價格既能傳達稀缺的資訊，也能指導生產和分配。但價格也是反過來生產、分配和需求之間一個複雜的協作，是一個此消彼長的博弈過程。每個人的需求心理是不一樣的，人是一個複雜的生物，競爭方式互相之間沒辦法比較誰更好，人的心裡也是沒辦法比較的。市場是所有人一起協作產生的產物，不是單一指標可以衡量的。

任何人對未來都不能肯定的預測。

退回十年你就知道了，如果你能給十年前的自己發個資訊，你會發什麼？不惜一切地買房啊。買房子可能是唯一一次不需要動腦子，就可以讓資產翻十倍的投資了。

從值不值的角度來看，兩個人住同一棟樓，同一個單位，一模一樣的大小，一模一樣的朝向，一個人是買房，一個人是租房。買房的人和租房的人，他們享受到的房屋服務是完全一樣的。

唯一的不同是，買房的人他枕頭底下多一張房產證，租房的人沒有這張房產證。這時候買房的人付出的代價，要比租房的人付出的代價高三倍，你覺得值得還是不值得吧。

所以我的看法是，如果你要的僅僅是居住服務，那你租房要比買房合算多了。當然，如果你買房還看中這套房子可能附帶的戶口，子女教育，社會福利，保值等功能，則另當別論。

根據自己情況，借鑑他人經驗，量身定製。

大錯特錯！真正需要擔心的，其實並不是“人少房多”，真正需要擔心的是“房少，錢多”！

未來10年，也許人口增長沒有曾經過去那麼多年的速度了，而且老齡化也不得不引起重視，但是，人口的變化規律，它是有一定慣性的，並不是說突然就怎麼怎麼的，更何況，“人少房多”只是針對一些三四五線城市而言，比如那些人口淨流出的地方，而真正的一二線、省會城市這些區域中心城市，人口淨流入城市，大機率會人越來越多，規模越來越大。

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“人少”可以人為避免，人挪活，樹挪死，你可以選擇往一二線城市遷居，人往高處走，這很正常，畢竟，越大的城市，吸引力越強，人口淨流入的體量和規模就越可觀，而對於一二線大城市而言，未來10年裡面，“人多”是個大機率事件，二線以下的三四五線城市，甚至農村，就不好說了。

一二線城市的買房需求一直都是很旺盛的，為什麼現在調控那麼強，卻還有一些城市房價漲了，這就說明，供需端的需求可能很強烈，甚至有的稀缺的物業一房難求，而且，一二線城市的土地並不是無限供應的，有可建設用地的規劃等等，所以，並不是所有的買房需求都能夠得到滿足，所以，一二線城市的資產是很稀缺的資源。

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另一個真正需要擔心的，就是“錢多”，看看太平洋彼岸的某國，2020年發行那麼多貨幣，全球買單，市面上的錢如果變多了，那麼你手裡攥著的錢，很可能購買力就大不如前了，很多時候，其實並不是肉眼直觀看見的所謂的物價漲了，而是手中的錢購買力下降了，就連央媽都說：2021年物價水平大機率保持溫和上漲。這話，難道還聽不明白嗎？

現在買房，並不是說閉著眼睛就能賺錢，至少還是要選在一二線以上的城市，很多富人之所以變富，是因為他們有另一項“神技能”，那就是負債，他們很多錢其實都是借來的，負債越高，當錢越貶值的時候，那其實他們就是越佔便宜的，因為借的時候錢值錢，到了他還錢的時候，錢已經不值錢了。

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所以，未來10年，如果想要自己的財富不縮水，其實答案很明確，那就是改變自己的資產結構，把那些因為貨幣超發更容易被稀釋的資產（比如現金），變成不能被超發稀釋的資產（比如一二線城市的房產），才更有可能實現真正的保值。

想買房，有合適的房源就買一套。你覺得未來十年人少房多，房價一定會明顯降下來？想法不錯但願會這樣。但不要忘了房價漲與跌國家有這個調控能力。假設一下要是跌的厲害，眾多的“房奴"怎麼辦？己投資建造了這麼多房源的開發商又能怎麼辦？銀行貸出去的錢怎麼做回？我有個不太正確的認識：只要工資年年在加，房價不會明顯下跌的厲害。對我們老百姓而言，房子的價錢永遠走在收入的最前面。

