力。

打個比方，如果簽署合同後，買家不願意買了、或者賣方不願意賣了，那麼根據協議中約定的違約條款，違約的一方需要承擔相應的違約責任。但如果牽涉到第三方，阻止房產買賣的行為，那麼對第三方就沒有約束力。

下面就是怎麼才能真正保證購房者的權益呢？

中國對於房產是講登記制度的，也就是說房本最終登記到誰的名下，才真正算是誰的房子。但如果房子還沒建好、或者等待過戶的週期比較長，也可以透過房產預登記的方式（也就是在房產管理部門的預登記網站上，提前登記好房產未來的歸屬。這樣到了真正過戶的時候，如果房管部門發現過戶人資訊與預登記資訊不一致，就不會繼續產權變更手續）。這樣可以防止房產出現“一房多賣”的情況。總結一下，有以下兩種切實有效的方法：

1）儘早完成產權變更

2）如果一時無法完成產權變更，也要完成預登記手續。

第三，其他提示

猜測題主提出這個問題，可能是面臨產權無法變更情況：比如產權不明晰，沒有房產證，比如小產權房；或者因為其他原因，不能立刻過戶，但是想盡早鎖定價格。

1、對產權不明晰或者沒有產權的房產，比如小產權房等，這裡提示大家一定不要貪圖便宜購買，目前國家對於小產權房或其他產權不明晰的房產也在逐漸縮緊管理，所以未來很有可能不但房子沒有了，還會面臨罰款。

2、對於不能立即過戶的房產，也儘可能完成預登記手續，確保房子不會在等待期間被賣給其他人。如果預登記手續也無法辦理，那在起草合同的時候，一定要加強雙方的違約成本，設計更為苛刻的違約條款，儘可能避免違約。

希望回答對題主有幫助。