只要算入了公攤面積的部分，全部歸小區內業主共同共有，例如：小區內道路、綠化、樓棟內過道、、消防通道等。物業公司利用小區內公共區域進行經營的，所得收入扣除物業公司增值服務費後，其餘全部歸業主共有，優先補充房屋專項維修基金。小區是05年收房的，共有9棟住宅樓，現在每單元均有一個不動產公司的廣告展板。答：屬於公共區域小區內有一會所，最初是售樓處，購房時開發商承諾將來會改成業主活動中心，但後來出租給一家幼兒園。答：會所擁有獨立產權，如果開發商未出售，產權屬於開放商，由開發商處置。如果已出售，由購買人處置。小區有兩個傳達室，原本都有保安值守，現在其中一個出租給銀行做了ATM機房。答：首先要鑑定傳達室是不是該房地產開發商配備給物業公司的管理用房，如果是屬於管理用房那麼根據《物業管理條例》第三十七條：物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。第六十三條：違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。小區的東圍牆是一棟2層小樓，原本是物業和開發商的辦公樓，現出租給一家餐館。答覆：有產權的，產權在誰手上歸誰處置。是配備的物業管理用房的話，答覆同上一問題。門口兩處升降欄杆上均有廣告牌，小區內有200多個出租停車位，二十餘個燈箱廣告位。答覆：升降欄杆屬於公共區域。地上停車位產權歸全體業主共有，物業公司可以收取管理費用。地下停車位人防允許售賣的，產權歸買受人，買受人有權出售或者出租。未售出的產權歸開發商，開發商有權出售或者出租。 地下停車位人防不允許售賣的，產權歸開發商，誰投資，誰建設，誰收益。燈箱廣告位在地面的，屬於公共區域。能力有限，希望可以幫到您

說直白點維修基金就是房子的養老錢，由買房人和開發商共同繳付的。主要用於房屋的公用部位和整個小區的範圍的專案，比如道路，綠化這些是整個小區公用的，還有門幢範圍內共同使用的部分

物業維修基金的具體範圍和基本程式： 1.0目的

規範物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用。

2.0適用範圍

適用於物業管理有限公司物業維修基金的管理工作。

3.職責

3.1出納員負責房屋本體維修基金的收取工作。

3.2公共事務部相關人員負責房屋本體維修基金的催繳工作。

3.3會計負責公用設施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。

3.4管理處經理負責物業維修基金管理工作的監督。

3.5公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。

4.0程式要點

4.1物業維修基金的分類。

4.1.1公用設施維修基金。用於購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區共用設施的重大維修工程。

4.1.2房屋本體維修基金。用於房屋本體共用部分的維修養護。

4.2物業維修基金的使用範圍。

4.2.1公用設施維修基金的使用範圍：

a) 小區內的道路；

b) 小區內的路燈；

c) 小區內園林綠化地；

d) 小區內的地下排水管；

e) 小區內的文化體育場所；

f) 小區內的停車場；

g) 其他公用設施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用範圍：

a) 房屋的承重牆的結構部位；

b) 抗震結構部位；

c) 外牆面；

d) 樓梯間；

e) 公共通道；

f) 門廳；

g) 公共屋面；

h) 電梯；

i) 機電裝置；

j) 本體消防設施；

k) 公共天線；

l) 本體上下水共用管道；

m) 共用防盜監控設施；

n) 其他房屋本體共用部分。

4.3物業維修基金的收取標準。

4.3.1發展商按本小區建設總投資的2%交納公用設施維修基金。

4.3.2房屋本體維修基金的收取標準（請參照《附錄》，僅供參考）：

a) 多層房屋(不帶電梯)：

----外牆塗料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；

----外牆貼瓷磚、馬賽：0.20元/平方米/月。

b) 高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用中國產（含合資）電梯：0.30元/平方米/月；