第一，關於“人少”的問題，需要對未來人口規模、結構變化趨勢，重新進行審視，總體上未來人口數量會繼續上升，年齡結構上呈現少子化、老齡化；地區結構上，相較於中西部、三四線城市，東部地區尤其是一二線城市人口規模會持續增長，人口年齡結構相對年輕。

第二，關於“房多”的問題，需要針對不同地區、區位、品質房源進行具體分析，結合未來人口流動趨勢，人口主要呈現從西部到東部，北方到南方流動趨勢。隨著居民收入水平持續改善，高品質、優勢區位房源，數量仍然供給不足。

第三，關於買房是否值得問題，需要結合自身需要，從人口結構變化，人口流動去向等維度，進行綜合分析決定。

值與不值，在自己！

先不論"人少房多"還是"人多房少"。

一、要不要買房？我們在世上是為了什麼？以前是為了溫飽，吃飽肚子就行，後來輻射到衣，住，行，現在衣食行基本無大問題了，由於經濟發展的階段，住房成了大問題，尤其是一線城市，價格高企！極大影響了我們的生活品質，但是華人講究安居樂業，傳統思維下，房子是必需品，這裡有個問題，我們是真的沒房子住了嗎？我想不盡然，城裡紮根的都有吧，無非是面積大小的問題，這關乎到生活品質的提高訴求。農村呢？誰還沒個自建房？如果花點心思，好好謀劃，投很少的錢，就算是木屋也能整的漂漂亮亮，面積還不小，完全能滿足需求。社會進一步發展，觀念的多維化也會極大豐富，要不要買房的問題還真的會越來越多的得到更多獨立的思考，而不是人云亦云，被社會綁架！

二、要不要傾其所有買房？這就是個人的打算了，如果你因為買了房，自己的生活質量會嚴重的下降，那有什麼意義呢？如果你是獨闖異地，要落地生根，那也可以有個過程，有個過渡，不要勉強自己，人生在世，恍然幾十年，生活品質的追求才是最重要的！那如果你說你能忍，好，那當沒說。

三、房子並不是單獨存在的，在我們當前社會，有個奇怪的問題，就是房子與教育一定程度綁在了一起，出現了所謂的學位房，這個牽涉面太廣，不是你我能改變的，因此，為了一個好的教育資源，不得不買房子，那其他的說的再多，也沒有意義了。畢竟，百年大計，育人為本！

四、題中有值不值的表述，除了上面生活方式的探討外，還有一個價格上的值與不值的問題，這一點，是沒有絕對的答案的，誰也不知道後面會發生啥，何況，如果你只需要一套房子，也只有一套房子，值不值，值多少，虧還是賺？還有那麼重要嗎？

“人少房多”不會是普遍現象——買房子仍然還是越早越好。

人少房多，僅僅會出現在十八線城市，或者說交通不方便的縣城或者說經濟發展單一的某些地區。

住房的價格其實和其它任何商品一樣，其決定因素仍然還是“供求關係”——北上廣深的房子為什麼居高不下？不就是因為“人多房少”嗎？

為什麼北上廣深人多？經濟發展多樣化，機會多，可以滿足各種群體的就業需求——無論是高階人才或者說“快遞小哥”都可以找到自己的位置。

二三線城市以及“小地方”就很難持續不斷的保持經濟增長熱點——經濟發展停滯不前，，當然就不會有什麼就業機會——沒有新增加的就業崗位，就沒有人願意去這些地方——人少房多的現象才可能出現。

其實美國就是一個很好的例子；美國的經濟發展熱點地區主要集中在東西海岸，那裡的大城市房價一直居高不下，而美國的中部地區特別是“鐵鏽帶”，房子便宜德每人要——當然，這裡也沒有發展空間。

房價高低的奧秘，什麼時候出手，關鍵在於那個地區的發展前途如何？有沒有上升空間？地區位子非常重要。

未來10年“人少房多”，現在掏空積蓄買房，值嗎？

最近一、兩年我們發現房子越來、越多，特別是一、二線城市的房子更是供大於求，既而出現房子的供需矛盾。很多小區到夜裡只有一半的住戶燈亮，這就充分說明新小區建的商品房，有一半賣不出去，閒著的房子沒人住。

