買房如果物業管理服務不到位，會給業主生活帶來諸多不便。此時，很多業主就會產生更換物業的想法。那麼，業主有權更換物業公司嗎？如何更換物業才能不產生法律糾紛？下面編者將具體解答。

業主有權更換物業嗎？

《物權法》規定，業主有權更換物業。物權法》第81條、82條規定：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業服務企業或者其他管理人，根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

更換物業步驟

1、更換物業的理由要有法律依據：在《物業合同》有效期內，物業不能隨意更換，要物業公司違反其《物業合同》的內容，有違約的情況並且有足夠的證據，才可以根據《物業法》解除其合同。如果《物業合同》到期了，走居委會程式，不自動續簽，另外招標新的物業公司就可以了。

2、三分之二的業主同意更換物業：首先要確定更換物業公司是大部分的業主意向，才能成功更換物業。做一個統計表格，每家每戶去找業主簽字“同意更換物業”。戶數和麵積都有過三分之二才行。

3、與原物業協商解除合同：三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決。如物業公司不願意停止《物業合同》退出管理，就需要走以下程式。

4、居委會申請更換物業：拿著業主籤的“同意書”和物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程式。

5、解除物業公司所籤《物業合同》：如果證據充足，法院會支援業主的訴求，解除物業公司《物業合同》，讓物業公司做好交接工作，限時撤場。

6、招標聘請新物業：沒有業委會可以委託居委會招標，或者其他機構組織招標，聘請其他物業公司，也可以直接邀約其物業公司進行管理。

以上是在沒有成立業主大會的情況下，業主更換物業的步驟。如果小區有業主大會，步驟就簡單很多了。由業主大會組織投票、遞交申請、與物業協商等，可以省掉不少麻煩。

業主大會應當在更換物業公司前，需要在做出決議後，及時書面告知原物業管理企業；授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標；確定採取公開招標或邀請招標方式；授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會最終確定中標人；缺點物業服務價格幅度或水平。

在新物業公司招標過程中，必須保證廣大業主的知情權。更換物業公司後，需要交接以下資料。1、竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料；2、設施裝置的安裝、使用和維護保管等技術資料；3、物業質量保修文件和物業使用說明檔案；4、物業管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同，各種物業服務債權債務賬冊等。

物業公司本是全體業主聘請的“管家”，是受業主的委託，幫助業主管理小區、維護小區的服務機構。如果物業服務不盡如人意，隨意抬高物業費、侵吞公共區域收益、不買車位不讓進小區等，撤換物業公司就很有必要。

更換物業

1、召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，超過2/3以上同意，即可更換物業公司

2、由業委會主持物業管理招標等事，擬定管理要求和費用標準，做標書

3、聯絡物業公司或房屋主管部門進行公開物業招標

4、由業主聯合組建評標小組，可以外請物業專家做參考意見，請房屋主管部門領導參加以示公允

5、評標，並選出中標的物業公司

6、由業委會向業主大會做招投標報告，並出示評標過程及最終結果，業主大會對業委會的結果進行投票表決

7、表決透過，由業委會同物業公司簽署物業管理協議，安排新老物業交接手續，新物業進場。

8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業公司再次評標

但現實情況卻是更換物業舉步維艱，由於多種原因很難輕鬆炒掉一個物業公司。

首先是業委會成立難。一般來說，居住區內物業綜合驗收合格，且入住業主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業管理條件的，應當籌備召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會，並向所在區房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發商主動鼓勵成立業委會，只有靠熱心業主站出來。

其次，業主透過難。按規定，小區要換“管家”，需半數以上業主贊成，且這部分業主購買的房屋面積也超過小區建築物總面積的半數。他表示，一些小區裡至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些買了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區開發商的關係戶；另外很多業主對成立業委會並不關心。

另外，業委會運作難。根據規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，在成立初期，熱心業主可以提供地方、湊錢，可時間長了，業委會與業主，甚至業委會內部的矛盾就顯現出來了，缺少正常運轉的機制，也就很少考慮具體的業委會的存在了。

以我真實的經歷來回答這個問題，因為是親身經歷，所以說感覺還是比較客觀的。

隨著中國城鎮私有化的逐年遞增和人們生活水平的提高，越來越多的城鄉居民都搬進了整潔乾淨的小區入住。在享受著物業提供的安保和保潔的同時，也不可避免的遇到了一些不負責任的物業公司。

我居住的小區由於開發的比較早，好像是在2005年左右，所以很多制度都不完善，第一個物業是開發商介紹的，就是後臺硬有關係的那種。最開始的幾年還算比較盡職盡責，保安和保潔都做的比較到位。可是正應了老百姓的那句俗話：越幹越滑。除了催收物業費比較積極外，原來的四個保安和四個保潔，有時就二三個，有時好幾天才打掃一下，經常是大門大開，垃圾滿箱，給小區居民的生活帶來很大不便。經過多次的協商無果，忍無可忍的居民在幾位熱情的大哥大姐帶領下，成立了業主委員會，並推選出了每座樓的樓長，共同管理小區。

委員會的成員一方面在微信群徵集居民的意見，一方面積極和辦事處領導溝通，並對外考察物業公司。原先的物業公司惱羞成怒，乾脆全部撤離保安保潔，並採取堵門的極端措施。最讓人感動的是去年冬天，雨雪路滑，委員會的高大哥帶頭參加志願者，往外運垃圾，清理路面，讓大家出行方便。

經過多家比對，徵得大家同意，最後在物業費每平下調0.2元的情況下，和一家有資質的物業公司簽訂了合同。

這就是我親身經歷的更換物業的全過程，聽起來還比較驚心動魄吧。

最後就是希望物業公司以優質的服務贏得業主的信任，和諧社會，共同度過每天的美好生活。