----使用進口電梯：0.35元/平方米/月。

4.4維修基金的收取程式。

4.4.1公用設施維修基金的收取程:

a) 發展商在工程竣工驗收後，按小區建設總投資的2%計算公用設施維修基金；

b) 發展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區住宅管理部門的專用帳戶上。

4.4.2房屋本體維修基金的收取程式。

a) 公司財務部應在小區住宅保修期滿以後開始計收房屋本體維修基金。

b) 財務部會計應在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》。

c) 明細表交財務部經理稽核：

----經稽核存有疑問，應及時查明並予以更正；

----經稽核無誤財務部經理應在明細表上稽核欄內簽署姓名、日期。

d) 財務部會計根據稽核無誤後的《房屋本體維修基金明細表》。按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定填寫費用收取單。

e) 收費單經財務部經理稽核無誤加蓋財務專用章後交管理處公共事務部的相關人員派發。

f) 公共事務部的相關人員按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定進行派發。

g) 已辦理銀行託收的住戶，由出納員將託收明細表交銀行在規定的時間內託收，並直接劃歸代管基金專項帳戶上。

h) 出納員應在銀行每次託收後的二日內到銀行讀取託收資料，並及時將託收結果製表交財務部會計按《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行帳務處理。

i) 住戶用現金交納的由出納員按照《現金管理標準作業規程》及《服務收費標準作業規程》中的相關規定進行收取。

j) 出納員應在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按昭《現金管理標準作業規程》和《銀行存款標準作業規程》中的相關規定存入基金的專項帳戶內。

k) 出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對。

l) 財務部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金，應按照《服務收費標準作業規程》、《應收帳款標準作業規程》中的相關規定進行催繳。

m) 對尚未售出的空置房，其房屋本體維修基金由發展商交納。

n) 對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業主，公司可按有關法規政策規定或根據《委託管理合同》、《業主公約》中的相關規定採取相應的催繳措施。

o) 對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務部會計應按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定計收滯納金。

4.5 物業維修基金的使用程式。

4.5.1公用設施維修基金的使用程式。

a) 管理公司根據實際情況需要使用設施維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：

----公司部經理簽字並加蓋管理公司或管理處章的使用申請；

----相關專案的有關圖紙、預算資料；

----施工承接單位或人員資質資料。

b) 小區業主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請後14日內召集業主大會審議。

----同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區公用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表後的14日內完成審批，並將款項劃到公司帳戶。

----不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。

c) 業主大會不同意使用公用設施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請複議，經複議同意管理公司申請的，業主管理委員會必須執行。

d) 業主管理委員會可以對使用維修基金工程專案的施工質量及材料消耗等進行監控，並按工程要求進行驗收。

e) 公用設施維修基金帳目，應由下列單位每三個月張榜公佈一次：

----業主管理委員會；

----管理公司或管理處。

4.5.2房屋本體維修基金的使用程式。

a) 管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用於房屋本體公用部位的日常維修和零星小修；70%用於房屋本體公用部位的中修以上維修工程；特殊情況可另行處理。

b) 管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業主委員會提供下列資料：

----有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃；

----該專案的預算資料；

----其他相關資料。

c) 申請計劃經業主委員會或該棟50%的業主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區住宅管理部門申請，經管理部門核定後實施；

----如經審議，業主管理委員會或該棟50%的業主書面同意後，後理公司或下屬管理處應按計劃執行該項工程。

d) 整個小區的本體基金不夠支付時，經業主管理委員會同意，由全體業主分攤。

e) 單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經業主管理委員會或該棟50%以上業主書面同意，由該棟各業主分攤。

f) 公司財務部應在每年12月31日前，向業主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算：

----業主委員會應在收到公司計劃及預算的15日內作出答覆，逾期則視為同意；

----業主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的七日內應予以答覆，逾期則視為同意。

g) 公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養護專案後

----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證；

----中修以上的工程應出具《施工專案清單》，由業主管理委員會主任或該棟樓長（或20%以上業主）、公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。

h) 財務部應每三個月公佈一次本體維修基金的收支帳目。

4.6物業維修基金的管理程式。

4.6.1公用設施維修基金和管理程式。

a) 公用設施的維修基金由區住宅管理部門設立專門帳戶管理，區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程式審查無誤後支出。

b) 公用設施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。

c) 財務部會計根據公用設施基金的收支單據編制記帳憑證、登記帳簿，按照《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行獨立的帳務處理。

d) 小區業主或其他相關人員及單位，如對設施維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質詢：

----業主管理委員會；

----管理公司或下屬管理處。

e) 管理公司或下屬管理處接到質詢後：

----原則上應在七日內予以答覆；

----特殊情況可另行處理。