由於前十來年華人的炒房，導致國內大小中城市的房子，一路攀升。大城市的房子由原來每平方米1萬多元，猛漲到現在的每平方米十來萬元，使很多城市居民只能看，不能買，因為買不起。

針對此情國家出臺了一系列遏制房價的措施。比如建議各個城市建廉租房、收多佔的房稅等等。自從這些過硬遏制房價的措施出臺，極大有效的控制了房價上漲，使中國的房地產事業能夠健康的發展。

前幾天從全國各大中小城市的房價看，每平方米平均降了百分之二。這就是好的勢頭。估計再有十來年，房價會繼續下降了百分之二十多。相信房價會慢慢的降下來，使城市居民能夠接受，並且能買得起、住得下商品房。從而更有效的遏制了炒房、倒賣房子的投機倒把分子，使社會更加安寧，人人安居樂業。

未來10年，應該是“人多房少”，至於淘空積蓄買房，不值。

1，人變少了嗎？

2020年，人口普查結果還沒有出來，但2020年初，人口的資料在14億以上。人口數量還在增長，只不過是增長幅度下降。

2，房子增多了嗎？不見得。想想就知道，很大一部分住房被投資者和富裕的人購買。剛需的人買房舉步維艱，但也不得不購買。因此，市場還是趨於平靜。

3，房價會大漲嗎？不會。因為國家不允許。人員還在向大城市聚攏，國家對大城市房價十分關注，調控力度空前。現在房價普遍下行，正所謂買漲不能跌，誰敢現在入市，需要膽量。

但由於美國狂印美元，世界性的貨幣貶值，通貨膨脹大概很快到來，那麼，房價上漲應該是可能的。

這個矛盾，就要看國家政策變化。

因此，說了等於沒說。我們沒有前後眼。

現在掏空積蓄買房，是剛需的，買房，那一定是值，房子是用來住的，你住上房子了，而且是自己買的，想怎麼折騰就怎麼折騰，折騰到住得更舒心愜意，而不是租的房不能隨自己的喜好折騰，買的當然值。但許多人買房是為投資，投資有風險，這就得謹慎，投資保不了值，就不值了。但是，有些地方，就業教育交通訊息醫療養老等公共資源越來越配置的優於別處的地方，而有些地方的公共資源配置越來越相對差。那麼，買公共資源配置越來越優於別處的地方房是值的，比如那些京津滬深一線城市的房。但是買公共資源配置變的越來越差的地方的房，肯定是不值的，比如買呼和浩特拆撤了二十中四十中，並把2017年剛修好的路巴彥淖爾路弄得至今沒法走的這些地方的房，就是賭，賭這些地方的公共資源配置會恢復，萬一賭輸了，買的就不值了。

“人少房多，年輕人不需要買房”

這個論點不是今天（2021年）剛剛誕生的，

2014年初，90後美女馬佳佳在萬科演講中，就對鬱亮大叔說“我們90後不需要買房”

我們父輩有房子，

配偶的父輩也有房子，

部分人的爺爺輩還有房子，

我們每個90後一出生就懷著兩三套房子，

所以我們不需要買房子

（以上非本文作者觀點）

在不久後的2015，傑克馬繼“別低頭，CROWN會掉”後再出神預言

——“房價如蔥”

以上兩大預言到今天已經五六年時間了，還沒實現

希望再過五年會有一些新的變化

現在掏空積蓄去買房是不明智的做法，也許這兩年錢會貶值，但房價下跌的幅度會更大，因為現在百姓的購買力已經承受不了了，未來房價會迴歸正常的。社會上現在不缺房子，但真正有現金的人不多了，所以錢也不會貶值到哪裡了。

未來已來，一些小城市含縣城、鄉鎮，由於經濟不夠發達，就業崗位不多，人均收入較低，除了公務員、醫生和教師等財政供養人員，除了生意還不錯的私企老闆和個體工商戶，常住人口以老人和孩子為主，年輕人基本上都跑到大城市了，因此，當地一直是“人少房多”，而且越來越嚴重。

小城市的房子只有居住功能，所配套的商業、醫療、教育、公園、交通等資源可以忽略不計，與大城市難以相提並論。房價上漲空間有限，既升不了值，也保不了值。

你掏空積蓄，買小城市的房子，現在不值，以後更不值，做的是虧本的買賣！

小城市的房子現在很好買，以後很難出租，也很難轉手出售。房多人少，誰會租房呢？勉強能租出去，租金也不會理想。在二手房市場上，很難賣掉，因為無人問津，沒有人來看房，這就意味著打折，都沒有人來談價，拿什麼成交？

立足現在看未來，你要在大城市買房，在好地段買房，在人氣旺盛的地方買房，在寫字樓扎堆的地方買房，在靠近地標建築的地方買房，在商業綜合體的附近買房……租客多，接盤俠多，這樣的房子才有保值和升值的空間。

買對房子，值！買錯房子，虧！（雷傳桃）

人少房多是一個總量的概念或者說一個針對性區域的說法。畢竟中國人均居住面積40平方米，其中城鎮居民的人均居住面積35平米，農村居民的人均居住面積46平米。在全球視角中，主要國家的人均居住面積從20多平米~70平米不等，如保加利亞、捷克斯洛伐克等人均建築面積20~30平米，而美國和北歐國家卻是人均50~70平米。而且，按照實際得房率來分析，中國的人均40平米也就是人家的30平米，還是處於一個相對不高的水平，只能用夠住，但卻不寬敞！

房地產市場總量需求依然存在

居住還要跟著人流在變化，農村人口在逐步下降，中國的城鎮化率逐年提高，目前已經超過了61%的城鎮化率，年平均從農村向城市轉移的人口大約1300~1500萬，佔中國人口比重的約1%。那就是農村的人均居住面積會持續上升，而城市隨著人口的不斷增加，在總量上還需持續增加。如目前中國城鎮住宅建築面積的年投放量大約的15億平米左右，也就是人均1平米的面積在增加，一部分用於城鎮改善型的供應，另一部分是對新增城鎮人口的供應，也就是農村住宅空置率在增加，可城鎮居民還需持續給予土地供應。

人口增長區域房地產需求巨大

區域不同帶來的不同的住宅情況，如按照廣東省最新的土地空間規劃，目前人口數量1.15億，到2035年人口數量預計達到1.35億，在未來20年裡增加2000萬。其中大部分增加的人口集中在大灣區，大灣區的人口會從現在的不到7000萬，增加到2035年的8800萬，新增的約2000萬人口就至少需要8億平方米的新增建築面積，加上改善型的增加數量。預計每年需要增加100萬套房產才能夠滿足持續增長的人口數量和居民改善型需求提高的要求。

人口流失區域空置率持續走高

然後，在中國的東北三省，人口不增反減，年減少人口數量達到了40萬，按照如今的人口總量1.08億，預計很快就要破億。而且，東北三省天寒地凍的，即便送你一套大別墅，估計也是承受不起，因為每年的物業費、取暖費等相關分攤費用也要2~3萬元。這樣在人口下降且對房產人均面積改善型不強的地區，房產的空置率一定會越來越多。一些偏遠區域如鶴崗的白菜價城市還會越來越多，如今國家還對其進行開發生育政策的試點，可這些地區的居民會生三胎、四胎嗎？一個字“懸”！還有類似不少區域人口下降的地區，只要人口持續下滑，那麼房產的空置率就一定會增加，這種地區的房價也會跟著下跌，就業環境也會變差，最終形成了一個惡性迴圈。

有錢也沒有很好的投資渠道，炒股進入了10%的賺錢股民的行列；存銀行、理財也是看著手中的錢變少。從全球財富分配中房地產佔到了居民總財富的50%以上，中國的居民財富中超70%在房地產。那就只有隨大流，投資房地產也是一種居民財富投入最多的選擇。但房地產區域分化明顯，本以為2021你那會是一個一線城市及周邊地區房地產蓬勃發展之年，可深圳的二手房指導價出臺，以及22個主要城市土地拍賣一年不超過三次的集中投放等規範化房地產市場的資訊集中出現，讓2021年的房地產市場更加撲朔迷離，要是剛性需求也是無可奈何，可要是投資性購房還是建議觀望為好，或者選擇一些價效比高的樓盤或搖號，總之，不得衝動盲目介入，一旦出現下跌那就等於竹籃打水。

我感覺我今天的回答應該會有人罵我，但是事實確實如此，有的時候事實確實這麼殘酷。

其實咋們普通老百姓，如果沒有好的投資專案穩定的投資專案，手上有點錢的話投資房產是最穩妥最保值的方式了。當然房子買在什麼地方才最合適且聽我慢慢道來。

首先現在很多人覺得房價會出現斷崖式的下滑其實這是不可能的，原因是；

房價的下跌底線是30%。因為30%是首套房首付而70%是銀行付出的貸款，當房價下跌了30%，就會有大量的人房貸斷供，銀行資產縮水了，就會大量對企業抽貸了，實話各個企業本來過的就很難，一但銀行不放貸款，企業的資金鍊就會斷裂，企業一倒閉又會有大量的人失業，一失業勢必房貸斷供的又會增加，，銀行手頭上就會抵押很多斷供的房子，然後銀行只能把它們拿出去拍賣，但發現各家銀行手頭上都有很多房子，賣房子比買房的人多，那就只能降價一降價銀行資產更加縮水，用於放貸的資金繼續減少，行成一個惡性迴圈，這就是2006年美國次貸危機的主要原因。所以房價只會穩定到一個平穩的階段，不可能出現大的下跌的，而且在目前國家的大環境下，實體經濟不好做，股票基金風險大，只有房產最保值，所以這就是一般經濟低迷房價卻會上漲的原因，國家是在拿房價來爭取經濟發展時間，所以一般在一二線城市和中心城區房價還是在國家的壓制中都在持續上漲，一但放開政策了，房價走勢還會大幅度上漲。

然後大家都拿“鶴崗”白菜房價說事，但是大家可以看下現在房價在跌的是什麼地方？主要集中在：以前靠自然資源豐富發展起來的城市，這些城市隨著資源的枯竭以及自然環境的原因導致這些地方沒有了繼續發展的源動力，不能在發展了自然也就留不住人了，都沒人了房價自然而然就降低了，這些人為了生存會去哪裡呢？只有去發展良好的一二線城市，這些城市人一多房價自然而然會持續上漲的。歸根結底房價走勢還是看人口的流動。

所以呢。目前房產還是值得投資的，當然你買房的區域肯定首選人口流入的一二線城市。老家的鄉鎮上就沒必要買了哈

昨天看到一個段子：去年我有一個朋友準備買房但他差6萬首付，我告訴他說只差6萬了借點錢就可以了但那哥們說不想要這麼大的壓力說再上一年班首付就夠了，今年我那朋友買房首付變成差16萬了。

不能簡單下結論,人少房多.

未來的人口流動趨勢,會出現聚集效應,逐步向都市圈,中心大城市聚集，

中心大城市，即現在的一二線城市，人口規模還會擴大，

人口總量可能會趨於穩定，甚至是減少，但是中心城市的人口會只多不少，

所以好城市、好地段，永遠不會人少房多，而是房少人多。

現在社會發展了，大家都有錢了，不買房，買車，買完車，買房。沒什麼玩的啊，買飛機，又買不起。國家都說了，房子是來住的，你們偏要買來玩，只要你高興就是值得。

肯定值的，現在房強調的是住房不炒。你只能買來自住，自住房有需求你就得買，不管現在什麼價位，這叫剛性需求。現在的房價還是比較穩定的，一直都在溫和上漲。幾乎沒什麼感覺，也沒有大起大落。這都得益於國家出臺的住房不炒的規則，讓房價變的很溫和。

未來十年，人口減少的非常緩慢，慢到大家都感覺不到，能感覺到的只是老年人口在迅速增長。所以人還是那麼多人，房還是那麼多房，想說房價未來十年會下調那都是沒遠見的人才會說。

做為剛需，你得考慮結婚生子，孩子上學，父母贍養等等事情。十年後的房價不管是漲是跌，剛需們都耗不起。沒有女人會等你十年後再和你結婚，孩子上學也是等不了，到年齡了就得去上，父母老了還能有幾個十年，一樣耗不起。把上面的這些綜合因素都考慮上，就算掏空錢包那也得買。而且買的值，房子是一個成年人的人生頭等大事。

我認為不值 ，因為現在不婚少子化比較嚴重 ，根據供需關係的原理， 未來房價肯定大跌。

當然了，對於那些剛需，也還是不得已而為之的 。